総会出席率・・・

京都は春と秋、街中が交通渋滞になります。


その為、業務時間も移動時間が長くなることにより、
対応時間に遅れが生じてきます。


京都は本当に紅葉の名所だらけで、
観光バスが狭い道でも入りこみまくられ、この時期車で得意先へは
通常の倍近くの時間を提示していないと遅刻の嵐です。


・・という理由で、今の京都は遅刻しても許される街になっているということです（笑


打ち合わせで遅刻した言い訳をした訳ではないのですが、
今回は相談した新規案件の管理組合理事さんとの話です。


「ウチのマンションは総会の出席率が悪くて、一度出て頂いたら驚くと思います」


「そうなんですか。４０戸中何人ぐらい出られますか」


「２０人ぐらいです」


「えっ・・。いや、半分出席なら普通かちょっと上ぐらいですよ」


・・・と、こんな話がありました。


だいたい、まず分譲マンションの所有者で『総会』なるものに１回も出席していない
という人も結構見かけます。


総会は全戸の過半数以上が出席しないと成立しないので、
大抵欠席の方は「委任状」を提出して頂き、それをもって出席数に加えて、
過半数達成とします。


こうなるともう、委任状の嵐の組合も結構あります。


出席者、（実際会場にいる人）→理事長、副理事長。（あと全員委任状）。
結果、実数出席者→２名と管理会社担当のみ・・・。


会場に３人・・・


こんな総会もありますね。


『総会』とは、区分所有法において、必ず１年に１回定期に開催しなければならないのですが、
皆さん、自治会の会合と勘違いされている節があります。


こう書くと自治会活動を熱心にされている方に失礼かもしれませんが、
総会は組合全体の決算報告や事業計画、予算の承認を行う場です。


自分達の貯めているお金をどう使うか、どう使われているか、その確認をする場なのです。


毎月稼ぐ給料の一部を組合へ入れているのですから、
当然に気にしなくてはいけないのです。


たまに総会に出てやっているといった態度の方も居ますが、
勘違いも甚だしいです。


全て自分に返ってくる話なので、出て当然なのです。


今回相談頂いた組合の方々、
５０％実数出席は結構頑張っておられる組合さんなのです。


１００％に近づけるよう益々頑張ってくださいませ。



　　　　　 

分譲マンションを持つ意味

最近古い分譲マンションを安値で購入し、
自分の好きな内装にリフォームして居住するといった
リノベーション引っ越し、みたいなことが流行っています。


ただ、これからそういうことを計画されている方にこそ、
分かっていてほしいことがあります。


分譲マンションの購入は部屋の内装だけではなく、
床下の給水管・排水管も一緒に購入する、ということなのです。


特にリノベーションする際には、給排水管が更新されていなければ、
何も言わなくても一緒に更新を提案してくる業者さんこそ
信用が置ける内装業者と認識してください。


もし床下の配管の更新をせずに大規模リフォームを慣行し、
居住して１か月後に階下へ漏水事故があって、
調査したら床下の給湯管からの漏水であることが判明したとしたら・・・。


床下で起こっていることなので、
居住者は自覚症状が何もありません。


でも無過失だとしても、所有者には無過失責任が課せられます。


別に過失の場合と何も変わりません。


床下の横向きに走っている給水管・排水管・給湯管の類は、
分譲マンションでは規約によりその部屋の所有者の物なのです。


いわゆる専有部です。


共用部ではないのです。


ですから、管理組合はこの漏水事故について何の関係もありません。


階下への被害については、個人賠償保険で賄えるとは思います。


しかし、床下の配管修理費には保険は対象外です。


修理費は全て自己負担です。



このことを踏まえれば、築３０年ほどのマンションを購入する際、
床下の配管の更新について情報を取得し、
更新してなければリフォームプランに入れなければならないことが分かります。


もしリフォームした後に気づいたら、
また床をめくって配管工事をしなければなりません。


先に述べましたが、業者選定の際にこれを提案してくるかを
1つの基準にするのも良いかと思います。


２００万ほどかかるリフォームなら当然複数社の見積もりを出すと
思われますが、この配管更新工事が入ってなくて「安い」ところに
依頼してしまう、といったことが無いようにしましょう。


専有部の横引き管については、
管理組合で一括工事を検討している場合もありますので、
購入時に確認するとよいでしょう。



※補足　　更新しなければならない管とは、管が鉄管の場合です。
　　　　　　塩化ビニール管の場合は更新が絶対とは言えません。

マンションはいつまでもつか

このお題は結論からいうと「分かりません」となります。


マンションの大規模修繕を進めると必ず出てくる意見が、


「やらなアカンの？」　


「異常が出てから直せばいいんでないの？」


といったものです。


足場をかけて外装を直せば多額の費用がかかりますからね。


気持ちは分かります。


しかし、やらねばならんのです（苦笑


鉄筋マンションが建築され始めたのが、４０年前ほど。


当時鉄筋マンションは４５年ほど「もつ」と目算されました。


ですので、税法上の減価償却年数も４５で設定されたようです。


そこから３０年ほど経って、試算が訂正され６０年は「もつ」となりました。


多分次は５０年目に変えられるのか？


要するに「分からない」というのが本当のようです。


ただ、これは適正に修繕が行われたら、の話です。


何もせず放っておいたら、３５～４０年で・・やはり耐久性が保てず崩壊しそうですね。


これは鉄筋マンションというのが、鉄筋でコンクリートを保たせているからです。


構造の話になりますが、
コンクリートは圧縮には強く、引っ張りには弱いという特性があり、
鉄筋はその逆です。


そのお互いの弱点を補いあっているのが鉄筋コンクリート造なのですが、
鉄というのは錆びるという別の弱点があります。


酸性化すると錆びるのですが、
コンクリートがアルカリ性の為に鉄筋が酸性化するのを防いでいるわけです。


コンクリートはこのように鉄筋の弱点を全てカバーしている存在で、
鉄筋はコンクリートの伸張を抑えている役割を果たしています。


そしてコンクリートは外装（塗装等）をして、外気に直接触れるのを防ぐようにしています。


これはコンクリートが外気に触れると大気中の炭酸ガス等と化合して、
アルカリ性から酸性へ変化してしまうからです。


酸性化してもコンクリートの強度は変わらないのですが、
内部の鉄筋が錆びてしまう状態になります。


これが鉄筋マンションの構造を保たせられなくなる原因であり、
これを防ぐ為に定期的に外装をやり直して、コンクリートを防御する必要があります。


期間としては１２～１５年周期で外装はやり直す必要があります。


鉄筋が完全に錆びてしまったら、もう外装を何度やり直しても
強度は二度と戻りません。


そんなことで、大規模修繕は建物を永らえさせる為に必要不可欠な工事なのです。


そのほか、屋上の防水工事など、定期にしなければならない工事が
マンションには沢山あります。


その為に『修繕積立金』なのです。


ですので、皆さん、修繕積立金等の滞納は重罪なのです。


必ず納めるように致しましょう。


あれ？何か話が変わってきた