不動産投資の初め方
考え方について書いていこうかなと
思います。
正直 お前がなに言うとるん！？
的な
ご意見あるかも知れませんが
そこは、
あえて
書こうと思ったきっかけは、
ある人からの相談
飲みの席での軽い日常会話からです。
その話の中で
本読んだり
不動産投資セミナー行ったり
多少入門編と言われてる事は、
やって見たが！
よく分からないから
基本の基の部分を教えてくれ！
そう言われたのが
きっかけです。
先ずは
どんな本を読んで
どんなセミナーに参加したのかを
聞いて見ました。
ふむふむ
なるほど
あーーー
本に関しては、私が読んだ事ない本だったので…よく分かりませんが…
とりあえず難しいのを買ったみたいで
題名書くと問題なるので(笑)
専門用語が多く
読んでてよく分からなかったと。
あとは、
体験談的な本 って話でした。
セミナーは、ただ(無料)って事で
ワンルームマンションの投資入門的な
終わったら物件ゴリ押しされて逃げてきたと(((๑´ㅂ`) ʬʬʬ
有料セミナーにも参加したが
初心者には、やっぱりちょっとよく分からなかったって感じ
あーそう言う事ね！
わかるわかる
私も同じような道を通ってきたよーって話すると
そうなんやーって前のめり
でも…
つやつやで良いの？相談する人間違えてない？
もうちょい物件いっぱい持ってて
凄い人紹介しよか！
って逆に質問
いやいやお前がええねん！(笑)
家５軒持ってるやん！もう貸してるし
まだ始めたばかりかもやけど
それぐらいがいいんよ
あんまり儲けすぎてる人の話は
初心者には、よくわからんから(笑)
褒めらてるんか？ディスられてるんか
分かりませんが
確かに 私も初めた頃に買った本は、
最後まで読めなかったのもあるし。
セミナーも数学の授業みたいな真面目なのから
ただの体験談漫談みたいな面白いけどってのもある
何から話したら良いんかなー
結局どうして1号物件買えたのかな～と
考えながら話をしていました。
まず初めにする事は、
自分の立ち位置を知ってというか
決める事
簡単に言うと
貯金は、いくらあるか？
あとは、ゴールはどこか？
副業に使える時間は？
この3つかな
とりあえず
自己資金の金額で大体の物件値段が決まってくるし
ゴール設定で より明確に
どんな投資スタイルにするかが
決まる
あとは時間
サラリーマンなら週末だけ？
これは後々の管理の事も考えて決めないと！
はい！なら右▶ いいえなら左◀
こんな感じのやつがあれば良いが
そんな指標的なのは、ないので
つやつや的な考え方で
自己資金は、500
ゴールは、老後の足しに成れば
プラス月20
サラリーマンだから週末中心かな
との事
月20プラスなら
単純計算で
一軒 50000円で
４軒となります
とりあえず総額400万円で
200万までで物件購入
150万で内装リフォーム
諸費用50万
予備100万
もしくは
200物件
50でDIY
諸経費50
予備200 ２件目費用に
あとは臨機応変に
こんな感じで提案して見ました！
物件200って言うのは、あくまで理想
家賃最悪40000 ×12で48万
480000÷4000000で利回り12%
480000÷3000000で利回り16%
実質利回りです。
16%って事は、100÷16で6.25なので
6年ちょっとでペイ出来る事になります。
これは稼働率100%の時
大体賃貸契約時に2年契約になりますので2.3年住んでくれると想定しても
退去から入居 その間にリフォーム工事があればその期間空室になります。
最初のリフォームも
そんな事を考えて
結局実質は、利回り16%計算でもペイするまでに 7~8年 かかる計算に
それ以降も所有し続け 家賃収入を得るか。
個人所有なら5年後に(正確には5年では無いらしいので注意！)
物件売却して 1つの投資を終了
させるか。
利回りとか実質利回りとかってよく言いますが
簡単に言うと 投資額に対する利益率
例えば100万投資して利回り10%なら
儲けは年に10万円
計算式は、10÷100=0.1 ＝10％
年利益÷投資額=利回り(%)
どれぐらいでペイ出来るか？の指標的なものです。
そもそも利回りって言う言葉は、不動産屋さんが考えた言葉。(諸説あり
)
利回りと言う言葉に
表面利回り
実質利回りと2つの言葉があるように
不動産屋さんは、表面利回りを主に使用します。
ざっくりと物件、想定家賃収入のみで計算される表面利回り
物件含め全ての経費を計算式に詰め込んだものが実質利回り
たまにセミナーとかで その費用
私は利回りには、入れて計算しません！
な～～んて言うてる人は、不動産屋か？
それ寄りの人って考えて間違いありません。
バックに不動産屋がいるな
そんなん書いてあったあった
で！どうやって家探したらいいん？
話付きませんが
ちょっと長くなりましたので
今日は、この辺で
最後まで駄文読んで頂きましてありがとうございます
フォロー＆いいね
頂けたら
喜びます
