前回、物件購入基準に触れましたが、物件購入に密接に関わる利回りについて簡単に掘り下げてみます。
利回りとは
投資額に対して、どれくらいの利益があるのかをあらわしたものです。
物件が、1億円の場合で家賃収入が年間1000万円の場合
10％の利回りということになります。
しかし、これはあくまでも表向きのものであり、返済や必要経費は入っていない表面利回りです。
通常は、この表面利回りから、毎月必ず掛かるであろう諸経費やローン返済などを引き、実質利回り計算をするのが一般的です。
これら、表面利回りや実質利回りなどの基準になっている家賃。
物件の家賃は、売主や仲介業者のレントロール資料を見て、判断材料となります。
しかし、私はこのレントロールをそのまま鵜呑みにするのは、危険だと思っています。
というのも、家賃というのは築年数の経過によって減っていくものだと思うからです。
家賃設定について、特に注意したいのが新築です。
設備が新しく、綺麗な新築は、一般的にも好まれますし、中には新築ばかりに入居を繰り返す、新築好きなコアな入居者もいるのです。
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その為、新築の場合、最初の内は家賃を高く設定していても入居が決まりやすいといえます。
しかし、それも最初の内だけです。数年経過すると、当然家賃も下がります。
そのため、この新築時の家賃は決して基準にはならないのです。
この新築プレミアム家賃を基にした長期計画は非常に危険です。
あくまでも、場所や立地環境にもよりますが、新築時に5万円の家賃設定だったとしても、極端な場合、次の入居者からは、45000円にしないと入居がなかなか決まらないといった、最悪な状況もあり得ます。
10室あれば月に50000円のマイナス。年間であれば60万です。
仮に1億円の物件であれば新築時、6％の表面利回りだったとしても、家賃が10％下落した場合、表面利回りは5.4％に落ち込んでしまいます。
こうなると、後々不動産経営に赤信号が灯りかねません。
家賃の下落を想定して、計画を立てる事が重要だと思うのです。
新築だけでなく、築1年～2年なども同様です。
レントロールを見れば、わかりますが
新築時のプレミアム家賃を継続して、払っている入居者様が何人かは必ずいるのです。
もし、長期計画を立てるとすれば、その地域においての平均家賃まで家賃が下落すると想定して、計画すると良いと思います。