その間だけ家を貸そうと思います。
借地借家法のルールで面倒になりますか。
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誤解ありがち度 ４（５段階）
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Ａ 「一時使用目的賃貸借」として，借地借家法の適用はないでしょう。
ただし，「契約書に『一時使用の目的』と書いただけ」はＮＧです。
【一時使用目的賃貸借】
私は自宅を所有しています。
１年間限定の海外赴任のため，家族で家を空けます。
その間に他人に家を貸そうと思います。
借地借家法で，明渡しが困難になってしまうのでしょうか。
→「一時使用目的賃貸借」として，借地借家法の適用はないでしょう。
借地借家法は，借主の保護が非常に強いです。
反面，オーナーは思わぬ制約を受けることがあります。
海外赴任中限定の賃貸など，仮に借地借家法の適用があると，「容易に貸せない」ということになってしまいます。
そこで，一時使用の目的であることが明らかな場合は，借地借家法のルールは適用されないことになっています（借地借家法４０条（借家法８条））。
【借地借家法】
第４０条 この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。
【借家法】
第８条 本法ハ一時使用ノ為建物ノ賃貸借ヲ為シタルコト明ナル場合ニハ之ヲ適用セス
【「一時使用目的」の客観面】
「一時使用の目的」ということを契約書に書いておけば借地借家法の適用は受けないのですか。
→客観的に，「一時使用目的」であることが判断できないと，「一時使用目的賃貸借」としては認められないこともあります。
賃貸借契約書のタイトルや条項で「一時使用（目的）」と明記していても，「一時使用目的賃貸借」としては認められないケースもあります。
その場合は，一般の賃貸借，つまり「借家」として，借地借家法が適用されることになってしまいます。
判例（後掲）に表れている判断基準は次のとおりです。
＜判例上の「一時使用目的」の判断基準＞
賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情
↓
当該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される場合
【最高裁判所第３小法廷昭和３３年（オ）第２０８号家屋明渡請求事件昭和３６年１０月１０日（抜粋）】
借家法八条にいわゆる一時使用のための賃貸借といえるためには必ずしもその期間の長短だけを標準として決せられるべきものではなく、賃貸借の目的、動機、その他諸般の事情から、当該賃貸借契約を短期間内に限り存続させる趣旨のものであることが、客観的に判断される場合であればよいのであつて、その期間が一年未満の場合でなければならないものではない。
【一時使用目的賃貸借の典型例】
どのような場合に，「客観的に一時使用目的が明らか」と言えるのでしょうか。
→典型例は次のようなケースです。
・オーナーが一定時期に対象物件に戻る予定がある
・賃借人が一定時期に（従前の住居に）戻る予定がある
一時使用目的の建物賃貸借として認められる典型的ケースを以下説明します。
＜一時使用目的賃貸借の典型的ケース＞
１ 賃借人の使用目的・動機の内容が「一時的」であるケース
・賃借人が避暑・（期間限定での）療養のため，環境の良い避暑地に居住する
・賃借人が自己の建物を建築中であり，工事期間限定で仮住まいに居住する
２ 敷地（利用権）の制限があるケース
・区画整理・収用により，一定期間経過後に，オーナーが敷地（利用権）を失うことが分かっている
・敷地が定期借地であり，建物オーナーは一定期間経過後に建物を解体する義務がある
３ オーナーに建物の具体的利用計画があるケース
・オーナーが海外旅行や海外赴任・地方赴任のため，「一定期間限定で」住居地を移す
・オーナーが対象建物を売却し（売買契約書調印），引渡までの猶予期間が残っている
４ 裁判等による紛争解決として一定期間経過後の明渡が定められたケース
・建物明渡請求訴訟，調停などの結果，和解や調停内容として「明渡を一定期間猶予する趣旨として」賃貸借が条項化された
【一時使用目的が否定される典型例】
後から一時使用目的の賃貸借としては認められないケースもあるのでしょうか。
→期間を限定する理由が，オーナーの「希望」に過ぎない場合は否定されます。
例えば，オーナーが将来建物を再築する計画を有している場合でも，その時期・計画が具体化していない場合は，一時使用目的としては認められない可能性が高いです。
この場合，次のように，「動機」にまでさかのぼって詳細な事情から判断されます。
＜再築計画の具体化を判断する事情＞
・再築などの計画がどこまで具体化しているか
・再築の理由から考えて，必然的・必要的なものなのか
・あくまでもオーナーの希望に過ぎないのか
一時使用目的が否定される例をまとめると次のようになります。
＜一時使用目的が否定される典型例＞
・期間を限定する理由が，オーナーの希望に過ぎない（上記）
・裁判所の和解調書や調停調書となっているが，「一時猶予の趣旨」が明確ではない
・契約書のタイトルが「一時使用目的賃貸借契約」となっているが，期間限定の理由が明確ではない
・契約書に「将来再築するため」と明記してあるが，再築計画が具体化していない
【一時使用目的の判断がなされた裁判例】
一時使用目的の判断がなされた実際の裁判例はどのようなものがありますか。
→「結婚する時期まで」という約束が「一時使用目的」に該当するか否かが争われたケースについて，肯定・否定の裁判例があります。
いずれも古いですが，近い時期に，たまたま類似する争点についての判断（判決）がなされました（裁判例後掲）。
＜裁判例の判断概要＞
・結婚予定の具体化の程度が低い→「一時使用目的」否定
・婚約済み（結婚の実現可能性が高い）→「一時使用目的」肯定
【東京地方裁判所昭和３９年（ワ）第６３８５号家屋明渡請求事件昭和４０年６月３０日（抜粋）】
本件賃貸借契約を締結するにいたつた動機ないし主観的意図が、原告の結婚するまで特に二年間という一定期間を限つて賃貸借を存続させようとするものであつたとしても、原告本人尋問の結果によれば、本件賃貸借契約締結当時原告の結婚は何ら具体化していなかつたことが認められるのであつて、原告の結婚は賃貸人である原告の意思にのみかかつている事情であり、その時期も非常に不明確で、右のような原告の主観的意思があつたからといつて、本件賃貸借が直ちに客観的に一時使用を目的とするものであると断定することはできない。
【東京地方裁判所昭和４２年（ワ）第７６２号建物明渡請求事件昭和４３年９月６日（抜粋）】
原告が昭和三九年九月三日被告に対し原告所有の本件建物を賃料一ヵ月一五、〇〇〇円、期間同年九月六日から二年と定めて賃貸したこと、右賃貸借契約において期間を二年限りとし更新しない旨の特約がなされたことは当事者間に争いがない。しかし、右のような特約がなされたからといって、ただちに右賃貸借が一時使用のためのものであるということはできない。建物の賃貸借が一時使用のためのものであるというためには、その賃貸借の目的、動機その他の事情から、当事者が賃貸借の期間を短期に限り、期間経過後は賃貸借を継続させる意思がなかったと認むべき相当の理由がある場合でなければならない。
よってこの点につき検討するに、《証拠略》によると次のような事実が認められる。
原告は、将来自己の住家に供する目的をもって昭和三九年六月頃当時新築の本件建物を買受けた。当時原告は現在の妻ひで子と婚約中であり、一、二年のうちには同女と結婚できる見込であったが、さしあたり本件建物を空家にしておくわけにもゆかず、短期間に限りこれを第三者に賃貸しようと考え、不動産屋の仲介により被告に対し前記のような約定でこれを賃貸した。右賃貸にあたって、原告は被告に対し右のような事情を打明け、二年後には必らず本件建物を明渡してくれるよう申し向け、被告はこれを諒承した。原告はその後昭和四〇年三月右ひで子と結婚し、現在二児を儲け、父義雄の借家に同居中である。
右認定の事実によれば、本件賃貸借当時原告が近い将来遅くとも二年以内には本件建物を自らの住居として使用する必要性の生ずることは、相当の確実性をもって予見され得たものであり、被告もこれを十分に諒知していたものであって、両当事者とも二年経過後は本件賃貸借を継続させる意思がなかったものと認めるのが相当である。したがって、本件賃貸借は一時使用の賃貸借というべきである。
【賃貸人不在中の期限付建物賃貸借】
「転勤，療養，親族介護」などの場合には，借地借家法が適用されないという規定があるのでしょうか。
→改正前の借地借家法３８条のことです。現在は，「一時使用目的賃貸借」という形で一般化した規定となっています。
借地借家法の改正前には，「転勤，療養，親族介護その他のやむを得ない事情」がある場合に，借地借家法が適用されない，という規定がありました。
現在は，このような例示は削除され，ごく一般的に「一時使用の目的が明らか」という内容（条文）に改められています。
実質的には，改正前と同じように，「転勤，療養，親族介護」などの事情によって，建物使用期間が客観的に明らかであれば，一時使用目的賃貸借として認められます。
その結果，借地借家法の適用はなくなります。
実質的には改正（変更）はない，と言えます。
むしろ，例示が削除されたことによって，適用範囲が拡がったと言えましょう。
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