昨日のフードリンクセミナー。なんかあっという間の90分でした。
昨日ご来場頂いた皆様、本当にありがとうございました！また、遠方よりたくさんの方々が僕みたいな小物の為にご来場くださいました。僕なんかの拙い話が皆様のお役に立てばこれ以上うれしいことはないです。
90分間、誰一人退席されなかったことが本当にうれしかったです。当初の目標の100名を大きく上回ったことは自分の中でも自信につながりました。
さて、昨日言いたかったことを全部話せたかというと、心残りがあります。
今日は、郊外で物件を取得する方法についてちょっと話したいと思います。
「なんでわざわざ敵に塩を送るような真似をするの？」と言われそうですが、それには理由があります。
飲食業に限らず、物件の貸し手側は、借り手側に対して弱いです。これは、借り手側の無知のせいで引き起こされる事態です。そもそも保証金が10カ月必要な理由は、これは予想ですが、バブル絶頂期、賃料が高くてもテナントがついた。バブルがはじけるとテナントの撤退が相次いだ。しかも設備を残置して。
貸し手側はこの経験則をもとに、テナントが撤退した場合、スケルトンに戻す費用4ヵ月分と、後継テナントがつかない期間家賃収入が途切れないように6カ月分を保証金から充当するために保証金を10カ月に設定した。いつしかこれが業界で定着した。定着したものを変えようとしない借り手側の怠慢が原因で借りて側より貸し手側に主導権を握られるようになった。
まあ予想ですが（笑）
今後、借りて側が有利な状況を作って行かないと、産業としてますます淘汰されていくでしょう。それには、僕たちがいくら頑張ってもあまり意味がないんです。だからわざわざ手の内を見せます。というのが理由です。
郊外は、貸し手側に実利で訴え掛けることができるんです。なぜなら埋まりにくいから。
貸し手側にとって一番のストレスは、撤退されること。要するにキャッシュフローが一番大事なんです。
もともとの提示家賃が100万だったとしても下手すれば40万で入れます。保証金は10カ月なんか死んでも積みません。ｱﾎです。保証金10カ月償却20％で80万償却。だったら5ヶ月で全額償却の方が実利で訴えることが出来ます。全額償却の裏には、貸し手側に「撤退しません！！」という意志を伝える意図があります。
だって保証金なんて資産計上されるけどそのお店が無くならない限り、現金化しないですから。
誰も撤退する気持ちで開業しないでしょう？だったらその自分の力を信じましょう！保証金を積まないで償却しましょう。
要するに借り手側と貸し手側の需要と供給の線がバチっと合うポイントを探すわけです。
その手法が通じやすいのが郊外だというわけです。
そして、こういう手法を何通りもストックするわけです。漁場で釣り上げるポイントは2つ。今ある道具を磨く。新しい道具を購入する。それだけです。
物件を取得する際のポイントは・・・
・売上を最大値化して経費を最小化出来るか
・投資がかからず利幅がでかいことが出来るか
・他人の負債を自分の資産に転用出来るか
この3つのうち2つ当てはまれば基本的にはゴーです。
こういう話がしたかったのですが、お金パクられた話とか、国家権力の話とかで脱線してしまった気がします（笑）
皆様、昨日は本当にありがとうございました！
人間だもの・・・
まろを