大家MASAの世界まるごと不動産投資 ブログ読者の皆様、
先日、8年間法人契約でずっと契約いただいていた区分マンションがついに退去となりました。
実はこの物件、5年前に不動産投資を始めた際に最初に購入した物件です。
金額にして７●●万円でしたが、金消の時に手が震えたのを
今でも鮮明に覚えています (ﾉ_･｡)
購入後、ずうっーと、入居中でしたので、やる事といえば、毎月通帳に記帳する事でした 笑）
さて、今回の退去で室内を見るのは初めてでした。
■大田区内、私鉄徒歩2分の好立地です。
■内部は、昔のホテルを思わせる。つくりです。これでも新築時はモダンな感じだったんでしょうか？
■約17平米のコンパクトな感じです。
駅チカでないとこういった小さな物件は競合と戦いにくくなっています。
キッチンは電気式コンロ（IHではない）、そのしたにはコンパクト冷蔵庫という、前時代的な感じです。
■暗い雰囲気で写っていますが、角部屋で日当たりは良いです。
シーリングがすぐに弱りそうな斜面の窓となっています。
実はこの物件、最近売りに出していまして、退去と同時に買い付けが入りました。
現在の資産規模と、今後の融資戦略を考えると、区分を持っていてもプラスになりませんので
売ることにします。
売り出して約３ヶ月での売却となりますので、区分は比較的流動性が高いですね。
（でも、先月売却した木造APは、なんと半月で売れました。）
年間家賃が80万円、ADSが36万円＋PM Fee＋マンション自体の管理費が20万円、
固都税3万円でしたので、ざっくり21万円で5年間で105万円のCF。
残債と、売却額を考慮するとCF分がプラスになった程度です。
それでは、5年間、区分マンションを所有した感想。
正直、区分マンションは投資としては面白くありません。（私見です）
本物件と同様のスペックでも１０戸持っても年間のCFが毎年２００万円程度です。
現金で買えれば面白いのかもしれませんが、レバレッジが効きません。
中央３区の立地がよければ、値が下がらずに元本の返済とともに、空き担保が増えるかもしれませんが、
一般的に、物件は購入時よりも値段は下がります。
以上のことから他人様におすすめはしませんが、ビギナーの方が不動産投資をスタートするので
あれば、いろいろと負担は少ないので、管理会社とのやり取り、原状回復のノウハウの蓄積など
練習がてらやっても良いと思います。
■大家MASAメルマガ読者様限定 イーブック＆セミナー映像プレゼント中！■
よろしければメルマガにご登録下さい。
http://www.mag2.com/m/0001546250.html
■先日、投資の師匠とのパーティでした。 炭水化物を食べ過ぎました。。。
■100世帯を超える大型物件です。エントランス内部には巨大な管理人室があります。