Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて/玉川陽介 24070
★★★★★
この本は凄い。
不動産投資の収益構造、収益計算がガチに纏められている。
MBAで学ぶアカウンティング、ファイナンスと
REIT、やファンドの必須資格である
不動産証券化協会認定マスターのそれぞれのエッセンスを
現物不動産投資の為に抽出した様な本。
金融システムの歪みを利益に変える
世界でもまれな、低い自己資金比率による高ROE。
日本の大都市が育んだ強い賃貸業。
歴史的な低金利による低保有コスト。
ロスカットされない融資条件。
さらに、低金利政策とインフレ政策の同時進行により、
厚いスプレッ ドをとりつつ、物件価格の上昇までも期待できるという、
100年に一度のチャンス到来です。
じつは、筆者は、不動産投資において、
不動産は融資を得るための媒介物にすぎず、
重要なのは不動産そのものよりも融資だと考えています。
融資を中心に据えた不動産投資とは、
金融政策により生じた金融システムの歪みを利益に変える、
「金融システムハック」のようなものなのです。
そして、これらの融資条件は日本在住の
個人投資家だけに認められた特権です。
世界の投資家がうらやむ千載一遇の融資環境を
最大限に活用するためにも、
収益構造の理解を深めていきましょう。
ホントその通り。
激しく同意、だが個人投資家にその肝となる
銀行融資が出にくい状況が続いてきた。
だからあまり他人様にお勧めは出来なかった。
加えて、最近は今後の金利上昇が氣になるところ。
金利水準が変われば投資法は変わる
これまで、「自己資金は少なく」「期間は長く」「金利は低く」という前提で
説明を続けてきましたが、金利が上昇した場合は何が変わるのでしょ うか。
金利上昇により賃料と借入金利のスプレッドが非常に小さくなれば、
不動産は保有しているだけでは利益を生まない投資対象となってしまい ます。
日本銀行が2016年9月に決定した
「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の主旨を考えれば、
筆者は、当面は日本で金利水準が上昇することはないと考えます。
そして、将来的に、政府が目指すとおり毎年2%程度の
インフレ率が常識となれば、キャップレート (利回り目線)は変わらなくても、
賃料上昇による収益還元で物件価格が継続的に
上昇するようになるはずです。
じつは、インフレ率、すなわち総務省統計局が
計算する消費者物価指数の上昇にもっとも寄与するのは、
指数計算の仕組み上、賃料(持ち家の帰属家賃)が上昇することです。
そのため、インフレ政策を達成するには、
将来的な賃料上昇が不可欠なのです。
そして、それが現実となれば、
日銀の政策は役割を果たし、
金利水準はインフレ率を反映して上昇することになるでしょう。
なるほど～。
新規不動産投資を鋭意検討するとともに、
既存物件の賃上げ交渉をしっかりやらねば。