土地の貸し借りは「借地」になってしまうのでしょうか。
いろんな貸し方をしているのですが心配です。
ちょっとした事情で変わったりするんです！
誤解ありがち度 ４（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
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Ａ 重要なのは↓の２つです。
・主たる目的が「建物所有目的」である
・「賃料」（地代）の支払がある
【借地借家法の適用（土地賃貸借）】
借地借家法の適用がない土地賃貸借というのはあるのでしょうか。
その場合どのような違いがあるのですか。
→「建物所有目的」の土地賃貸借は借地借家法が適用されるのが原則です。ただし，例外として適用されない場合もあります。適用されない場合，借地借家法による借主保護のルールが適用になりません。
まず前提として，土地賃貸借のうち，「建物所有目的」のものが借地借家法の対象となります（借地借家法２条１号）。
目的となる「建物」は，居住用・事業用ともに含みます。
借地借家法では，借主（賃借人）保護のルールが規定されています。
「建物所有目的」ではない場合は借地借家法の適用はありません。
＜建物所有ではない典型例＞
・駐車場
・資材置き場
・太陽光発電のパネル設置場所
・風力発電の風車設置場所
［借地借家法］
（定義）
第二条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
（略）
【借地借家法による保護】
借地借家法の借主保護とはどのようなものでしょうか。
→存続期間のルール，更新拒絶の制限，建物買取請求権などです。
契約期間（存続期間）が３０年や２０年以上と長めに設定されています（借地借家法３条，４条）。
また，期間が満了しても，実質的に「原則更新される」ことになっています。
具体的には，「更新拒絶」について，明渡料支払を含め，「正当事由」がない限り無効とされているのです（借地借家法６条）。
さらに，借地契約が終了する段階でも，借地人が建てた建物を地主が買い取ることを強制する「建物買取請求権」も，借地人の保護の一環として規定されています（借地借家法１３条）。
要は，一旦「借地」（借地借家法の適用を受ける）として発生してしまうと，土地は半永久的に戻ってこない，戻ってくるとしても，相当額の明渡料を払う必要がある，というのが実情です。
【強行法規性】
土地賃貸借において，地主と賃借人で，「借地借家法は適用しない」と約束すれば適用されないのでしょうか。
→借地借家法の適用を排除する当事者の合意は無効です。
借地借家法は，当事者の合意によって，借地人に不利な方向には変更できないことになっています（借地借家法９条，１６条，２１条）。
これを「強行法規（性）」と呼んでいます。
【借地借家法の適用除外】
どのような場合に，借地借家法が適用されないことになるのですか。
→「建物所有目的」ではない，一時使用目的，定期借地などの場合，借地借家法は適用されません。
土地賃貸借ではあるけれど，借地借家法が適用されない，という例外的なケースがあります。
正確には，借地借家法のすべてか，一部が適用されない，ということになります。
いずれのケースも，借地人保護のうち，非常に強い「更新拒絶の制限」は適用されません。
＜借地借家法が適用されない場面＞
・「建物所有目的」ではない（借地借家法２条１号）
駐車場や資材置き場が典型例です。
・賃料の支払がない
賃貸借契約ではなく使用貸借契約となります。
・定期借地契約（借地借家法２２～２４条）
定期借地契約の中で３タイプがあります。
・一時使用目的賃貸借（借地借家法２５条）
なお，以前は，「借地借家法の適用を受けない」というニーズを満たすために，これらの例外に該当する工夫をしたり，それを否定する争いが絶えませんでした。
しかし，平成１２年の借地借家法改正により，定期借地という制度が創設され，「無駄な争い」は根絶するに至りました。
ただ，契約に不備があるために，紛争に至るケースは，現在でもまだあります。
【民法上の賃貸借契約の「期間」制限】
「借地」とならない場合は，契約期間は自由に設定できるのでしょうか。
→最大で２０年，となります。
借地借家法の適用を受けない賃貸借契約の場合，「３０年以上」などの借地としてのルールは適用されません。
しかし，民法による期間制限は適用されます。
民法上，賃貸借契約は最長で２０年とされています（民法６０４条）。
［民法］
（賃貸借の存続期間）
第六百四条 賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
２ 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない。
【民法上の解約申し入れ】
「借地」とならない土地賃貸借の場合，期間を決めないとどうなりますか。
→期間の定めのない賃貸借は，解約申し入れによって契約が終了します。
賃貸借契約で，期間を決めておかない，ということは認められます。
その場合，オーナー・賃借人のいずれかから，「解約申し入れ」をすることができます。
そして，「解約申し入れの通知」の後，土地ならば１年後（建物は３か月後）に契約が終了することになります（民法６１７条１項）。
なお，契約において，解約申し入れ期間を設定しておけば，その約定（特約）の方が優先となります。
［民法］
（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第六百十七条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 一年
二 建物の賃貸借 三箇月
（略）
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