定借の建売戸建についてさらに突っ込んでみる

いやー、日経下がってますねー。
昨日の下げの反動を狙って買いを入れた人は爆死ですね。
相場は上げ下げ予測でやってるといずれ死ねますから。

さて、そんなに興味が持たれていない気もしますが（笑）、
昨日、取り上げた定期借地上に建てられた戸建の建売住宅についてもう少し。

これについてもうちょっと考察してみます。

まず、場所なんですが、東京２３区の城東と申しておきます。

調べてみると、路線価は「２６０D」。
つまり、平米２６万で借地割合D（＝６０％）とありました。
坪換算で８６万。
固定資産税は宅地なので１／６掛けて１．４％乗じて２０００円／坪と出ました。
３８坪として固定資産税は７６０００円。

さて、画像の定借建売には権利金が必要で、１９０万～となっています。

これとは違ったもので一般に定借では保証金というものが必要らしく、この保証金の相場ですが、地代の２０～２５％なんだそうです。
地代が実勢価格のことだとするならば、実勢価格＝路線価÷０．７くらいですから、１２７万／坪。
実際、そんなかんじだと思います。
で、その３８坪の土地値の２０～２５％だと、９６５～１２００万円。

そんな大きな金額のものが必要との記載はないので、このケースでは保証金は取らないのかな？
その代わりなのかどうかわかりませんが、１９０万という権利金が必要とのことです。

で、年間の地代は土地価格の０．５～１．５％程度とのこと。
土地価格は１２７万掛ける３８坪で４８２６万ですから、その１％だとすると４８万ですね。
一月あたり４万。この募集看板にも月４万前後とありましたので、これは相場通りということです。

底地権者はこの４８万から固定資産税の７．６万を引いた約４０万円が手残り（税引き前）ということです。
貸しっぱなしで年に４棟分の１６０万のお小遣いですから、悪くはないのかな。
建物についてのリスクはゼロですから（借地人負担）。

対して、借地人としては４８万掛ける５１年で２４４８万が総支払額です。
買ったら５０００万円の土地を自分が生きてる間はほぼ好きに使えて半額ですからお得といえばお得です。
しかも土地の固定資産税は底地権者負担ですし。

土地を分筆して分譲するのって宅建免許事業者じゃないとできませんが、分筆して借地に出すのも地主さんがやっちゃいけないんですかね？
マンションだと自分で建てて自分で賃貸募集するのは宅建免許不要ですが、土地の場合ってどうなんでしょうか？
わかる方いましたら教えてくださーい！

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