いや～、
引越しを考えています・・・からまた少し話は進んで、２０２３年１２月１３日現在の状況はというと、次は売買契約を交わす事になります。仲介会社として淡々と物事を進めて行くとあまり思わないのですが、契約の当事者（買主）となって望む売買契約はなんだか特別な感情が沸きます。少し不安です。
いや～、手続きや手順は当然分かっているし見えているわけですが、分かっているからこそ時の経過が悩ましい。早くサクサクどんどん進めちゃいたい気持ちがあるんですけど、当然にそんなわけにはいかず相応の時間という物が必要なわけです。
ま～でも契約の当事者が、焦ったり悩んだりする気持ちわかるな～、痛いほど分かるな～。だって、契約があるっつったって、その前には日常生活があって、その日常生活の中に、ある意味「異物な存在」となるこの契約行為や引越しが入ってくる。
部屋探しの段階とかはまだワクワクが強いけど、物件が決まって話が進みだしてからは、実際に引越しがあって、時間が経過して少し落ち着いたね。って言えるまで結構時間がある。この時間というのはワクワク感よりもちょっと嫌な時間な感じがする。
忙しい、とか、不安だとかの時間。
お客様が不安に感じるから、可能であれば銀行に相談に行く時も一緒に行ってあげたらいい。なんて話も聞くけど、いまならなんだか分かる気がする。変な不安がある。だって、今はまだ僕は不動産会社の人間であると同時に、一買主でもあるから。
だから、やっぱね、そういう気持ちをなるべく汲んであげて、少しでも不安に感じないようにイライラに繋がらないように契約行為って進めてあげたいね。これは、売買も賃貸も同じ事だと思う。売買の場合は、「契約」という行為が「売買契約」と金融機関との間の「ローン契約」と２つが進行していくから尚更だけどね。
あ、それでね。
来週に売買契約が控えています。正確に言うと、仲介の不動産会社と「媒介（ばいかい）契約」を交わして、契約内容や建物に関することなどの重要事項説明を受けて署名捺印、その後に売買契約を取り交わして手付金を売主さんにお渡しします。これを約１～２時間くらいかけて行います。
ところで、
売買と賃貸って契約の手順みたいなものが少し違います。まず「媒介（ばいかい）契約」っていうのは「売買」特有の行為だと思います。賃貸契約の場合は省略になる事がほとんど。「媒介」と「売買」は言葉が似ているから紛らわしい。よく「まずは媒介契約を交わします」って事を言うと「え！いきなり！？」ってサザエさんに出てくるマスオさん並みに驚かれる方もいます。
「え～っ」
「媒介」とは「仲介」という意味になります。「媒介契約」とは、簡単に言うと、こういった条件で仲介の依頼をしますね。っていう約束をする事です。さっきも触れましたが「賃貸」の依頼の場合は義務がないので省略し「売買」の場合は、逆に必ず交わすことになります。「売主」とも「買主」とも交わします。その契約内容の中には「報酬額」いわゆる「仲介手数料」も明記されます。仲介手数料の上限は、４００万円以上の不動産価格の場合は「価格の３％＋６万円＋消費税」と決められています。
まじめか！？
いや、ホントに。
なにが言いたいのか分かんなくなってますが。
なので、
媒介契約を交わす事は必要で驚く事ではありません。
た、だ、し・・・。
た、、、だ、、、し・・・。
（新日本プロレス内藤哲也調で）
ただし、
媒介契約には種類があるのでご注意を。
特に売主さん。
媒介契約には３種類。
・専属専任媒介
・専任媒介
・一般媒介
とあります。当然ながらちょっとずつ違いがあります。売主さんの考えや、１社に任せきるのかどうか、早く売りたいのか、高く売りたいのかなどの考え方によってお勧めは変わってきます。不動産会社は「専属専任媒介契約」を進める傾向にあります。一定期間に契約の優先権を得るため仲介手数料の報酬を得やすくなるからです。その反面、その確約があるからこそ、迅速に本腰を入れて良い買主さんを探すとも言えます。用途によってって感じですかね。広く複数の窓口でいろんな不動産会社の意見を聞きたいと思えば「一般媒介契約」を選ぶことになります。
まじめか！？Part２
「え～っ」
今度は、大野さんがマスオさん状態。
いや、あの、だから。
大野さんは基本真面目なんですから。
あと、
突っ込みとえ～っのイラスト使いたいだけやん！
ってのもあるけどね。
ゴ、ゴホン！
（話題を戻す咳払い！）
あ、そんでね、
売買の解説をしたいんじゃなくってさ、
自分の話をしたいのさ。
ちゃんと聞いてよ！
（あんたが言うない！って話やけんど）
でね、でね
（女子会の話したがる女子か！？）
来週に媒介契約を交わして
（付いてこ～い。by佐久間一行）
その流れで、重要事項説明を受けて売買契約の流れになっていきます。僕は住宅ローンを借りる事になるので、売買契約書が出来て売主さんと買主（僕）の署名捺印が揃ったら、その足で銀行さん行って「住宅ローン」の今度は本申込手続きに入ります。
物件を買う時って、売主さんか窓口の不動産会社に「買付申込」をまず出します。住宅ローンの場合は「仮承認」を待って、となる場合が多いので銀行さんに必要書類を提出していわゆる「与信」のようなものを受けます。過去に金融関係の事故がないか。月々の支払いはどうか。収入や勤続年数は。物件の担保価値はどうだろうかなどを審査するそうです。ここでダメだったら、頭金を増やすとか、他の金融機関を当たるとか、物件を変えるか、諦めるかとなります。OKだったら相手方に伝えて相手からの「売渡の承諾」を得ます。そして、重要事項説明受けて売買契約をし、住宅ローンの本申込。実際に本審査がOKとなれば、金融機関と「金銭消費貸借契約」などを交わして、あとは物件の引き渡しと決済に向けて動いていく事になります。段階が結構あるんですね。
だから、売買契約を交わしても油断大敵。住宅ローンの仮承認が出ていても本審査でうまくいかないケースはあるんだから安心出来ません。今まさに僕はそういった状況の渦中にいるわけです。
極端な例を出すと、そういった期間中に新たなローン組んだり「車買ったり」「高級な時計買ったりとか」転職したりするとヤバイですね。あとあれ、リボ払いも良くないんだって。これちょっと気を付けないとね。毎月の支払額の枠がとられちゃうからローンに影響を与える可能性大！ほかにも最初の申請の際の記載内容が違ってたとかも影響出ます。たとえ悪意がなく間違いや勘違いでも一緒です。
なので、そうやって一歩一歩を慎重に進めていくしかないんです。気持ちだけ焦ってもしょうがないよ。しょうがないけど焦るよね。早く終わらせてある意味楽になりたいって気持ちになる。こういう気持ちになった事が今回の自分自身が契約する事の収穫の一つだと思っている。お客さん心理を知るってことね。
まじめか！？Part3
だから、まじめや！って！Part1
突っ込みのイラスト使いたいだけやん！Part1
だから、そうなんや！って！Part1
え～、ゴ、ゴホン！
（結局なにが言いたいの？の咳払い）
あ～、でね、でね。
途中に「賃貸」と「売買」は契約の流れ方が少し違うって言ったじゃん！ってか、言ったんですよ。９０行ほど前の文章でね（長っ！）賃貸の場合は、ほぼだいたい「借主」が、先に契約書に署名捺印を行います。重要事項説明をするのも「借主」だけが対象だからね。その書類を貸主さんに届けて署名捺印といった流れが主流。つまりタイムラグというか、その場で書類が仕上がらない事が常です。入居する時に、鍵と一緒に出来上がった契約書を借主に渡したりします。
売買の場合は、パターンはあるものの一堂に介して行うという場合が多いです。場所は不動産会社だったり金融機関だったりします。売主側の不動産会社の事務所で行われる事が多いかな。ま、いくつか意味はあったりするそうですがここでは省略します。僕の場合も、売主さん側の不動産会社の事務所で契約行為を行います。緊張するね、契約行為だし売主さんとも対面するし。
あ、でも一個安心なのは、売主さんとはすでに一度お会いしているんです。対象の物件に現在お住まい中なので、物件の見学は入居中のお部屋に時間をとっていただいて見学をしたからです。売主さんが入居中でも売買契約は出来ます。意外と多いみたいです。なので見学時にお会い出来てるんです。これは大きい。
最初は、部屋に何もない状態で見る方が絶対にいいはずだと思ってたんですが、実際に見学をしてみて考えが変わりました。少なくとも空き家の方が絶対にいいと言い切れるものではない。
入居中物件の見学のメリットとして、まず、その方のお部屋の使い方が参考になるのがあげられます。これは賃貸でも言えるけど、消防点検やお部屋の不具合などで賃貸中のお部屋をお邪魔する機会っていっぱいあります。不動産会社のスタッフは入居中のいろんな部屋を見ます。中にはいわゆる「ゴミ屋敷」もあります。また逆に「こんあ風に使ってるんだ」と感心と言うか驚くようなお部屋上手な方もたくさんいらっしゃいます。小道具や家具やカーテンとか工夫でお部屋ってどうにでもなる。築年数がけっこう経過した物件のお部屋に行ったけど、使い方でとてもお洒落に素敵にお部屋をコーディネートしている方は実は結構いらっしゃる。
おい！
おい！聞いてるか？
っつか見てるか！
賃貸営業マン！
築浅の最近の設備盛りだくさんなアパートやマンションは素敵な良い物件で、築年数の古い物件は問題が多くて紹介がしずらい物件。みたく思ってないかい？
なんと視野の狭い悲しき現実。逆に言えば、築の浅い物件の部屋だって使い方が悪かったら価値は下がっちゃうんだよ。分かるかい？お部屋の使い方や古い物件が醸し出す味や価値を見出して、新らたなライフスタイルを提案する事だって不動産会社の仕事だったじゃない？それが出来なきゃ不動産営業なんて、「ＡＩ」の下請けに成り下がるんだよって警鐘を鳴らしてきたじゃないか！もっと考えて仕事してくれよ、賃貸業界の未来を頼むぜ。若き営業マンたちよ。
（敢えて苦言を言うような嫌な大人になっちまったぜ）
まじめか！？Part4
え、これって真面目って言える？Part1
誰が誰に突っ込んでんの？Part1
ってか嫌われたくないくせに！Part1
え～、ゴ、ゴホン！
（なにが言いたいんだの咳払い！）
あ、そうそう。
入居中のお部屋の見学のメリットね。
一番感じたのは、実際に住んでいる方から生の声を聞けたことが嬉しかったというか有難かったな。近くのお店の事、気になっていた事、夜はどんな感じか。どんな方が住んでいるのか。また分譲マンションなのでどんな規約があるのか。ゴミの事。駐車場の事。日当たりの事。お部屋や間取りの特徴などについて。
その居住中の売主さんとよく行っているラーメン屋さんが一緒だったりして話も弾みました。なんて言うか、お会いするべくしてお会いしたかのような。物件もなんだけど、この方から購入したいなって思っちゃったというかね。そんなに長い時間ではなかったけど素敵な出会いと時間だったんです。
本当はそういう事を語るブログのつもりで、突っ込みのイラストを何回もコピー＆ペーストするつもりではなかったのにな・・・。
さ、もう時間となりましたので、
近況はここまでとします。
さ～て、次回のブログは
・大野さん分譲マンションを買うPart４
・売買と賃貸の契約の流れの違いって結局なによ
・売買契約って業界では「ばいけい」って略すんだって
の３本でお送りします。
まさかの終わり方ベタなサザエさん調。
「え～っ」
マスオさんもビックリ！
（何じゃそりゃ！）
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