【ザ・パークハウス高輪松ヶ丘】
今回は、販売が再開された"ザ・パークハウス高輪松ヶ丘"についてご紹介します！
営業の方によりますと2021年販売時点で全てを販売せず2023年に持ち越す予定だったお部屋と売れ残ってしまったお部屋が半分半分あるそうです。現時点で残っているお部屋はどちらなのか、もちろん教えてはくれませんでした。
<物件概要>
所在地：東京都港区高輪1丁目701番2
交通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅 徒歩4分(高輪コミュニティーぷらざ・エレベーター利用時、徒歩3分)
総戸数：73戸(地権者住戸2戸)
販売戸数：3戸
駐車場：総戸数に対して37台
間取り：2LDK・2LDKS
(2021年販売時/1LDK〜4LDK)
専有面積：74.42㎡〜76.01㎡
(2021年販売時/45.57㎡〜154.70㎡)
建物：完成済み(2023年2月)
規模：地上7階地下1階建
設計・施工：木内建設株式会社
<現地案内図>
<エリア>
場所：白金高輪エリアは近年、多くのタワーマンションが建設され、都心不動産の中でも上昇基調が強い場所の一つと言えます。
特に「白金ザ・スカイ」が完成し、中古市場に流れ込んできたことで周辺相場に大きく影響を与え、お部屋によっては坪1000万円前後で取引されております。
タワーマンションの再開発計画について申し上げると2030年前後までに2〜3棟建設される予定で更なる街としての発展、人口増加が見込まれています。(再開発計画については過去に記事にしております。白金高輪周辺相場という記事に記載しておりますので下記URLからご確認ください)
続いて、今作の建設地についてですが武蔵野台地の高台にあり地盤としては安定した場所となります。地歴のある場所だからこそ、すぐ近くに高輪皇族邸があり、住環境としては整っているエリアです。
白金高輪駅からの動線は魚藍坂経由で歩くとなると結構な上り坂になりますので大変かと思いますが、「高輪コミュニティーぷらざ」のエレベーターを利用すれば駅まで容易にアクセスすることが可能です。
(ただエレベーター自体は小さく、ベビーカーなどある場合、一度に乗れない可能性はあります)
(ザ・パークハウス高輪松ヶ丘HPより引用)
ハザードマップ：港区ハザードマップで確認しましたが殆ど色の付かない場所となります。
(港区HPより引用)
<眺望>
眺望：今回、販売されるお部屋は全部で3戸になりますが、全住戸、正直眺望は望めません。
向きとしては全て南西向きなのですが、目の前に3階建のアパートメントが建っており丸被りしております。特に3階のお部屋はアパートメントからの視線も気になるため一日中レースカーテンは必須になってくるかなと個人的には思います。
ただ1階のお部屋については構造上、目の前のアパートメントの更に地下に潜っていることで見える景色が石垣となっており、日当たりは悪くなるものの視線は一切気にならなくなります。
(もし購入するのであれば1階のお部屋かな。と思いました)
<周辺相場>
相場観：以前、「白金高輪周辺相場」というブログを書かせていただいておりますので詳細はそちらをご確認いただければと思います！
(下にURLを貼らせていただきます)
ざっくりお話しさせていただくと、築浅物件であれば坪800万円以上出さないと70㎡・2〜3LDKのお部屋を購入することは難しく価格としては1億7000〜8000万円ほどとなってきます。
ただ築年数20年前後の中古ですと坪650万円前後でもお部屋はありますので選択の余地はあります。
当物件自体も2021年時点では坪680万円ほどでした。3階の70C1タイプ・74.42㎡のお部屋は1億5300万円ほどで購入できた計算になります。
2〜3年海外に行かれてた方からすると、浦島太郎状態。驚愕の値上がり具合ですね…。過去を見てももちろん意味はないのですが…
<価格>
価格：3タイプ載せます。ご確認ください。
70C1タイプ 74.42㎡ 2LDK+S
>>>17,680万円 坪単価785万円 3階 南西向き
75Cタイプ 76.01㎡ 2LDK+S
>>>17,100万円 坪単価743万円 1階 南西向き
75Bタイプ 75.98㎡ 2LDK
>>>16,980万円 坪単価741万円 1階 南西向き
(ザ・パークハウス高輪松ヶ丘HPより引用)
周辺築浅物件相場と比較すると「新築で70㎡以上の2〜3LDK・坪単価740万円〜790万円」ほどで購入できるのは若干お安く映ると思います。
ただ築年数20年前後の中古で良ければ、似たような価格で「80㎡以上、眺望良好」のお部屋はありますので一度そちらの物件も確認することをオススメします。
<間取り・内装・設備>
間取り：まず部屋数が3つ欲しい方であれば、70C1タイプか75Cタイプになります。加えて70C1タイプと75Cタイプの違いはTRが2つあるかどうかであり、お部屋の広さにTRの面積は含まれているのでそれをどう捉えるかとなります。
(採光ができないお部屋の出入り口がスライド式ではなくドア式のため3LDK表記ではなく、2LDK+Sとなります。将来売却するとき、検索条件で3LDKを選択するお客さんからは外れてしまいますのでご注意を)
内装・設備使用：港区・高輪ということもあり、内装は全体的に良く感じました。
基本設備としてはディスポーザー、キッチン・洗面・トイレ手洗いカウンター天板クウォーツストーン、食洗機、廊下・洗面・トイレ床タイル、ミストサウナ、玄関電子錠、玄関前カメラ付きインターフォンなどがあります。これらに加えて全戸TR付きでお部屋のすぐ横に設けられているのでそれは便利だなと感じております。(物件によっては地下まで行かないといけないTRなどもあります)
構造：二重床・二重天井になります。天井高は基本2600mmあり、その辺りも坪単価からすると最低限満たしているという印象です。
ゴミ置き場：ゴミ置き場は各階にあります。100世帯未満の低層系マンションだとゴミ置き場は1階にしかないことが多くありますが、この点は非常に評価できます。
エレベーター：2基用意されております。長方形なので奥の方が降りられる時はドア付近の方は一旦外に出て再度乗り込む形になります。
駐車場：全部で37台だそうですが、現時点で2組待っている方がいらっしゃるそうです。
車を取り出す際に待合室が設けられており、椅子もあるので、そこも良い点の一つだなと感じております。
<外観デザイン>
外観：茶系の落ち着いた色の石造りに黒のバルコニーが混ざることで重厚感のある外観となっております。遠目で見た時に格好いいなと思いました。
(ザ・パークハウス高輪松ヶ丘HPより引用)
エントランス：メインエントランスとサブエントランスがあります。メインエントランスは魚藍坂方面からアクセスした際に利用可能であり、高輪コミュニティーぷらざからの動線であればサブエントランスを利用することになります。
サブエントランスから入ってすぐのところにエレベーターがありますので動線としてはストレスなく移動可能です。
<周辺環境>
スーパー：ピーコック魚藍坂店が徒歩2分の位置にあります。ただ坂の登り降りは必須です。
駅の方まで足を伸ばせば、クイーンズ伊勢丹が徒歩5分圏内にあります。
公園：すぐ目の前に高松くすのき公園があります。大きくはありませんが小さなお子様には十分な広さです。
学区：御田小学校・徒歩4分 三田中学校・徒歩9分
公立小学校に加え、多くのインターナショナルスクールがあります。
高速乗り場：芝浦・芝公園・天現寺あたりから乗り降りすることが多そうです。
羽田空港まで車で約20分
成田空港まで車で約60分
<総評>
総評：「白金高輪エリアで眺望よりも新築・70㎡以上・2〜3LDK必須という方は良いと思います。
中古でもいいから、眺望もあって、もう少し広いお部屋がいいという方にはおすすめできません」
価格としては2年前と比べると大きくは上がっています。ただ周辺築浅中古物件と比較すると割安感はあります。その理由の一つとして、眺望が挙げらると思います。(そもそも低層系なので眺望は二の次の方が多いかと思いますが)
築年数20年前後の中古物件でも問題ない方であれば、選択肢は広がると思います。
内装や作り、構造自体は坪単価に見合ったものかなと感じております。部屋横にTRが付いてくるのはベビーカーの収納含め助かる方も多いと思います。
話は変わりますが、HP等に使用されている車種によってある程度、そのマンションの坪単価がわかりそうな気がしてます。今作はアウディでした。