建物譲渡特約付借地；契約内容；基本～法定更新の適用がない借地←→建物譲渡特約付借地権～

Ｑ　建物譲渡特約付借地権を設定するためにはどのような契約内容にすれば良いのですか。

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Ａ　「建物譲渡の特約」「譲渡時期は３０年後以降」の２つを契約条項に盛り込むことで適用されます。

【建物譲渡特約付借地；契約内容；基本】
Ｑ建物譲渡特約付借地権を設定するためにはどのような契約内容にすれば良いのですか。

Ａ「建物譲渡の特約」「譲渡時期は３０年後以降」の２つを契約条項に盛り込むことで適用されます。

建物譲渡特約付借地の契約の前提条件は次のとおりです。
これらの要件を満たさないと，原則形態，つまり普通借地契約として扱われることになります。
普通借地の場合は，当然ですが，法定更新が適用されることになります。
大きな違いが生じますので，建物譲渡特約付借地の契約の際は，要件を満たすことをしっかりと確認しておくべきです。
以下，要件とともに，契約書の条項サンプルを示しておきます。

＜建物譲渡特約付借地の要件＞
・建物譲渡特約
　→借地権設定時に，一定時期に建物を譲渡する，という特約を合意することです。
　　具体的な設定方法としては，↓のいずれも可能です。
　　＜具体的な建物譲渡時期＞
　　・一定の期間経過
　　・一定の期間経過後に借地人が意思表示をした時点
　　・一定の期間経過後に地主が意思表示をした時点
・譲渡時期
　→設定後３０年以上経過した時点
　＜建物譲渡の類型の例＞
　・期限付売買契約
　・売買予約
　・期限付交換契約
　・交換予約
　・期限付代物弁済
　・代物弁済予約
・書面
　→特に制限はない。公正証書ではなくても良い。
　　ただし，（普通）定期借地，事業用定期借地と兼ねる場合は，それぞれの方式を満たす必要があります（借地借家法２２条，２３条１項）。

＜建物譲渡特約付借地契約の条項例＞
第ｎ条　賃貸借の期間は，年月日から年月日までの３０年間とする。
第ｎ条　借地権設定者は，本契約期間満了の時点で，本件建物をその時点の時価で買取るものとする。

＜参考情報＞
澤野順彦　論点借地借家法　青林書院

［借地借家法］
（定期借地権）
第二十二条　存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。

（事業用定期借地権等）
第二十三条　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

（建物譲渡特約付借地権）
第二十四条　借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２　前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３　第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。

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建物譲渡特約付借地；一般借地との違い～法定更新の適用がない借地←→建物譲渡特約付借地権～

Ｑ　建物譲渡特約付借地権は通常の借地権とどのように違うのですか。

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Ａ　法定更新がない借地権の１つです。機関満了時に，
　　建物を地主が買い取ることを合意（条項）に入れておくことが条件です。

【建物譲渡特約付借地；一般借地との違い】
Ｑ建物譲渡特約付借地権は通常の借地権とどのように違うのですか。
Ａ法定更新がない借地権の１つです。機関満了時に，建物を地主が買い取ることを合意（条項）に入れておくことが条件です。

一般的な借地については，非常に大きな特徴として「法定更新」があります（借地借家法５条）。
原則的に更新される，というものです。
これを排除する特約は無効とされています（強行法規性；借地借家法９条）。
仮に地主が終了を希望する場合は，比較的大きな金額を明渡料として提供することが更新拒絶の要件となっています。
これは，「借地人の保護」になる一方で，このような前提では「地主が貸せない」という社会的なデメリットがあります。

そこで，例外的に，法定更新が適用されない借地という類型が規定されています。
その１つが建物譲渡特約付借地権です（借地借家法２４条）。
ネーミングどおり，「期間満了時に建物を地主が買い取る」ということを特約にすることを条件に，「更新なし」を可能としているのです。
期間は３０年以上にする必要があります。

［借地借家法］
（借地契約の更新請求等）
第五条　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

（強行規定）
第九条　この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。

（建物譲渡特約付借地権）
第二十四条　借地権を設定する場合（前条第二項に規定する借地権を設定する場合を除く。）においては、第九条の規定にかかわらず、借地権を消滅させるため、その設定後三十年以上を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨を定めることができる。
２　前項の特約により借地権が消滅した場合において、その借地権者又は建物の賃借人でその消滅後建物の使用を継続しているものが請求をしたときは、請求の時にその建物につきその借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間で期間の定めのない賃貸借（借地権者が請求をした場合において、借地権の残存期間があるときは、その残存期間を存続期間とする賃貸借）がされたものとみなす。この場合において、建物の借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。
３　第一項の特約がある場合において、借地権者又は建物の賃借人と借地権設定者との間でその建物につき第三十八条第一項の規定による賃貸借契約をしたときは、前項の規定にかかわらず、その定めに従う。

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借地；法定更新が適用されないメリット～法定更新の適用がない借地←→建物譲渡特約付借地権～

Ｑ　借地契約で，法定更新が適用されないと
　　どのようなメリットがあるのでしょうか。

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Ａ　確実に契約が終了するので，地主が期間限定ならば貸す→
　　土地活用の促進→社会経済に貢献，という効果が期待できます。

【借地；法定更新が適用されないメリット】
Q借地契約で，法定更新が適用されないとどのようなメリットがあるのでしょうか。

A確実に契約が終了するので，地主が期間限定ならば貸す→土地活用の促進→社会経済に貢献，という効果が期待できます。

一般的な社会制度において言えることですが，１つの調整，を行うと，その影響は波及的に，つまりｎ次的に生じます。
借地制度については，次のような効果の波及があります。

＜借地制度による借地人保護のｎ次効果＞
借地人保護＝法定更新の強行法規性
・半永久的に借地が続く
・地主から終了させる場合は，大きな明渡料が必要となる
↓
地主にとっては大きな負担
↓
地主は，「土地を貸す」ことを避ける方向
→土地活用の阻害
→社会経済への悪影響

このように，借地人保護，というメリットから出発しても，土地賃貸借にブレーキがかかる，というデメリットにつながるのです。
そこで逆に，一定程度このルールを緩和させるニーズも生じるのです。
ある程度は借地人を保護しつつ，緩和させると，地主が土地を貸しやすくなるということです。
法定更新を例外的に適用しない借地契約は，以上のように土地活用の促進，社会経済への貢献というメリットがあるのです。

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