資金繰りを練る

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

融資相談しようと思って

朝信金にTELしたら明日の予約となりました

お忙しいところありがたい

プレゼン資料も出来てるから

明日説明してその場で雰囲気掴む

土地建物ともに珍しくクセがないから

多分いけるんじゃないかなｗ

大体いつもクセありで

物件には融資使えないｗ

さて、アパートの融資を審査してもらってるので

資金繰りを練る

どこまでなら自己資金出してもいいか

できるなら今回もリフォーム費まで含めた

オーバーローン希望ｗ

浮いた自己資金は

戸建を買うのに使いたい

ここにきて戸建がまとめて数軒買えそう

それに使いたいのよ

週末か、遅くも来週には

アパートの融資結果が出る（はず）

３月末融資に向けて

即断即決できるよう判断材料を整理しておく

なんとか通ってほしーな

お読みいただきありがとうございました

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融資戦略を考える

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

今日は自宅近くの物件を

１軒見てきました

おもしろそうな物件だったけど

車が１台しか停められなくて

拡張も難しそうなのでしばらく様子見します

さて、明日融資相談をする予定なのですが

今年戸建を10軒増やそうと思ったときに

どういう融資付けをしていこうか戦略を練る

考えたのは戸建については

・クセのない物件は

　「物件＋リフォーム代」まで都度融資（10年）

・クセのある物件は

　「リフォーム代だけ」数軒まとめて融資（5年）

そんでもって１行新たに開拓する

その上で

・１棟物はメインバンク

・戸建は３行で分散

こんなカンジでいくと

１行集中も避けられて良きかな

ここら辺を金融機関とも共有して

今年分の枠をもらえるかを相談してみよう

これまでは信用がなかったので

ほぼ自己資金で拡大してきたから

実績のある今後は融資使っていきたいｗ

手元の現預金が少なくなっていくと

不安が大きくなるからねｗ

あまり無理はせず

堅実的に進めていきますｗ

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本日の紹介物件

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

今日は２軒物件をチェック

１軒は紹介いただいた物件

現状駐車場がなくて

近隣にもスペースがない

ただ場所はいいところ

売主さんが結構お堅い方のようで

金額は結構お高い

駐車場を確保するのに

他の土地を無理やり借りても

将来断られるとどうしようもなくなる

なので自分の土地にスペースを作りたいけど

解体減築するのに結構コストがかかる

解体して

駐車場造成して

モリモリ残置物を片付けて

リフォームして。。。

これだけで土地値をガツンと超えていくｗ

そんな余裕資金はないので

今回は断念

紹介いただいたのに申し訳ないです。。。

もう１軒は告知物件

これは価格交渉不可

告知内容を考えると

指値したくなる

貸出す家賃のこと

売却するときにも告知が必要なので

金額に影響が出ること

そう考えると

あまり高く買うのはムダに資金を流出させることになる

これも断念

昨日問合せた物件があるんだけど

TELしたら本日売主さんに打診してくれたらしく

回答待ちみたい

総合的に判断してかな～りの指値になったから

どういうお返事が返ってくるか

これは楽しみに待ちます

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【戸建48号】買付通った！

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

先日不動産屋さんから紹介いただき

即日内見してその場で買付を出した物件

２週間ほど経過して

売主さんより価格交渉が入りました

少しご自身で片付けたので

20万程金額あげてほしいとのこと

すぐさま快諾LINE発射ｗ

本日無事お話がまとまりました

前回購入した戸建が昨年９月末なので

およそ５カ月ぶり

結構間が空いてしまったな

決済が無事済んでから写真UPするけど

結構荷物が多いのよ

でも片付けて表層リフォームすれば

結構いいんじゃない？って思ってる

築がまだ３５年くらい

築４０年以上前の建て方と違って

建具とか階段とか雰囲気が今風でいい感じ

古さを感じにくいから

これなら長く所有できる

現金決済と思ってたけど

融資使ってみようかな

１棟融資審査してる物件があるから

自己資金は温存しておきたい

メインバンク以外で連休明けに打診して

物件＋諸費用＋リフォーム代まで出してもらえないかな

立上げ費用全部込でも

土地値以下

これならいけるんじゃね？

年明けから物件に問合せしまくって

やっと芽が出た

この勢いで戸建をどんどん増やしてくぞー

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【メールマガジン】お金の工面よりまず行動！

こんにちわ。

築古再生大家さっしぃです

本日19:00に配信する

メルマガのタイトルは・・・

お金の工面よりまず行動！

今年に入ってから

買付を１０軒以上バンバン出してますｗ

お金の工面はどうすんの？って

思うけどまずは行動しないことには始まらない！

スピード落とすとチャンスも逃す！

よかったら登録して読んでみてね

いつもブログ更新してますが

このメルマガでは具体的に詳細について

お話しさせていただいてます

ラボでもお話してますが

不動産投資の手順って

マインドセット

↓

自分の棚卸

↓

目標設定

↓

物件探し

↓

現地確認

↓

買付

↓

融資（必要なら）

↓

売買決済

↓

修繕

↓

入居募集

↓

賃貸運営

↓

出口戦略（売却など）

こんな大まかな流れに

なるかと思います。

各ステップでのポイントや

僕の失敗事例なんかを紹介して

みなさんの知識にしてもらえればと

思います

あと、メルマガでだけ語ってる事例や

最近あったここだけの話、

時事ネタの不動産への影響など

お話ししてます

登録してちょっと目を通すだけでも

知識の復習もできて

だんだん自信もついてくるはず

特にまだ不動産投資未経験の方には

だまされたと思って一度登録して

読んでみてね

バックナンバーにも

おもしろい話があったりするから

お時間あるときに暇つぶしにでも

見てみるといいですね

よろしかったら

簡単に解除できるから

気軽に登録してね～

お読みいただきありがとうございました。

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キャッシュフローゲーム大会

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今日も物件開拓

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

今日は物件仕入のために

２軒問合せ

内１軒は価格が折り合わず

問合せ時点で断念

もう１軒はとりあえずみてほしいとのことで

午後見てきました

外観はキレイな物件なんだけど

車が１台しか停められない。。。

スペースもなく拡張もできない

そういう物件は多いよね

戸建ってファミリー需要が多いから

今の時代２台は必須になってる

１台だけだと何かと条件を緩めないと

入居も決まりにくい

家賃が下がってきやすい

逆に２台停められると

家賃を上げやすい

そこは購入価格とのトレードかな

売れ残ってるということは

その金額では売れにくいということ

自分が買ったあと売ろうとしたら

今の金額では売れにくいということになるｗ

出口相場を考えて購入しないと

あとでショックを受けることになるｗ

車１台だけだと

出口で困るリスクがあるので注意ですね

この物件も結局金額が折り合わず

断念することに。

なかなかうまくはいかないもんですねｗ

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物件相場が上がってる？

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

ここ最近戸建に問合せをしてるんだけど

なかなか折り合いが付かない

庭はジャングルで

残置物モリモリでも

高値売却を希望している人が多い

不動産価格が上がっていると思って

しばらく様子見してるんかな？

以前であれば指値がすんなり通ったような物件も

今ではなかなか難しい

とはいえこのエリアは

家賃は以前と変わらないので

高く買うだけ以前より手残りが減る

頑張って再生するんだけど

手残り減るとやる気も減るｗｗ

なので戸建に関しては

買値の指標は変えず今後も交渉を続ける

立地がいいとか

建物が新しいとか

何か強みがあれば

多少高くても買い。

そうでなければ

キャッシュマシーンにするために

安く買うことはブレてはいけない

あとあと後悔する

今は辛抱する時期かな～

毎日ネット見るのは

呼吸するのと同じで

無意識に今でもやってしまうｗ

おもしろそうな物件を見つけたら

即行で連絡するのは今も変わらず。

コツコツと継続していきます

お読みいただきありがとうございました

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アパート融資相談

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

本日メインバンクにて

アパートの融資相談

いつものプレゼンの流れで

物件の良し悪しを数値で説明

指標としてはGOすべきレベルと見える化して

支店長さんも審査部を説得する気になってくれた

担保価値もあるから

それほどリスクはない

懸念点は

・空室が多い理由

　なんでこんなに空いてんの？

・１カ月前に融資したばっかじゃん

一つ目は相続物件で遠方からの管理に

行き詰ったことが理由

ちゃんと募集すれば決まる（はずｗ）

２つ目はこれはもう審査部の匙加減ｗｗ

ダメって言われたらどうしよｗ

でもリスクを払拭するくらいの

財務状況にはなってると思うんだよな～

金融機関は実績主義だから

現状空室が多いと本当に埋まるか

かな～り慎重

最悪このまま推移しても大丈夫かという

ストーリーでも考えてくる

その場合は現預金がどれだけあるかで

耐えられるのかを見てくる

支店長様とも審査部の観点を共有し

先方からの質問に対する回答を

ある程度作り込んだｗ

ウチも作文をかいて

武器をお渡ししたよ

ここまでやったら

あとは天命を待つのみｗ

お願いしまーす

お読みいただきありがとうございました

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アパート買付通った！

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

一昨日買付を出したアパート

本日連絡をいただき

大幅な指値が通ったとのことです

2,000万円ほどの指値

多分仲介さんの努力も加わって

実現できたと感じる

感謝ですね

３月末に決済する予定で

進める流れで合意

あとは融資だけ

明後日メインバンクの支店長と相談予定

何とか融資獲得したい

築古アパートでも立地がよければ

家賃高く借りる人がいると感じる

戸建と違いアパートは立地が重要

築古ならなおさら

融資を考えると土地積算もないと

なかなか難しいよね

そんなことを頭の中で考えて

ネットを物色してると意外と売れ残ってたりしますｗ

こういうの見つけて

買付が通ると気持ちいいよねｗｗ

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２軒現地確認へ

こんばんわ。

築古再生大家

さっしぃです

今日は一日温かかったですね

お天気もよかったので

久々に洗車しました

寒い時期は水作業はしたくないですが

今日はちょうどいい気候でよかった

さて、昨日は大垣へ行き

アパートを２軒ほど見てきました

東海環状自動車道が開通して

岐阜県内の東濃と西濃エリアが

高速で１時間かからず移動できるのは

便利ですね

ただ岐阜市は高速ICからしばらくかかるので

いまだに不便さは否めない。。。

個人的には

・大垣西IC

・各務原IC

の近くであれば物件を持っても

それほど苦にはならないかな～って

思ってます

とにかく移動が不便でないこと

頻繁に物件へ行くことを考えると

アクセスの良さや短時間での移動は

ウチの価値観としては譲れないのです

昨日見た物件は土地値以下でした

仲介さんは不安げに物件の状態を

説明してくれましたが個人的には

空き家戸建に比べれば簡単にキレイにできる

部屋ばかり

空室が７０％ほどありますが

アパート自体はしっかりしてるので

表層リフォームすればいけると判断

リフォームコストから逆算して

買付額を決めてその場で提出

感触的にはいける？

売主さんにぶつけてもらって

回答を待つ

とりあえず週明けに

メインバンクへ持ち込んで

融資が出そうか相談

出なかったとしても

原因を共有して次ははまる物件を持ちこむ

３月末までにもう１本

融資がほし～な～

金融機関の決算期という

時期を逃さないよう

行動を続けます

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