キャッシュフロー重視な戦略

賃貸事業を行っていると支出が重なることがある。

空室が発生すると、リフォーム費用、募集費用、空室期間中の管理費、積立金など収入がない状態でも費用が発生します。

資金に余裕がある状態とない状態では、判断が異なります。

融資を受ける場合は、なるべく返済額を賃料の半分以下にして空室が発生しても冷静な判断が出来る状態にしておくことをお勧めします。

私の経験では、賃貸相場が下落し、売買相場も下落、売却しようとしましたが、空室のままでは、評価が低くなんとか入居者を決めて早期売却しました。



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20年前の投資用マンション販売状況

競売で、物件取得し登記情報をみると前所有者の抵当権の状況では、1,000万円前後を、金利5%程度で借入しているものが多くありました。

毎月の返済と管理費、積立金を入れると収支は、マイナスになっていたのではないでしょうか

物件購入動機としては、節税や値上がりを期待していたか、熱心な営業で購入を決めたのでしょう

前所有者からすると、収益を生まず早く手放したい物件となります。

そういう物件が、競売となり当時の5分の1以下の金額で落札できます。

賃料相場が下落していても十分収益が確保出来る優良物件となります。

上記は、大きな概念を示すことを、目的に記載したので、個別事例から外れることがありす。

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不動産投資の環境変化について

私が、不動産投資に興味を持ち出した10年程前の状況では圧倒的に、情報量が少なかったです。

昨今のように、インターネットや書籍などノウハウを公開することはありませんでした。

不動産投資は、情報をいかにコントロールすることで、投資の成果を出すことができます。

一部の関係者間で、情報を回すことはあっても、不特定多数に、ノウハウを公開することはありませんでした。

未経験者の方でも予備知識をつけて投資を行なえる良い環境にあることは、間違いありません。


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占有者（賃借人）がいる物件をねらう

きちんと賃料を納めている入居者がいれば継続して

入居してもらえば、リフォーム費用、入居者募集活動も

不要となります。

ワンルームマンションについては、所有者自ら居住している

ケースが少なく、大半が投資用とされている。

入居者も過去のケースでは、継続して入居を希望される

ケースがほとんどであった。

落札が確定したら、すばやく入居者へ連絡を行い、継続して

入居する意思があるか確認を行い、残代金の納付がすめば

賃貸借契約を締結する。

部屋の鍵の番号を入手するかコピーをさせてもらいます。

家賃の振込先も、きちんと連絡して入金を実施してもらいます。

入居期間が長い賃借人の賃料は、最新の相場より高いまま

推移していることが、おおく想定した以上の利回りとなります。

長期にわたり、入居いただくことを願います。

区分所有建物投資のメリット

一棟所有に比べて、投資効率が悪いと一般的に

言われてますが、中古物件取得を想定すると

メリットもあるのではないでしょうか

修繕積立金は、新築当時は、あまり使うことが

ないが10年経過以降、大規模修繕に使われます。

物件取得時の積立金を総戸数で割ると、戸あたりの

積立金が算出されます。

積立金も、取得したこととなります。

また、一棟所有ですと、修繕を抑える為に、必要な

工事が十分実施されていないケースがあります。

取得後すぐ、大規模修繕が発生することも想定されます。

別の記事で、デメリットも記載していますので、どちらも

メリット、デメリットがあります。