ロン特期限と本審査の話

今朝の東京はなんかへんな空模様。。

さて、最近、ありがたいことに立て続けに売買契約書を書いています。

この売契を書くときにいつも思うのが「ロン特期限と本審査決定の時期の関係」です。

ご存知のように、ロン特、すなわちローン特約というのは「もしある期限までに銀行融資が得られなかったらこの契約は白紙にできますよ」という特約。

買主側からしてみれば万が一ローンが通らなくてもこの特約のおかげで手付金を失うことも違約金を取られることもなく解約できるので契約時にハンコを押す精神的負担が激減します。

逆に売主側からしてみれば、ロン特期限が明けるまでは他者との商談はストップし、いつ白紙に戻されるかわからないということで非常に不安定な立場になります。

よって、ロン特期限は、売主にとってはできるだけ短い方がいいし、買主にとってはできるだけ長くして欲しいもの。

昨年までならかなり簡単にローン審査が通ったので否決をさほど考えず、契約日から２～３週間後にロン特期限を設定していました。

しかし、最近はローン否決がめちゃくちゃ増えたので悩ましい事態になっています。

否決が増えた今の情勢下では、売主側からすれば買える可能性の低い客にあまり時間を与えても仕方がないのでロン特期限は短くしたいです。

ここで問題になるのが、「融資ってどの時点で『決まり』っていうのよ？」ということ。

以前は、契約する→銀行がさっさと内諾出す（つか、契約前に出してくれた）→とっとと金消契約→融資100％確定、となるのに契約から10日もあれば済んだのでロン特期限は2週間もあれば余るほどでした。

しかし、今は銀行もめっちゃ慎重なので、事前審査→契約→本審査→金消契約となって、正直、内諾なんて口約束では心配で金消契約までやってくれないと元付としては「本当に大丈夫なの？」ってかんじです。

ただ、融資決定の基準を金消契約締結にしてしまうと、今の銀行の慎重な動きではとても2週間やそこらでは足りないのです。

かといって前述したように、否決されて振出しに戻される可能性を考えるとロン特期限は長くはしたくない。このために、「事前審査は通ったし本審査段階に入っているけど、ロン特期限までに金消契約は間に合わない。万が一ロン特期限後に本審査でハネられたら違約なの？」という心配が持ち上がってくるのです。

実際の取引でそういう場面になったら、双方合意のもとにロン得期限延長をするのですが、売主さんには不利な提案なので元付は言い出しにくいし合意が形成されない可能性もあります。

他の不動産屋さんと共同仲介しているとこのあたりを非常に甘く考えているところが多くて、仲介の詰めの甘さが原因で違約なんてことになったらどうすんだよっていう場面が毎回のように起きています。自分が客付け側なら買主の融資の進捗状況は直接監視できるけど、元付側の時には全然見えません。そういう時はもう遠慮しないで元付だけど買主の融資先銀行にがんがん電話して常に進捗を把握するようにしています。

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