（この記事は1/10の記録をもとに書いております）
実は1/8にまた東海地方でかなり良い物件を見つけておりました
楽待、健美家、アットホームなどのポータルサイトにはまだ出ていない、水面下の未公開物件です。
この物件、価格10,000万円に対して積算は11,430万円なので積算超過
最近某銀行様の物件評価目線が分かってきたのですが、担価（担保価値）はうまく行けば積算評価の9掛けくらいまで伸びることもあり、悪い場合でも積算評価の8掛けくらいは出るようです。
この「担価」が融資の上限額となるのですが、要するに今回の物件の担価は、10,287万円～9,144万円の間になると予想しております。
担価が9,144万円だった場合はそこがフルローンの上限となるので、フルローンを狙うと売価である1億円に9%の指値を入れて9,100万円での価格交渉が必要となります。
もし担価が10,287万円だった場合は、売価を超えるオーバーローンまで狙えることになります
やはり机上評価で高積算の物件に巡り合えると、どこまで担価が伸びるのだろうかとワクワクしますね
この物件は年間のキャッシュフローも潤沢に出るので、先日購入した静岡物件2号よりも収益性は更に高い物件です
築28年のRC、利回り13.8％。
非常に魅力的なスペックだと思ます。
ただし現所有者が放置している物件なので、外観がボロく、空室もボロいです。とてもじゃ無いですが現状では満室を狙える物件ではありません。
購入後はまずは全体の高圧洗浄、駐車場白線の引き直し、共用部の塗装、さらに室内リフォーム（リノベーションと行っても良いレベル）と数百万の費用が飛んでゆくことを考えると、ここは何とか指値を通し、
さらにオーバーローンを引いて修繕費用を捻出しておきたいところです。
また、地方都市特有の必須事項として駐車場の確保があります。
16部屋中4屋が空室であることはしょうがないとして、全16部屋に対して敷地内駐車場が何台確保されているのかをまずは確認せねばならず、仲介会社様に聞いています。
結局、仲介会社様から連絡がある前に、現地に行って自分で敷地内駐車場の台数を数えてきました。ちゃんと部屋数ｘ2台あったのでこの点は問題なしです！
先日購入した静岡物件2号から2キロほどしか離れてなく、間取りも同じ物件なので、賃貸ニーズ、賃貸付けの難易度、満室にするための賃料設定についてはもうすでに理解が出来ています
仲介会社様には
「買う気満々です！銀行は某都市銀行様が出すと言って下さっています（ハッタリ）！買付証明書を出しますので宜しくお願い致します！」
と力強くお伝えして買い付けを提出しておきました。
物件情報を入手して翌営業日に買い付けを出しているので、売価1億円に対して9550万円にて指値は入れていますが、1番手を押さえられる可能性は十分あると思います。
銀行にも即日融資打診をかけました
僕が東海地方の物件に融資を引くとすれば、2棟目、3棟目に融資をして下さった金利の低い某都市銀行様を使いたいところなので、無理を承知でその銀行のご担当者様に速攻で物件情報をお送りしました。
2か月連続の融資になるのでハードルが高いことは100も承知ですが、ダメ元でアタックです。
銀行様が融資検討可能だとしても、銀行様が物件評価を出すには1ヶ月程かかります。せっかく水面下で捕まえたホヤホヤ情報でも、買い付けを出しただけで1ヶ月も売買契約を結ばずに放置していたら確実に他の誰かに取られてしまいます
なので銀行のご担当者様には、そもそも2ヶ月連続でのご融資は可能なのか、可能であればどの程度まで融資額が伸びそうかその感覚を教えてください、とお願いしてあります。
連続融資になるのでハードルは高いですが、融資の可能性が少しでも見えれば、他の人に取られないうちに速攻で売買契約締結へと持ってゆきたく思っています！
2ヶ月連続購入で4棟目ゲットなるか？
ドキドキが止まりません
【中編に続く】
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