住宅ローン金利が上がる中で、なぜ私は「繰り上げ返済」より「投資」を選ぶのか
最近、住宅ローンのブログやSNSを見ていると、「変動金利が上がって怖い」「繰り上げ返済したい」「固定にするか迷う」といった声を本当によく見かけます。
皆様が繰り上げ返済して機会損失しない為に記事を書きます。
確かに、借り換え向けではまだ1%以下の変動金利もあります。しかし既存契約の変動金利は徐々に上がり始めていて、「今後どこまで上がるのか」を気にしている人は多い。
でも個人的には、多くの人が“金利上昇”そのものよりも、「B/S（バランスシート）」で考えられていないことの方が大きな問題だと思っています。
繰り上げ返済は、本当に得なのか？
変動金利が上がると、心理的には「早く返したい」となります。
でも、B/Sで考えると話は変わります。
左側：資産（投資）
右側：負債（住宅ローン）
例えば、
投資利回り：年10%
固定金利：年2%
なら、単純に考えて「10% − 2% = 8%」のスプレッドがあります。
つまり、2%で借りたお金を10%で運用できるなら、本来は「右側（負債）」を減らすより、「左側（資産）」を増やした方が合理的です。
もちろん投資にはリスクがあります。でも、長期で見れば「低金利で長く借りられる権利」は極めて価値が高い。
だから私は、安い固定金利でフラット35で借りられるなら、むしろ積極的に長く借りたい派です。
変動金利の本当の怖さ
私が変動金利を避けた理由は、「金利が上がるかもしれないから」だけではありません。
最大の問題は、
生活設計がしづらい
投資計画が立てづらい
ことです。
住宅ローンの支払いが将来読めないと、投資に回せる金額も読めなくなる。
つまり、資産形成のアクセルを踏み込みづらいんです。
逆に固定金利なら、支払いが確定する。
これは精神的にも非常に大きい。
私が10年前に固定化した理由
私は10年前、変動金利から固定金利1.1%へ借り換えし、20年間ロックしました。
当時の住宅ローンは3300万円。
変動金利で最初10年支払い
年収400万円、貯蓄ゼロ。
正直、かなり怖かったです。
毎月の返済は約93,000円。
でも途中で固定化したことで、「20年間の支払い」がほぼ確定した。
その結果、投資戦略を長期で組めるようになりました。
10年後の今、残債は約2200万円。
さらに10年後には約1150万円程度になる見込みです。
一方で、B/S左側の資産は複利で積み上がっていく。
残債が1100万円くらいになる頃には、金利が5%でも金融資産はおそらく1億円を超えていると思います。
そうなれば、
繰り上げ返済して完済する
あえて借り続けて複利運用を続ける
どちらも自由に選べる状態になります。
この「選択権」が大事なんですよね。
※当時にフラット35にする選択肢もありましたが、資産全額運用しており諸費用出すために20.315%の税金払って株売却したりニーサ売るのは非効率だったので諸費用激安で少し金利高いけど新生銀行にしました。20年固定したら20年先には株式資産が成長して住宅ローンリスクは無くなっていると判断しました。
インフレ時代は「借金の価値」が下がる
さらに今はインフレ時代です。
仮にインフレ率が年3%だとすると、固定1.1%の債務は実質的にどんどん軽くなっていきます。
ざっくり言えば、
インフレ：3%
借入金利：1.1%
なら、実質負担はマイナスに近い。
10年単位で見ると、貨幣価値の下落によって債務はかなり軽減されます。
現金の価値が下がる世界では、「低固定金利の長期負債」はむしろ強い武器になる。
バフェットは、なぜ円で借りるのか
最近では、ウォーレン・バフェット が円建てで起債して日本株を買っていることも話題になりました。
これも本質は同じです。
低金利で調達
より高い利回り資産へ投資
という、資本配分の考え方。
もちろん個人と機関投資家では条件は違います。
しかし、住宅ローンは個人は超有利なので繰り上げ返済するなら投資します。固定2%でも安い インフレ率に対してビハインドですから
フラット35の子育て支援プランなんてお宝ローンでしょ
「低コストで固定調達できるなら、その資金を長期資産に振り向ける」という考え方自体は学ぶ価値があると思っています。
イデコ、ニーサ、コドモニーサでローン控除還付金、イデコ還付金を積立れば良いです。論より証拠運用利回り20.06%は出来すぎですが住宅ローン金利1.1%考慮して18.96%/年 繰り上げ返済するよりお得だった訳ですよ
住宅ローンは「悪」ではない
日本では「借金は早く返すべき」という価値観が強いです。
もちろん、心理的な安心感は大きい。
ただ、数字で考えると、
超低金利の固定負債
長期インフレ
複利運用
この3つが揃うなら、繰り上げ返済が最適解とは限りません。
むしろ重要なのは、
「負債を減らすこと」ではなく、
「資産を増やすこと」
だと私は思っています。
まぁ世界経済が完全崩壊してデフレの世の中に戻る？ 私はインフレ継続だと思いますょ