土地付きの新築の戸建て住宅が、
3500万円で販売されていたとします。
Mさんとその家族は、
この住宅の立地や間取りも気に入り、
（1）すべて自己資金
（2）一部自己資金、残り住宅ローン
（3）すべて住宅ローン
といった3つの方法で購入する検討をしています。
そこで今回は、
上記(1)(2)(3)の方法で、購入を検討するとき
Mさんは、どんなところ確認していったのか、
その方法をみていきます。
なお、購入希望の住宅は3500万円です。
住宅ローン商品の内容は、
◎ 全期間固定ローン
◎ 返済期間35年
◎ 金利年1.5％
借入金額などの住宅ローンの詳細は、
このあとの記事ごとに明示いたします。
また、この記事では、
住宅購入や住宅ローンの契約に関係する、
諸費用や諸税については除いて記述しています。
記事の構成は次の通りです。
・Mさんについて
・(1) すべて自己資金
・(2) 一部自己資金、残り住宅ローン
・(3) すべて住宅ローン
・資産価値を考える
・70歳までの返済は厳しい
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Mさんについて
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現在、Mさんは35歳の会社員です。
パート勤めの奥さんと中学1年生（13歳）
と小学校2年（8歳）の子どもの4人家族です。
今住んでいる賃貸マンションの近くで、
数件、Mさん夫婦の希望に叶うような
新築戸建て物件を見つけ、
そのうちの1軒に決めたところです。
なお、住宅購入の頭金として800万円くらいは、
Mさん夫妻の貯蓄で用意できるとのことです。
また、両親からの資金援助や生前贈与
それに、夫婦の貯蓄で、
3500万円準備することは可能です。
しかし、現実的ではないとのことです。
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(1)すべて自己資金
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3500万円の住宅物件を、
3500万円現金で購入すれば、
当たり前のことですが、
物件の購入価格は、3500万円です。
ただし、前項に記述したように、
現在のMさんは、
3500万円の現金は持っていません。
しかし、Mさん夫妻の両親からの
資金援助や生前贈与をしてもらえば、
現金で、住宅購入資金は準備できるようです。
ただ、少なくとも、
Mさんの両親の老後生活資金や相続（生前贈与）、
といった問題が解決してから、
住宅購入資金は、両親から手元に届く訳です。
従って、相当時間がかかり、
Mさんの住宅購入には間に合わないでしょう。
また、Mさんが、
たとえ現金で購入できる環境にあっても、
現金で購入すれば、その分、
手持ちのまとまった現金がなくなることを
考慮すべきことです。
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(2)一部自己資金、残り住宅ローン
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次に、一部は自己資金で、
残りを住宅ローンで返済していく方法です。
自己資金は、
頭金や建売住宅を購入するハウスメーカーへの
この物件の購入契約の手付け金として、
現金での支払いが、必要なるときに使います。
3500万円の物件のうち800万円は、現金で支払い
残りの2700万円を、
上記記載の住宅ローン条件で購入するとします。
すると、ローン電卓で計算してみると、
・返済利息総額772万1315円
・返済総額3472万1315円
となります。
実際のMさんのこの住宅の購入価格は、
800万円（現金支払い分）
＋3472万1315円（住宅ローン返済総額）
＝4272万1315円となります。
Mさんは、3500万円ではなく、
利息分772万1315円高い、
の物件を買ったことになります。
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(3)すべて住宅ローンで返済
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また、3500万円の住宅購入金額の全額を借入れる
（フルローンといいます）と、
上記と同じ条件で、
・毎月の返済額107,165円
・返済利息総額1000万9113円
・返済総額4500万9113円
と計算でき、3500万の物件でも、
4500万9113円、利息分の1000万9113円分、
購入価格が上昇します。
従って、同じ3500万円の物件でも、
(1)3500万円
(2)4272万1315円
(3)4500万9113円
と購入価格は、利息を支払う分高くなります。
しかし、購入資金を借り入れて住宅ローンで、
返済する期間、手持ちの資金は、
住宅ローンの返済のほか
子ども教育資金などに使うことができます。
ここは、カードローンなどよりはるかに
金利が低い、住宅ローンを有効利用すると
考えてもいいかもしれません。
なお、フルローンで、
住宅ローンを借りられる物件について、
融資をする側の金融機関などは、
万が一、その物件を売却する価格、
つまり資産価値を査定して、
その金額まで融資をしてくれるということです。
言い換えれば、記事の中の物件は、
あくまで3500万円の価値はある、
住宅といえます。
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資産価値を考える
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立地や建築年数といった様々な条件によりますが、
同じ物件を、
数年後に中古住宅として購入すると仮定して、
その販売価格が、
3500万円以上になっていれば、
その物件の資産価値が上昇する物件であり、
また、3500万円以下なら、
資産価値が下がっていく物件といえます。
つまり、住宅を購入することは、
たとえ、住宅ローンの返済という負債を抱えながら、
同時に、高額な住宅という資産も所有することです。
従って、資産価値のある、
借入れをしてもその分の価値もある
住宅物件を購入することが大切なのです。
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70歳までの返済は厳しい
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なお、Mさんが(2)(3)ともに、住宅ローンを
35歳から35年間返済していては、
完済は70歳になってしまいます。
いくら定年が延びても、
Mさんの老後の家計に影響します。
そこで、何歳の時に繰り上げ返済をするか、
といった住宅購入時に生涯のライフプランを
立ててから、
住宅を購入することも大切です。
また、そのプランで、
購入した住宅は、資産価値があるものとして、
重要な役割を果たしてほしいのです。
次回の後編で、
この点を、詳しく確認していくことにします。
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◆ 今週のポイント
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実際の住宅購入価格の差額は、
家計によって致し方ないところもあります
従って、衝動買いや業者にあおられることなく
将来の家計を見据えて
一番いい方法で購入を決めましょう！
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◆ 編集後記
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新築と中古のうち、
掘り出し物は、
どちらの住宅に多いのでしょう！？
人生の添乗員®からのワンポイントメッセージ改訂版（第514号）
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