こちら の続きです
弥生初旬
おもしろそうな競売物件の現地調査をすませた私は
まず、ミラクル物件でお世話になった競売・借地プロ仲介業者（通称パセリ君）に相談。
「特に問題なさそうだし、いいんじゃないんですかあ？
でも、おいしそうな物件だから、
meguさんが思っている金額じゃあ落ちないと思いますよ。
きっと業者がたくさん入れますね。
それにしてもまたおもしろそうなのに目つけましたねえ。」
なるほど
次に赤羽に詳しい知人大家さん何人かにヒヤリング
賃貸需要・家賃相場などを聞く。
どれ位リフォームをするかによるが、8万半ば～9万円台が相場か。
藤山さん によると
占有解除費は約15万。
写真を見る限り乱雑な感じは受けないので
ゴミ処分費は多く見て「結構いっぱいだねの0.5㎡」
おおよそ1㎡あたり約1万だから延床面積 約50㎡をかけると￥25万。
リフォーム費用は「全部やりなおしだね」を想定し、坪あたり10万で約150万。
確実に決まる家賃で計算する。
月額家賃8万、年間家賃96万
表面利回り16％を目指すと600万。
600万-15万-25万-150万＝410万
少し上乗せして
￥415万で入札することに
管理は自主管理、
築古法定地上権では固定資産税も皆無に近い。
あるとしたら地代だけだ。
約10坪しかない地代なんていくら高くても月￥8000。
実質利回り15％超えるだろう。
東京都内再建不可でない戸建でこの利回りならまずまずのはず
パセリ君は￥500万以下じゃ絶対落ちないと言っていたが、
私としてもこれ位が限界だ。
そして、弥生中旬。
満室経営新聞での取材を教訓に
ミスがないよう、今回は
入札期間最終日に東京地方裁判所民事執行センターへ入札しに行く。
つづく
6月15・16日は賃貸住宅フェア in 東京 です
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賃貸住宅フェア2010 東京・宿泊パックのご案 内
▼第2号もありがとうございました♪
月刊！満室経営新聞
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