『10ｍの高さの４階建て』

西城秀樹、亡くなってしまいましたね。

テレビの向こうの人が亡くなってもそんなに凹みませんが、昨晩は決済前夜にも関わらず晩酌をしながら西城秀樹の名曲を聴き入ってしまいました。自分は「ブルー・スカイ・ブルー」が好きでした。

考えてみれば、物心がついて初めて大好きになったスターだったのかな。

子供の頃、秀樹の熱唱を真似したした人はたくさんいるはず。

私は人前では好んで歌いませんけど、熱唱型です。

偉大なアツい歌い手に合掌。。。

さて、話は不動産に戻り。

毎日たくさん送られてくるDMの中に「高さ10ｍ制限でも特許工法により４階建てを建てますので、他社よりも土地を高く査定できます」というのがありました。

これはどういうことかというと、容積率が300％くらいあれば理屈では４階建て以上が建つのですが、用途地域によっては日影規制に引っかかってしまう土地ってものすごく多いのです。日影規制に引っかかってしまう場合、10ｍ以下にすれば適用外となることからせっかくの容積率を消化しきれずに10ｍ以下の高さの建築物で我慢することになります。10ｍだと普通に考えると３階建です。収益物件の場合、容積率を余らせて建てるというのは土地活用上おおきな痛手です。

地面を少し掘って、建物をめり込ませて４階建てを建ててるのを見かけますが、これは高さ10ｍ以下でいかに賃貸面積を稼ぐかということから来ています。しかし、地面にめり込ませると汚水や雑排水槽をGL以下に設け、揚水ポンプで排水せねばならないのでよけいな設備が増えるし、設備の維持もなかなかの精神的負担なのです。

話はDMに戻って、このチラシによれば「特許工法によって４階建てを建てる」とありますので単なるめり込ませじゃないのでしょう。「容積率未消化で売値が伸びない土地を高く買いますよ」という触れ込みだったわけです。

居室の天井高さは2100ミリ以上という建築基準法の定めがありまして、普通にRCでスラブ（床）や梁成（梁の高さ）を考えると階高は2700くらいは必要です。

下には基礎があり、上にはパラペットの立ち上がりがありますから、普通にやったら10ｍでは収まりません。

実際には１FLをGL+100くらいに抑えパラペット立上りを250程度にすれば、階高2450くらいでなんとか４階建てでも10ｍに収まります。

たぶん、このチラシの言う特許工法というのはスラブをボイドスラブにするのでしょうね。