更新時期が来ます。更新料は請求できるのでしょうか。
できる場合の相場を教えて下さい。
建物は最近（７月１５日）に最高裁判決が出ましたが。
土地はまた別なんですね。
誤解ありがち度 ３（５段階）
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Ａ 土地賃貸借契約書に書いてあれば請求できます。
書いてなければ原則ダメです。
【更新料請求権（支払義務）の有無】
→契約書に更新料支払の条項の有無によります。
正確には，条項がなかったとしても，「更新料支払の慣習」があれば支払義務があることになります。
しかし，裁判例では，「更新料支払の慣習」を正面から認めた例はほぼありません。
【更新料の相場】
→ごく平均的なものは，借地権価格の５％程度です。
更地価格の３～５％で算定することもあります。
ただし，契約書の条項に，更新料の算定方法まで記載されていれば，このとおりに算定することになります。
契約書には「金額」「算定方法」が明確に書いていないケースもたくさんあります。
【更新料の金額・算定方法が決まっていない場合】
→まずは話し合いをしましょう。
借地の世界では，特定のイベントについて，「一時金」が登場します。
例
・借地権譲渡
・借地上の建物建替え（大規模修繕）
・借地上の建物増改築
これらの場合は，話し合いがつかなかった場合は，裁判所が金額を算定してくれるサービスを提供しています。
「金額決めるだけ」なので，ミニ裁判とでも言いましょうか。
法律上は「非訟事件」と言います。
いつもどおり，「中身を見えにくくするネーミング」がお好きなようです，国会は。
「更新料の金額」については，裁判所に行っても，算定してくれないんです。非訟事件としては。
理由＝法律上，地主の承諾が必要な場面ではないから
【更新料の話し合いがつかなかった場合】
→借地人＝供託
地主＝更新料支払請求
賃料増額請求
借地契約の解除
→場合によっては訴訟
こんな方法・メニューがあります。
で，地主サイドのメニューを説明します。
地主からは，正面から更新料の支払請求を裁判所に申し立てることもできます。
ただし，契約書に明記していない場合は，認められない可能性が高いです。
その場合でも，更新料がもらえない代わりに賃料を増額する請求ができることもあります。
更新料の支払が条項に書いてあるのに払わない場合は，これを理由にして借地契約の解除を主張することもできます。
ただ，一般的・平均的には，借地契約の終了や土地明渡請求が認められる実例は少ないです。
一方，借地人の立場からは，更新料支払を拒絶すると，最悪の場合，地主から土地明渡請求が提訴される可能性があるのです。
仮にそうなると，見通しは置いといて，時間・費用的コストが多大にかかります。
そのような面倒を回避するために，結果的に更新料が払われるケースが多いのです。
ちょうど，原発の運転認可期間の延長を想像させられますね。
ふくいち１号機は４０年の運転期間満了→２０年延長，という時に事故を起こしました。
原子炉の素材であるステンレスは耐久力が弱くなるので慎重にしなくてはならないと思うのですが・・・
中性子の衝突で電子が「押しつけられる」→偏る→ステンレスの耐久力が弱くなる
これはまた別の話し。
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