土地・建物を私個人が所有して，これを家業（会社）が借りている形になっています。
何か問題点，注意点はありますか。
後から気付いて痛い目に遭う，という現場を見ることがあります。
転ばぬ先の杖。
地震の前に防潮堤。
誤解ありがち度 ４（５段階）
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Ａ 土地・建物の利用権を明確化しておくことと，機動的な「処分」ができるようにしておくことです。
【不動産利用権限の明確化】
※「権原」が適切でしょうけど。却って分かりにくいので俗称にて。
例えば賃貸借契約や使用貸借契約など，土地・建物を会社が借りていることを明確にして，契約書もきちんと作成しておくべきです。
将来，株主が代替わりした時に，兄弟間でトラブルになるケースはよくあります。
また，税務上問題となることもあります。
【機動的な「処分」を可能にしておく】
仮に将来認知症になった場合などは，土地・建物の売却，担保設定などができなくなります。
本人の意思確認ができないと，結局登記ができないのです。
仮に周囲の方がご本人になり変わって書類を作成して登記した場合，公正証書原本不実記載等という重大な犯罪になってしまいます。
ということで，「財産デッドロック」に対する対策を取っておくと良いです。
【成年後見人の制約】
→成年後見人は，売却や担保設定ができません。
成年後見人ができるのは，財産の維持・管理の範囲です。
特別な事情がない限り，売却や担保設定は認められません。
例えば，被後見人自身の医療費・生活費をねん出するために不動産を処分することはできます。
しかし，家業である会社の資金調達のために担保設定をする，ということは認められないでしょう。
【将来認知症になっても不動産の処分を可能にする方法】
→生前贈与か信託契約
例えば，次期経営者（候補）がお子様である場合，不動産を譲渡しておけば，当然，お子様がその処分をできるようになります。
ただし，次期経営者が決まっていなかったり，また，生前贈与だと兄弟間でトラブルが発生すると思われるなどの場合は，信託契約が考えられます。
（生前贈与で行く方法の場合，贈与税のケア・兄弟間（推定相続人）の利害調整をしながら慎重に対策を進めます。これはいわゆる「事業承継」です。テーマがずれるのでまた別の話し。）
【信託契約により解決】
→例えば息子さんを受託者とすれば，息子さんの判断で不動産の売却や担保設定ができるようになります。
信託の目的の中に，当該会社の事業資金調達のための処分も含めておけば，そのとおりに，売却や担保設定ができるようになります。
具体的な手続きは受託者が行います。
仮に委託者（元々の不動産所有者）が認知症でも問題は生じません。
【次男の不満へのケア１】
信託によって不動産の所有権を長男に移した場合，次男が不満を持つかもしれません。
→「（委託者となる方についての）後見開始の審判の確定」を条件とした信託契約にしておくと良いでしょう。
要は，お父様が認知症などで意思能力を失った時点で始めて当該不動産の所有権を長男に移すことになります。
これであれば，「長男・次男の対立」も最小限に抑えられるでしょう。
【次男の不満へのケア２】
信託契約で長男が受託者となった場合，登記上，長男が所有者となります。
次男が不満を持つかもしれません。
→登記上，「所有権（移転）」の登記とともに，「信託の登記」がなされます。
登記上，「純粋な長男の所有物ではない」ということが明示されます。
【実際に不動産を処分する際の委託者（元所有者）の関与】
→委託者の協力は不要です。
確かに，仮に委託者が認知症の場合，委託者の協力・関与は実際上不可能です。
しかし，信託によって所有権が受託者に移転した後の処分については，委託者の関与は不要です。
売却や担保設定登記の際に，委託者の押印などは必要とされません。
受託者だけで行うことができます。
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