人任せではなく、自己で判断できる指標を持つ。
物件取得から運営、売却まで、良いビジネスパートナーと
組むことは当然ですが、決断は、自ら行なう事となります。
そこで必要となるのが、売買、賃貸マーケットの把握、
競合物件の状況、エリア特性、人口、世帯数の見通し
など判断し、投資を行なう必要があります。
また、運営、出口戦略も必要となります。
不労所得と言われますが、業者の紹介だけで、物件を
購入すると、借入金を返済するのみか、追加で運営費を
支出する可能性があります。
管理会社へ丸投げして、賃料だけ送金してもらうなど
していると、マーケット、入居者動きのトレンドも把握できません。
私自身も日々情報収集して、ノウハウを身に着けるよう
心がけています。
ワンルームマンションの床は、フローリング、カーペット、クッション
フロアなどがある。
貼り替えの施工費は、フローリングが一番高くなる。安く済ませる
方法として、ウッドタイルを貼る方法がある。
ウッドタイルとは、クッションクロアを固くしたフローリング調のシート
となります。
クッションフロアも家具の設置跡が残るため固めのウッドタイルを
貼る事をお勧めします。
以前、フローリングが傷んでいたので、上貼り施工をお願いしました。
施工単価は、3,500円/㎡でした。
フローリングの施工費は、材料により異なりますが倍以上の
単価にはなるのではないでしょうか
フローリングを貼り替えると、高くつき品質を落すと剥がれや
キズが付きやすくクレームの対象となります。
また、クッションフロアも前入居者の家具の配置跡が目立ち
内覧時に、印象が悪くなります。
極端に、リフォーム費を抑えると内覧時の印象が悪くなります。
しかし、費用対効果を最大限に発揮できるような商品選びを
おこない、入居者の満足度を損なうことなく物件価値を維持する
ことが重要となります。
以前、賃貸管理の仕事をしていたとき、築２５年くらいの
ファミリータイプのマンションに建物が新築された当時から
入居している契約者がいました。
一般的に、ファミリータイプの物件の方が、入居年数が長いです。
入居者の入居年数サイクルにより、リフォーム費用、募集費用、空室ロス
期間など、収益に大きく影響します。
ファミリータイプの物件については、平均入居年数がワンルームに
比較すると、長いですが、リフォーム費用が、面積が広い分、高額に
なるところがデメリットとなります。
賃料が下落傾向にあるときは、入居年数の長いファミリータイプを
選択するメリットもあります。
冒頭のマンションですと、直近の入居の倍近い条件で、新築当時からの
継続的に入居しており、家主からすると大変ありがたい入居者となります。
昨年の春、ワンルームで入居者が決定し、ホットしていたら１ヶ月で退去
連絡がありました。
就職のため、引っ越したようですが、すぐに退職してしまったようです。
１年未満の解約は、違約金をつけるようにしています。
リフォーム費と広告料を考慮すると、マイナスになってしまいます。
