大家MASAの世界まるごと不動産投資 ブログ読者の皆様、
昨年末に、退去となった横浜１Ｋ物件のリフォームを行いました。
20代女性に約3年間住んでいただきましたが、めでたく（？）同棲との事で、温かく見送らせていただきました。
（実はこの物件、購入してから約6年間、室内を見たことが無かったのでＤＩＹついでに久々に現場を確認しました）
施工内容は、フローリング、換気扇交換、クロス交換、水回りの一部交換などなどです。
かかった費用は以下の通りで、月額賃料の約4か月かかることになります。36か月のうち、広告費が1か月として、4か月の原状回復費ですから、31か月分が家賃収入となります。
当然、空室期間が発生しますので実際はこれよりも下がります。
■原状回復工事の負担計算
工事金額 2**,***円
－借主負担 5*,***円
オーナー負担 2**,***円
次の家賃設定については、特徴のない、1Kの17平米の部屋ですので、
欲をかかず前と同じにします。
ターゲットは、社会人と学生です。
1月を過ぎたあたりから近隣の大学の推薦入試の学生が狙えるのと、
地下鉄駅徒歩3分という立地を生かし、横浜、東京方面勤務の社会人の需要を狙います。
◆ウエルカムキット。プレートと花、芳香剤、粗品を添えておきます。
◆施工前のフリーリング。さすがに平成3年築だけあって痛みが目立っていました。
濃茶色も若干古臭い感じが、、
◆施工後のフローリング。
白系にして、サイドにアクセントクロス、同系色の照明とカーテンをセットしました。
◆内見いただく不動産会社の営業マンに代わり、室内設備の説明をＰＯＰで行います。
◆シャワーホース、トイレットペーパーホルダーなど人に触れるものは極力新品に交換します。
◆空きスペースには収納型フックを取り付けます。
◆もはや定番（？）となった、ＩＫＥＡくねくねミラー。
風水的には玄関の左側に取り付けるとよいそうです。
◆お客様を迎え入れるためにスリッパと玄関マットを用意しました。
◆5階建ての最上階部屋なので、景色はよいです。周りに高層階の建物もありません。
廊下からランドマークタワーが見えます。
◆横浜といえば、家系ラーメン。
六角家は、かれこれ15年以上ぶりに食べましたが、美味しいですね。
私語などをすると怒られそうな接客の姿勢がキツイ印象の店でしたが、
店員さんはかなりソフトになっていました。
時代の流れかな。