---------------- かなり長くなります。適当に読み飛ばしてください。 -------------
ここ１５年間は、自主管理で行っていたマンション管理業務ですが、来年から大手の管理会社に全面移管する事になりました。（途中から、会計業務のみ外注）
昨日は、その価格交渉も含めた会合を行っていました。価格が適正か？提案内容に妥当性があるか？ちゃんと管理業務が行えるか？が焦点です。
問題になったのは、管理会社が次年度から管理費を３倍に上げる。その代わり事務管理業務を一括でさせてもらいたい。という提案があったからです。
＜事務管理＞
・会計業務
・出納業務
・管理運営業務
の３点セットで事務管理業務といいます。
今までは、管理会計業務のみという事で契約を行っていました。ただ、実際は、未収金回収。集会の補助の一部。など 出納業務 管理運営業務 なども行ってきたという主張です。
契約には民法４００条 善管注意義務 があります。
wikiより。
↓ ２０１７年に改正されています。ここでもコンプライアンスが強化されています。
判りやすいので。
↓
実際は、部屋の売買に当たっての長期修繕計画書の有無および、提示などは、私が直接不動産会社とやり取りはしていたので、窓口は私と、もう一人の以会計業務を行っていた、司法書士さんが主体で行っていました。（昨今は国土交通省のマンションに関する規約がうるさくなったので、とても運営がやりりずらくなっています。※１）長期滞納者をゼロにしたのも、この方のご協力があっての事です。基本、ボランティアです。新車の登録対応もやっています。私の個人情報は公開しているので、何かあったら、電話がかかってきます。のみならず、保険の契約とその対応。大規模修繕の時のマンション内の車の移動の手配、駐車場の確保、移動の指示、工事の時の工程表作成。材料の選定。交渉まで全てやっています。正直管理会社がそこまで手厚くはやりません。と言い切れます。消防の対応も私が全て対応しています。水道検診。その他、あらゆる管理業務にかかわっていました。防犯カメラがついているので、警察から見せてくれと言われれば、対応します。市のミスで大量に水漏れが発生した時も、即座に設備業者に対応依頼しています。（余り漏れると建物が傾きが発生します。）
それもこれも、直接、設計から施工まで行える方いらっしゃるからです。普段から良好な関係を構築しています。私が電話一本かければ全て解決します。一種の直販と同じです。中間マージンを取っていないので、とての安く管理費も抑えられるし、がっつりと修繕積立金を貯める事ができました。（その分大規模修繕にはお金は惜しみません。）善意は巡ると言います。同じ志を持った人が集まれば物事は達成できます。
ここまでされると、管理会社としてはお金の取りようが無くなります。会社の上司への説明がつかなくなるから困るというの本音でしょう。他の社員はぼったくりして、上乗せしてピンはねしているのに、お前は何をやっているのか？という大手不動産会社らしい体質です。担当者としては、このマンションは厄介だから早く切りたいというのが本音でしょうが、、そこは一番最初に担当していただいた方（とても良好な関係にあったので）から一言あったようです。（現在東京在住です。出世。）今の担当者は３人目です。不動産会社の中にも良心的で前向きな社員はおられます。出会いは大切です。信用を売るのが会社であるという事を良く理解されている方でした。
------------ ＜ここに至る経緯。＞ --------------------------
①最初のマンション管理会社および、施工会社の対応。
・施工不良を多数行った。（後から見つけました。）
・施工不良について何ら根本的対策。調査も無し。（放置。提案も無し。）
・大幅な管理費の値上げの通知の実施を行った。
・駐車場の半分を無くした。（本来は、住民にその分の保証をすべきですが皆無です。）
・水道料金の誤った集金が発覚しごめんなさいで終わり。
・度重なる火災警報器の誤動作を放置。
・マンションのごみ置き場の対応も放置。（門扉壊れていました。）
・管理業務にかかわる仕事を放置した。（対応ができない。。私が結構助けましたが。。近所との付き合いが無いので、私が橋渡ししました）
・鳩害に対しての対応を放置。（提案が下手なので住民から理解が得られません。）
とても甘えた、管理会社でした。施工会社も一度倒産しています、、（業容は他の会社名で移管されたので、作業員の方はまだいるでしょう。）
＜自主管理へ ２００７年＞
・私が理事長になるタイミングがあったので、動議を発動。マンション管理についての見直しを提案。
・核となる、司法書士、建築士、設備施工会社の会長さん。を味方につけて、見積を出していただいて、今ままの管理状況の把握と、やれる事の調査を実施。
・長期修繕のタイミングだったので、契約の妥当性、価格、全ての面において住人から意見をうかがう。また、価格見積において、管理会社より一千万円安い見積を提示。住民と管理会社との間いで、コンペ実施。→管理会社が敗れる。最終的に、管理会社から自主管理に移行する事に住民の意思を経て、決定。
・度々、マンション臨時総会を開いて、困り具体に対応。
◇はじめは、階段の手すりつけを実施。（高齢になると階段に手すりが無いとしんどい。）
◇管理作業の洗い出し。ポンプの場所から、電気のリレータイマーの配線まで、仕組みを理解。センサーの位置の確認。電気設備、インターネット設備の配線盤の確認。チューナーの確認。ブースターの確認。
などなど細部に渡って、確認しました。
◇２階の部屋に浸水があるので、ドリルで穴をあけて水を逃がして配管で流して対応。（長年管理会社が放置してきた事です。）
＜大規模修繕に向けて＞
・車の移動の手配。地元の駐車場に電話して、契約して代わりの駐車場を確保。
・サーモグラフィー画像診断で、外壁の劣化度の確認。
・建物の外部状況を住民で確認。（特別チームを編成しました。）
＜施工不良発覚。大規模修繕時（１回目）＞
・３階毎にシーリングがしてあったのですが、３階部で３０ｃｍシーリングが足りない事が発覚。雨が降った時に室内に大量の水が浸水していたそうです。
・使っている機器は立派ですが、取り付けが素人。ずさんな工事跡が一杯発覚。
・設計図面、施設図面から、雨天時の排水量の見積が甘い事や、様々は設計不良がある事を確認。改良を実施する事を決定。
この時は山ほど宿題がでました。１年やそこらでは解決しない事を理解しました。やむなく、長期理事長を務める事にしました。毎週、施工業者とは会合を持ちました。私が議事録書いて総合確認は取っています。特別チームを作ったので、実際に足場にも上って状況を確認しました。さすがに高層階は怖い。慣れは恐ろしいものです。（私には無理）自分が済んでいる建物です。全て把握しておくのは常識です。電気回路や電子回路は理解していたので、対応はできました。（ただし、古い物はＴＴＬが多く無駄が多い。）１回目は使える所は残しました。（後から故障して、色々と大変でしたが、、なんとか乗り切ります。）昔の製品は丈夫です。壊れません。改めて感心します。昨今の製品のは軽薄短小。交換メンテナスが当たり前。新しいマンション程、修繕に手間がかからないはずです。（例外もあります。立体型駐車場やつり上げ式駐車場には問題ありと感じています。＝設備が超高価。）
工事中の住民への周知、工程表は私が作りました。誰かかが指示しないと、人は動きません。また、この時は鳩害対策で全面的にネットを貼っています。
＜日常業務＞
・水道メーターの読み取りを実施→会計担当の方にEXCLデータ送り、銀行とのやり取りを実施していただく。（司法書士さん）
・シルバー人材センターとの契約。
・保険の契約。その他、契約にからむ事は全て交渉。決済業務は全て私が行っていました。（監査はしていただきます。）
・エレベーター保守、消防設備点検、そのたもろもろの窓口と立ち合いを実施。急遽入った修理なども対応。（隣の方が車をマンションフェンスにぶつけて壊すとか。。色々な事が起きます。）他にも数限りない案件がありすぎて覚えていません。当然消防署との対応も行います。（からなず注意が入ります。）
・電球が切れれば私が交換します。
・トラブルがあれば、人の部屋でも入り込ませていただきます。（普段からの関係が良好であれば問題ありません。マンション管理会社では無理でしょう。）そうしないと対応できない案件は普通に置きます。
・地震保険は５年分まとめて一括支払いする事で節約。（ちょうど値上げする時期でした。）
・BS用のアンテナが壊れる、チューナーが古くなる当たり前です。（昨今の電波事情も変わってきました。）全て対応しましたが、、配線まで知っている人はいないでしょう。これは結構重要です。自分のマンションではau光とフレッツ光両方とも使えるようにしています。ネットワーク同様。配線が正常に繋がる事は意外と当たり前ではありません。
＜番外編＞
・住民間のトラブル処理を実施。（皆さん自分の事しかお考えにならないようで、、）
・班長を強制的に回す仕組み作りの実施。（本当にできない所（高齢者）の所は、私が主に対応。）
・隣の住民との折衝。大型クレーンが入れる事を嫌がっていたので、何度も折衝しました。（OK出しておいて、当日ドタキャンは困りました。）
・毎年のマンション総会の招集。議事録配布。
・マンション北壁が劣化しており。（クラックが入っています。恐らく施工不良。）北側の面から水が部屋のクローゼットにしみだしている事が発覚。（３階以上の部屋。）すべてーコーキングして、穴埋めしましたが、、室内の湿気を排出すのには期間がかかります。火災警報器の誤動作の原因はこれでした。ダイヤフラムが誤動作して発報。これが原因ですか。。なんてこった。。この北壁の修繕は後日苦労する事になります。
・マンションの修繕も時間とお金がかかります。できる時に一気に最新にした方が合理的です。ちまちまやっていても根本解決になりません。早急にするべき事を優先に実施、後回しにできる事は、優先度を下げます。そのため、住民を説得する必要があります。（これ結構大変ですが、実績があれば信頼関係は崩れません。）
・名ばかり理事長さんでは困るので、しばらく理事長を継続する事になりました。（そもそも、今ままでの理事長が管理業者に対して何もしてこなかった事に問題があります。）
・地域住民からマンションへの苦情対応。余り良い感情を持っていませんが、私は子供は地元に通わせ、行事ごとは全て参加。PTAの副会長も務めていました。人間関係は勝手に構築されます。
・おかげで、総会の出席者が劇的に増えました。また、活発な意見が出るようになりました。
---------------------- なとか大規模修繕 ２回目です。 -------------------
＜大規模修繕２回目＞
・さすがに節約してきてやりくりして来たマンションもあちこちにガタが出始めました。
◇コンクリート部の全面補強。
◇耐震ドア（ダブルロック）導入。
◇インターフォンの全面更改
◇煙感知器の更新
◇水道メーターの更改
◇各戸の網戸の洗浄と、飛んで無くなっている所の補充。
◇従来の重い扉方式の限界と狭い郵便ＢＯＸを全面更改、自動ドアと宅配便ボックスの導入。
◇エントランス部の更改。すべてＬＥＤ照明に公開全面リニューアル実施。
◇エントランス部にボードを追加設置。
◇３か所、防犯カメラ設置（エレベーターは、既に設置済み）
◇マンションの廊下部／ベランダのコーキング実施（これで、水がコンクリートに染み出す事はありません。）
◇外壁の塗装は橋梁用ボンフロンを使用。耐久性を上げました。
◇その他、破損していた箇所はすべて補修。
◇鳩ネット再度補修。
運がいいのか悪いのか、ちょうど、消費税が上がる直前に実施しています。大幅なコスト削減ができました。さらには、コロナ禍前だったので格安にできたと思います。設計、工程、施工の全てにおいて、決断が迫られると私の責任で実施してきています。（意外と皆さん迷われます。）ただし、この時期は、私自身が手術をした時でもあり、相当無理をしてます。（他の方に言っていませんが、、）
＜番外編＞
・ここまで、常勤（私自身フルタイムです。子供もまだ小さかった。）の仕事をしながらやっているのにも関わらず、なかなか協力いただけない住民の方がいらっしゃいます。どこにでも必ずいるので、、全て只でやってもらえると勘違いしています。
・昨今は、建築現場には外国人は必須です。こういった現場の戦力はしっかりと確保＋確認しにないと、近年では橋梁でＸＸｍズレたとかいう信じられない大手ゼネコンの施工ミスに繋がります。（昨今の大手ゼネコンのスキル低下は嘆かわしいものがあります。）
自分の目で見て、確かめないといけません。キチンと仕事をして、キチンと監督業務をしてくれる保証はありません。まず疑った方が良い。（もっとも、気が付いた人も私に言うだけで一切動きませんが。。言ってもらえるだけましかもしれません。）
洗浄がいい加減な所があり、鳩ふんが残っていたので、再度洗浄させたりとか、、指導が大変。管理会社さんは、こういった所までやっていただけるのでしょうか？毎日、工事の立ち合いするとも思えません。（ほとんどデスクワークです。現場にでて自分の目で確認するは基本中の基本です。）
＜まとめ＞
長くなりすぎたので、、ここらでまとまます。
１５年、自主管理をしてきました、途中、会計業務が大変という事で、司法書士さんは、会計業務を外部に委託する事をご提案されたのが、２０１７年です。５年間は会計処理を外部委託していました。その間に、貯めたお金のおかげで、思い切った大規模修繕も行っています。さらには、修繕積立金の潤沢にあります。
いずれ、全ての管理業務をどこかいに移管する必要性は感じていました。（私が会社を持っている訳ではありません。）今回がある意味いいタイミングだったのかもしれません。（実際は、自由に使える時間も増えたやれる事も多いのですが、、個人の力には限界があります。でも、人を動かす事は容易に可能です。）
残念なのは、自分の代わりになる若い方を育成できなかった事です。やはり、人は自分の事が一番大切であり、全体最適化できるような方はごく少数である事も理解しました。普段の当たりまえが、当たり前では無い事を、理解していない方が圧倒的に多い。コスト計算ができない人のが多い事に驚きを隠せません。また、５０年１００年後の事を肌間隔で理解している人もごく少数です。
善意が集まれば、大きな行動に移すことができます。ただし、その為にエネルギー／体力／パッション／信念／理念／並外れた忍耐力が要求されます。
日本において、折衝事が下手な人が多い事は、とても残念に思っています。特に企業勤めの方にそういう傾向が強い。自分の仕事はここまで、と自分の可能性に蓋をします。
今まで、前の管理会社が全く手を付けなかった事を、ほぼ全面解決しています。後は、移管作業だけなので、今回、移管作業する管理会社はする事がほぼほぼありません。それで、管理費が３倍以上って、、とも思いますが、ここは、印籠を渡す時期が来たという事です。
今年は、この案件でず～ともやもやしていました。昨今はコンプライアンスの時代です。会計業務を地元の会社に委託しようともしましたが、お金を触るとと不正が発生するという理由で、全て断られました。
＜参考＞
マンションに関する情報は国土交通省の資料が詳しいです。
※１
住宅：マンション政策 - 国土交通省 (mlit.go.jp)
法改正されています。
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統計データ
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住宅：マンションに関する統計・データ等 - 国土交通省 (mlit.go.jp)
目次です。４００ページ程あります。
↓
https://www.mlit.go.jp/common/001081456.pdf
実際のデータ
↓
https://www.mlit.go.jp/common/001287646.pdf
概略
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このデータは全て打ち出して目を通しています。こういったエビデンスに基づいた議論をしたいのですが、管理会社の担当者は具体的数値を出せません。（勉強不足）昨日は、さらっと、平均的な管理費の元データとして使用させていただきました。こういった資料から、可視化して判りやすい資料を作るのも仕事では？と思いますが、、曖昧な回答であれば打合せ自体無意味です。昨今の建設費等の高騰を謳うのであれば、根拠となるデータ必要です。（論文なら却下です。見てももらえません。）
もう一つ厄介な問題が、『区分所有等に関する法律』 時間があったら調べます。
↓ 法律自体が古い。
＜最後に＞
そこまでやらないでしょうね。。勉強していないと思います。国土交通省は、法的束縛だけを強くして、真面目にやっているマンションには多額の負担を、やっていないマンションは放置したザル行政を実施していますその時点でアウトです。おまけに公益社団法人は 天下り団体です。マンション住民の事など考えていません。責任回避のみ全力を尽くします。（昨今のバスの園児置き去り事件と同じ構図です。）
国は、余計な事は、何もしない方が世の中は旨く回ると信じています。行政はそこまので能力はありませんし、責任も持ちません。どれだけ注意しても事故は発生します。管理会社が１００％保証するというの詭弁です。（そもそも無理、社員の不正も後を絶たない。）とはいえ、会社は続くのでしょう。人の寿命には限りがあります。業務を組織化するのは当然です。私個人としては、生きている短い時間にできる事をできるだけやっておきたいという思いだけです。また必要とされれば動きます。
長くなりました。今日はここまでです。
＜ちょっとだけ追記です。＞
昨今。国は全ての自治を地方自治体に丸投げしています。今後は、自ら集客や企業誘致して県政などが財源確保しないと、地方丸ごと倒産という事態になりかねません。強い地方自治政府を築かないと今後は市政なども旨くいかなくなるでしょう。都市は資産です。資産価値を高めるための行政は地方から行ないとダメです。特に古くから住んでいる人程考え方が保守的。これからは、新しい人が新しい政治をしていかないと、この国は動かせません。都市計画と住民の意識改革はセットです。
もっとも、まともな事をしようとすれば選挙に落選しますが、、過去のしがらみを捨て、既得権は廃止する。というような出来事がないと物事は大きく改善されないと思います。無理かな。。