銀行に，建物を担保とした融資を申し込みました。
銀行は，「地主の承諾書」をもらうよう言ってきています。
地主さんはサインするのを嫌がっています。
本当に必要なのでしょうか。
誤解ありがち度 ３（５段階）
＊＊＊↓説明↑＊＊＊
１ 一般の方でもご存じの方が多い
２ ↑↓
３ 知らない新人弁護士も多い
４ ↑↓
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Ａ 法律上は，地主の承諾がなくても，抵当権を設定することはできます。
借地上の建物に抵当権を設定すれば，抵当権の効力は借地権にも及びます。
つまり，競売の時には建物と借地権の双方を売ることになります。
ただし一般的に，借地権譲渡については地主の承諾が必要です（地上権の場合は別です）。
そのままでは，「借地権無断譲渡」として賃貸借の解除の原因となります。
では，やはり承諾を取っておかないと，あとあと「意味のない抵当権」になってしまうのか！
大丈夫です！
最悪の場合は，競売の買受人から裁判所に申し立てると救ってくれるのです。
裁判所に対し，地主の承諾に代わる許可を求めることができるのです。
特殊な事情がない限り，裁判所は「承諾に代わる許可」を出してくれます。
ただし，地主への承諾料（に相当する金銭支払）が前提とされます。
この「承諾料」，ハウマッチ！
相場＝借地権価格の１割程度
一般に，借地権譲渡に伴う承諾料においては，「借地権価格の１割」が相場になっているのです。
では逆に。
地主さんから事前に承諾をもられば，競売のときに承諾をもらう必要はない？
いいえ。競売による借地権移転について改めて地主の承諾が必要です。
将来競売する場合に備えてあらかじめ地主さんの承諾を得たとしても，法的な効果はないとされています。
ほななぜ，銀行は融資の際に「地主さんの承諾書」をもらいたがるのでしょう。
事実上，実際に承諾が必要となった場合に，地主との交渉が多少有利になることが期待できるからです。
「ずっと前，承諾してくれたやんか。なぜ今拒否するのん？昔はええ子やった・・・」
というドラマ仕立てのコントぽいシーンになるのでしょうか。
まー，突き詰めると有利にならんのだけど。
「無料で承諾」とは書いてないので！！
（「無料で」とか書いてあったら詐欺的ですよね！）
まとめ的。
「地主の承諾書」をもらえないと建物を担保にした融資は受けられないのでしょうか。
融資が受けられることもあります。
「地主の承諾書」がない場合に融資に応じるかどうかは，金融機関の判断１つです。
金融機関によっては，法的な意味がほとんどないにも関わらず，絶対条件にすることもあります。
逆に，承諾書がなくても融資に応じるケースもよくあります。
あとは，弁護士による調査報告書を提出すれば「承諾書代わり」として扱い，承諾書なしで融資に応じるというケースもあります。
「意味ない」と分かっているものを絶対条件にするってホントわけわからんですよね。
組織の理論の結論が，合理性を欠いているというか。
自然科学では起こり得ない現象。という意味で文系的やなー，と思ったり。
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