【メールマガジン】やる気を引き出す工夫

こんにちわ。

築古再生大家さっしぃです

本日19:00に配信する

メルマガのタイトルは・・・

やる気を引き出す工夫

不動産投資を続けていると

時にはやる気が出ないときもありますよね

特にDIYしてて

作業が大変な時とかｗ

そういう状況をどう乗り越えてるか

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現地確認

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買付

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融資（必要なら）

↓

売買決済

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修繕

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入居募集

↓

賃貸運営

↓

出口戦略（売却など）

こんな大まかな流れに

なるかと思います。

各ステップでのポイントや

僕の失敗事例なんかを紹介して

みなさんの知識にしてもらえればと

思います

あと、メルマガでだけ語ってる事例や

最近あったここだけの話、

時事ネタの不動産への影響など

お話ししてます

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知識の復習もできて

だんだん自信もついてくるはず

特にまだ不動産投資未経験の方には

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おもしろい話があったりするから

お時間あるときに暇つぶしにでも

見てみるといいですね

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お読みいただきありがとうございました。

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【戸建51号】先に本日契約

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

今日はリースバック物件の契約でした

売主さんが月末に契約＆決済を

同日実行せず先に契約しておきたい意向だったので

それに合わせました

久々に売主さんにお会いしてご挨拶

終始和やかな雰囲気で進められました

初めてのリースバックゆえ

売買契約での特約、賃貸借契約での特約を

相互に共有し納得して契約

色々考えて想定したことに対する対応を

明記したけど後は実際にやってみて

漏れがあれば次につなげる

今後リースバック物件は増えてくると思う

そのためにも今のウチに

経験を重ねておこうと思って取り組む

細かい話を伺うと

自宅以外にも所有している物件があって

知り合いに貸してるみたい

２～３年後に退去してもらって

そのあと自分たちが住む予定

なので今回の自宅は２～３年住んでいただく感じかな

そういった売主さんの計画に協力できれば

お互いよいですねｗ

この物件は融資予定なので

午後は契約書をもって

融資審査いただいてるメインバンクへ

契約内容を説明し

原本をコピー渡し

特段問題はなさそうで

月末に融資実行できそうです

今回の条件は

・融資額：300万

・期間：7年

・金利：3.25%

といった条件

返済額と家賃が同額になる設定

CFより返済を進めるように

本日１軒内見

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

今日は１軒内見してきました

先日ネットにアップされた

自宅近くの物件

古家付土地で掲載されていたところ

問合せて内見に至りました

やっぱ自宅から近いと楽ですねｗ

先に外観だけは見ていて

室内さえ良ければ購入したいと考えてた

本日見て特段難しい問題もなく

いつものパターンで仕上げられそう

仲介で立ち会ってくれた方は

２０代のお若い好青年

ご自身でも築古物件（１棟もの）を

所有されていて凄みを感じる

若い時から物件を所有して

経験値を積み上げていけば

４０代には十分自由に過ごせると思う

若さ（時間）は戻せないからね

羨ましい

元々ネットには最近では見ない金額で掲載されてたので

利益目的の売却ではなさそうとアンテナが察知したｗ

売却理由を聞いてみると

やはり予想通り

もう使わない家で

手間なく処分したい様子らしい

荷物もそれなりに残ってるけど

すべてウチで片付けるからと伝え

その分減額交渉

ちゃんと再生すれば

まだまだ使える物件です

ご縁をいただけたらうれしいな～

吉報を待つのみ

お読みいただきありがとうございました

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安くても立地＆担保評価が良い物件はある！

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

現在空室の２室

今日は朝からそれぞれに問い合わせが入って

近日中に内見予定

数日前に一気に募集家賃を下げたんだよねｗ

空室よりかはマシ

（ホントは高く貸したいです

）

やはり適正家賃というものがあるんだね

購入した物件は最初の１巡目は

最低限の自分が住めるレベルのリフォームを実施

できるだけコストを抑えたいと考えてる

２巡目からはある程度家賃で

初期投資額を回収できてるので

ちょっと付加価値UPした原状回復をする

そんなやりかたで

お財布事情を考慮しながら

長期目線で物件価値を上げて

できるだけ楽に入居が決まるようにしていきたい

でも立地が一番効いてて

物件の差別化を図っても

辺鄙なエリアではなかなか難しい。。。

なので最近は安いからと飛びつかず

立地、土地値を最重要と考え購入している

立地は入居付けの優位性のため。

土地値は担保評価を上げて

B/Sをよくしていくため。

CF重視から資産性重視という考えに

なっていったというカンジなのかな？

でも立地もよくて担保価値のある土地で

利回り20%以上になる物件を作って買ってるから

今までとあまり変わらない

ボロボロすぎるものを

買わないようにしてるだけ。

実績が出来て買えるルートを作れたら

そういうことも可能です

DIYに時間を使うより

安くても良い物件を買えるように

時間を使っていきたい

お読みいただきありがとうございました

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【戸建51号】特約条項

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

さて、今月末に決済予定の５１号物件

売主さんの要望で

急遽4/9に先に契約をする運びに

どうやら少額でも手付金がほしいようで

月末まで待ってられないみたい

相当資金繰りに悩んでる模様

でも保証審査は問題なく通過したので

要望に従うことに

リースバック物件なので

契約後～決済の間に心変わりがあると揉めるので

契約のタイミングで賃貸借契約の特約だけは

署名捺印をもらうことに

そのため今日は特約の作り込みに専念

仲介へ提出し売主さんへ事前に説明してもらいます

問題なく合意できれば

晴れて決済を待つのみ

自分としてもリースバックは初めてなので

特約や段取りなど試行錯誤ですｗｗ

お互いwin-winにできて

揉めない進め方や契約内容になるよう

頭を使っていきます

それにしても売主さん大丈夫かな

お読みいただきありがとうございました

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不動産投資ラボ開催します！＠4/11※会場変更

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

先日ご案内した4/11開催予定のラボについて

会場が変更になります。

・ラボ会場

　ヤマカまなびパーク多治見市学習館　学習室101

・懇親会会場

　や台ずし多治見駅前店

多治見駅へのアクセスを考慮して

変更させていただきます。

よろしくお願いします<m(__)m>

------以下前回投稿内容-----------

1/30に実施したセミナー内容について

ざっくばらんに質疑しながら

情報共有できたらと思っています

4/11に行う予定です

まだ時間はあるので

岐阜愛知で大家をやってる方や

これから始めたい方など

繋がりを持てる場として

活用いただけたらと思います

特に岐阜東濃エリアについて

ウチからは情報を出せたらとおもっています

料金はコース料理＋飲み放題で

５，０００円

当日現金でお願いできたら幸いです。

多治見駅からも近いので

電車で来られてもいいかなって思います

（飲んだら運転はダメ）

4/7まで募集します

気になる方はDMでもSNSでもいいので

連絡してね

お会いできるのを

楽しみにしてま～す

お読みいただきありがとうございました

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【戸建46号】１年越しの入居申込み！

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

ちょうど１年前に購入してから

１年近く入居募集している物件が４６号物件

家自体はキレイで

内見者はみんな気に入ってくれてる

・ユニットバス

・システムキッチン

水廻りはいいんですよｗ

ただ、この物件はクセがあって。

車が１台しか停められない。

あと前面道路が狭く

普通車は何度か切り返さないと駐車できない

車は毎日のことだから

駐車ストレスがあると嫌だよね

そんな理由でずっと決まらず

今に至ります

繁忙期も過ぎ落ち込んでいると

昨日知らない番号からＴＥＬが

出てみるとこの物件を内見したいとのこと

すでに現地にいて

物件前で外観チェックしてる

すぐさま現地へ向かい概要説明

初期費用を抑えたいとのことで

・敷金礼金ゼロ

・初回保証料、家財保険をオーナー負担

という破格の対応を提案ｗｗ

初期費用は

１か月分の家賃くらいｗｗ

そもそも家の状態はキレイで

ペットも犬３匹飼えて

それでいて家賃安いｗｗ

そんな家ほかにないですｗ

破格の提案に激喜んでくれて

申し込みいただきました

早速保証審査にかけて回答待ち

もうね、１年空いてた物件だから

身銭を切ってもいいからとにかく埋めたいのよｗ

埋まりさえすれば

あとは長く住んでくれれば全然いいです

今回はシングルマザーさんで

なかなかお財布事情が厳しい様子

でも軽自動車１台だけしか使わないので

まさにこの物件の入居者イメージの方

このチャンスは逃さない

逃したくない

これで入居が決まれば

お互いwin-winなんです

なんとか審査通ってくれー

お読みいただきありがとうございました

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【メールマガジン】現地看板でセルフ客付け

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現地看板でセルフ客付け

今日も現地看板から

直接内見依頼がきました

交渉など自分で対応できると

チャンスをゲットできますｗ

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ANAダイナース着弾

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

先日より今後使うクレジットカードについて

ずっと考えている

色々調べてみて

やはりダイナースを使い続けたい

そうは思っているけど

岐阜に住んでいるとなかなか

サービスを使う機会がないｗ

還元よりもこのカードを持つことで

非日常を経験しようと思うきっけけになる

カードが希望

散々調べた結果

ANAダイナースを試しに申請

3/31まで最大122,000マイル相当の

プレゼントキャンペーンやってたので

それに乗っかったカンジｗ

一応条件があって

発行後３か月以内に１８０万円以上決済の事

ちょうど固都税とか支払うタイミングだから

高額決済しやすいですね

（不本意ですが。。。）

コンシェルジュにも相談して

決めてみたのでしばらく使ってみようかと

届いたのがこちら

うん。

券面結構好きかもｗ

法人用にビジネスアカウントカードも発行

オリジナルのプレミアムカードは

ポイントの使い道に悩む

一番還元率が高いＡＮＡマイルは

１ポイント＝１マイルで交換できるけど

１年間で４万マイルまでが上限。。。

それ以上にポイントが貯まる場合

ずっと使いきれないｗ

多分おなじ状況になってる人いるよね？

ＪＡＬとかもあるけど

その場合還元率0.4%まで落ちる。。。

それに比べ

このＡＮＡダイナースは

マイル交換上限は「なし」

しかも

4/1からこのＡＮＡダイナースで

ANAPayへチャージして使えば

なんと1.6%還元

これはアツい

ただ、コンシェルジュからは

ＡＮＡプレミアムへ切替を探られてるｗｗ

マイルが貯まって

飛行機を使える状況になれば

旅の選択肢が広がって

遠くの場所で体験ができるかも

もしくは家族との思い出も増えるかも

そういう狙いで今回ＡＮＡカードを

作ってみました

これまで飛行機には

３回しか乗った事ないんですよね

そろそろ旅行に時間を

使っていこうかな～って思ってます

明日で４５歳

残りの人生を

豊かに過ごせるように

身体が動くうちに色んな場所へ行ってみたいです

お読みいただきありがとうございました

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【戸建51号】自己資金よせたくないのよ

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

昨日融資相談した物件

メインバンクからは

自己資金100万円を預金によせてほしいと

要望を受けてしまいました

そこでまだ今年借入していない信金に

打診してみようと思い一応声かけしました

朝一メインバンクへその旨を伝えると

プラス要因のカードとして持っておきたかったとのことで

難しければ「なし」で本部と交渉するとのこと

それ自体はありがたい

その代り多分金利がやや高くなる？

のかな～って思ってます

でも３００万程度で短期間なので

金利負担はそれほどでもないから

その時は受け入れます

担保価値もある物件だから

他に持ってかれるのは多分嫌だったのかな～と

感じています

これでお金の拘束はなく

融資審査に臨んでいただけるようで

よかった～

複数行と取引があると

こういうとき強いよねｗ

お読みいただきありがとうございました

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