現在、2社の不動産会社と管理契約をしています。
2社とも非常に客付け力が強い会社です。
そのため、現在所有している物件の入居率はほぼ100％に近いです。
もちろん、広告費などの手段もとってはいますが、どちらも実力がある会社だと思っています。
いまでこそ、この2社管理でまとまったのですが、以前（8年ほど前）に、この2社とは別の、とある管理会社とのお付き合いがありました。
初めて1棟マンションを買った時のことです。
物件を仲介してくれた仲介会社が、せっかくのご縁ですので是非当社に管理をといわれました。
管理会社は、小さな個人（家族）経営の不動産会社です。
当時は、買うことばかりに気を取られており、管理の事は全く考えておらず。
月々の管理費を３％にするといった条件面の良さから安易に管理をお願いしてしまいました。
それが、私の投資家としての初めての管理委託になるのですが、同時に不幸の始まりでもあったのです。
管理した当初は満室に近く、利回りも11％ほどあったため非常に好調でした。
しかし、月が経つにつれ、どんどん空室が増えてきたのです。
そして、ついには入居率が全体の70％になりました。
現在、この物件は金利引き下げを行ったために返済比率は40％と少しですが、当時はまだ金利も高く（3.3％でした）ので、返済比率は60％でした。
60％の入居率ですと、固定資産税などを支払った場合、利益が0になります。
その為、頻繁に管理会社に連絡をするのですが、時期が悪いとか、場所が悪いなどと言われ、一向に入居が決まりません。(・・；)
私自身も、色々な不動産会社に出向いては、ＦＡＸを送るなどして入居者あっせんをお願いしていました。
しかし、あっせんして頂いた不動産会社とも管理会社はトラブルになる始末です。(・_・;)
また、設備としてインターネット無料を導入しようともしましたが、これからは携帯電話の時代だから、無駄( ﾟ ▽ ﾟ ;) ともいわれ断念した事もありました。
そして、ついに空室率が全体の60％を割ってしまいました。
同時に、管理会社を変更する決心をしたのです。