こんにちは
会社員をしながら副業の不動産投資で
6000万円の利益を出した
不動産投資の専門家の松木健一郎です
本日は
『節税対策！
減価償却を活かすためには？』
です。
現在、確定申告の時期ですね。
今作業の真っただ中という方も多いのでは
ないでしょうか？
節税の点での不動産の活かし方に
ついてお話をしていきます。
節税対策としての不動産の活かし方
とすると、次の2つがメインになります。
〇 減価償却の利用
〇 相続税対策
本日は減価償却です。
今日は基本をお話しますが
どのような方に一番効果があるか？
との結論を言いますと
当然、税金を沢山払っている方になります。
所得税は累進課税制度です。
累進課税はご存じの通り
収入額が上がると、税率が上がります。
収入が1000万円を超えている方は
税金の金額を見て、やる気が
そがれてしまいますよね。
そのような方や中小企業の社長さんが
行う節税の方法が不動産による節税です。
まだ、
知らない方はインパクトが大きい
ので、しっかりと押さえておいて
下さいね。
これも
その方の状況や目標により
購入していく物件は少し変わります。
ですが、この
減価償却
を活かせる方法はこちらです。
基本として
不動産の減価償却は
土地は対象になりません。
建物のみになります。
建物は法定耐用年数があり
構造により耐用年数は変わるので、
中古の物件の場合は
築年数により、残りの償却期間が
決まります。
建物価格をその減価償却期間で
割ったものが、減価償却費として
あてられます。
新築の建物になると
建物の償却期間が長くなるので
毎年掛けられる減価償却費は
割合とすると小さくなります。
なので
減価償却を大きく取りたい
と考えた時に選ぶ物件は？
ずばり
償却期間が過ぎた中古物件です
例えば
築年数22年を超えた
1億円の中古の木造アパートになると
1億円の価格の中身を
＜ 土地6000万円 + 建物4000万円 ＞
として購入した場合
建物のみ減価償却として計算します。
耐用年数を超えた建物の
減価償却期間は4年になります。
となると
建物の4000万円÷4年で
1000万円の減価償却費用を
計上出来ます。
物件が10％の利回りで運営
した場合
◇ 家賃収入 1000万円
◇ 諸経費 －200万円
◇ 借入返済（金利）－200万円
◇ 実際の手残り 200万円
◇ 減価償却費 －1000万円
分かりやすいように
概算にしていますが
会計上の収支は
マイナス400万円
になります。
収入を損益通算として計上
すると、
例えば
１2００万円の収入のある方
の場合は
１２００万円の収入の場合
税金 → 396万円
会計上400万円がマイナスになると
８００万円の収入の場合
税金 → 184万円
分かりやすくかなり簡易に
していますが
これだけで、税金が212万円が帰って
くることになります。
さらに
家賃収入が200万円残ると
412万円お金を作った
ことになります。
これを4年間過ごすと
1600万円が残る計算に
なります。
さらに
土地という資産が残ります。
これでタイミングを見て
売ることで
さらに資産を作れます。
特に
収入が多く、税金を多く支払っている方
はインパクトが大きい方法になります。
しかも
これは、銀行から借入を行って
出来るのが不動産投資です。
少しでもあてはまる方は
是非やってみて下さいね。
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