誤解ありがち度 ４（５段階）
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Ａ 地主に代わって，裁判所が許可を出してくれるシステムがあります。
【地主の承諾に代わる裁判所の許可】
借地において，地主の承諾の代わりに裁判所が許可する制度があります。
承諾料の金額はともかく，許可自体が出ない，ということはあるのでしょうか。
→１００％許可がなされる，ということではありません。ただし，許可がなされないのはレアケースです。
借地については，「借地権」という権利の重大性から，本来地主の承諾が必要な事項について，裁判所が変わって許可を出す制度があります。
＜地主の承諾に代わる裁判所の許可の種類＞
・借地権譲渡，転貸の承諾に代わる許可
・借地条件変更の承諾に代わる許可
・借地上の建物についての増改築，再築の承諾に代わる許可
仮に地主の「承諾拒否」が理不尽だ，という場合に，借地が実質的に死んでしまいます。
そこで，このような不合理な「借地権の侵害」を防ぐ手段として裁判所の許可が制度化されているのです。
逆に，地主の「承諾拒否」が合理的，ということもあります。
その場合にまで裁判所が許可を出してしまうと逆に地主の権利・自由を蹂躙した結果となります。
そこで，「許可をしない方が良い」という場合には，裁判所は許可を出さないこともあります。
ただし，許可が認められないのは，極端な事例がほとんどです。
【借地権譲渡承諾に代わる許可が認められないケース】
借地権の譲渡承諾に代わる裁判所の許可が認められないのはどのようなケースでしょうか。
→典型例は，譲受人候補者が暴力団員やその関係者というケースです。
借地権譲渡，転貸の承諾に代わる裁判所の許可の要件として，条文上記載されているのは非常に簡単な文言です。
＜条文上の許可の要件＞
借地権設定者に不利となるおそれがない（借地借家法１９条１項，２０条１項）
借地権設定者（地主）に「不利になるおそれがない」という意味内容については，解釈上次のような具体例があります。
＜借地権譲渡承諾許可が認められない例＞
・借地権譲受予定者が暴力団員である場合
暴力団の企業舎弟，フロント企業など，実質的に暴力団と関係のある者も含みます。
・借地権譲渡後の予定である建物利用目的が好ましくない場合
違法な使用方法（営業），性風俗営業，地主の営業との競業などです。
・借地権譲受予定者の資力が乏しい場合
仮に地代支払が滞った場合，現実的に地主に時間・労力等の負担を強いることになるからです。
・借地の一部譲渡，分割譲渡により借地人の数が増える場合
地主の管理上のコスト負担が増える可能性があります。
［借地借家法］
（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第十九条 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、賃借権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３（略）
（建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可）
第二十条 第三者が賃借権の目的である土地の上の建物を競売又は公売により取得した場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件を変更し、又は財産上の給付を命ずることができる。
２（略）
【借地条件変更の承諾に代わる許可が認められないケース】
借地条件変更の承諾に代わる裁判所の許可が認められないのはどのようなケースでしょうか。
→建物に関する公的制限，周囲の状況（環境）に大きな変化がない場合です。
まず，借地条件の承諾に代わる裁判所の許可の要件としては，条文上，次のように規定されています。
＜条文上の許可の要件＞
建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当である（借地借家法１７条１項）
簡単に言えば，「現在設定されている条件を変える必要がある」場合に許可が出る，ということです。
＜ポイント＞
現在の条件設定時から現時点まで法規制，環境に「変化」がないと原則的に許可は認められない
では，具体的に，どのような「変化」がある場合に許可が認められるかを示します。
＜借地条件の変更が認められる例＞
・以下のような「変化」があった場合
（土地利用の規制の変更）
・防火地域，準防火地域の指定（都市計画法８条１項１号）
・防火地域等の指定による建築規制（建築基準法６１条～６７条）
・以上の規制の変更
・都市計画法による用途地域，景観地区，風致地区の指定・変更（都市計画法８条１項１号，６号，７号）
（付近の土地利用状況の変化）
・高層ビルが立ち並ぶようになった
→構造，規模に関する条件変更
・付近が商店街になった
→用途に関する条件変更
[借地借家法]
（借地条件の変更及び増改築の許可）
第十七条 建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。
２（略）
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