賃貸借契約書を確認せよ

今週も始まりましたー！

先週、「でん兄セミナー開催が目標」と書いたら、なぜだかFBのほうでBBQ開催しようという流れになっているのですが、みなさんまるでワタクシの講義を聴く気はないようですねｗ

さて、投資物件の売買の際にかなり重要なのが、現所有者と入居者の間で交わされた賃貸借契約書の内容の確認です。

売買の初めの段階では売主作成したレントロールを資料として検討しますが、話が固まってくると「その家賃、ホントなんだろうな」という確認が必要になってきます。

主に確認したいこととしては、

・賃料と管理費等

・預かり敷金

・入居日

・入居者属性

・フリーレントなどで客付けしていないか

・特約的な約束事をしていないか（違約金など）

これ、仲介としてはかなり初期段階で確認しておきたいことばかりなんですけど、購入の意思がまだ固まっていない段階だと契約書って個人情報のカタマリなのでなかなか見せてもらえないことが多いんです。

正式に買付入れて、売り渡し承諾もらって契約書作成に入るころですかね、「賃貸借契約書出して」って強く言えるようになるのは。。。

この賃貸借契約書、客付け会社によって書式が違うし、オーナーチェンジが多い物件だといろいろと様式が混じっていて、一件一件丹念に突き合わせてチェックしていかないと見落としがでがちです。

家賃も途中で改訂されていたのをオーナーさんが忘れていたり誤記があったりで、賃料一つとっても戸数が多い物件だと結構時間がかかるものなのです。

でも、決済前の精算書作成のあたりで「家賃が違うので利回りが下がります」なんてことになると買主さんからめっちゃ詰められますからね。。

実は、売買の仲介は、取引の前半戦は買う買わないという次元で激しく立ち回りをしていますので、賃貸借契約書のチェックは二の次になってしまっていることが多いと思います。

ようやく売買が成立して、次に賃貸借契約の内容について詳細な確認作業にかかるかんじですかね。

なので、契約してから「話が違う」というケースになるんですが、これは仲介としてはとっても、とっても困るんですよ。

明日もこの続きを書きます。

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