④からのつづき
定率と定額のそれぞれの借り換えの手数料です。
定額でも約40万、定率は約84万も手数料が掛かります
私の住宅ローンは前の銀行は3年固定で0.7％でした。
2700万のローンで3年間で支払った額は￥2.610.022
そのうち利息分が￥546.006なので元金は￥2.064.016しか減ってません
現在の残高￥24.935.988 （端数の誤差はあります）
3年間で54万も利息を払っていたのですね・・・
そしてその銀行の変動だと1.225％になります
現在の残高￥24.935.988
これを1.225％で残り32年払っていくとすると
最終支払額￥30.213.504になります
（1.4だったらどうなってたの？？）
利息が￥5.277.516、当初3年の利息￥546.006を加えるとやはり600万くらい利息！！
2700万のおうちが3300万くらい支払することになります。
同じ銀行だったら10年固定にしていたかもしれないのでもっと上がってましたね。
そういうのがあって借り換えを検討したのですが・・・
我が家の場合は2500万弱住宅ローンが残っていて、手数料が84万。
手数料を借り換えの時にローンに組み入れることが出来ます。
大体2580万借りれば一括返済は出来るので2580万で審査を出しました。
定額と定率の差が出ます。
※あくまでも金利上昇はしないという前提です。
手数料を入れるのであまりメリットがないように見えますが
前の銀行 ：最終支払額￥30.213.504
イオン定額 ：最終支払額￥29.555.712
イオン定率 ：最終支払額￥29.117.184
手数料を上乗せしても借り替えた方がお得となります。
ただし今後金利市場がどうなるかはわかりません。
店頭金利が3％.4％となることも踏まえなければなりません。
私もない頭で考えましたが、固定金利と変動金利、ひとそれぞれだと思います。
金利市場が変動し、金利上昇した場合、すぐに反映されるのが固定金利だそうです。
変動金利といっても金利は半年置き、返済額は5年置きに見直しがかかります。
そして変動金利には5年ルール、125％ルールというのがあります。
（取り扱ってない銀行もありますので注意）
5年ルール
変動金利の住宅ローンでも、返済額は５年間が変わらない。6ヶ月ごとの見直しで金利が上昇したり低下しても月々の返済額は5年間は同じ。
返済額が増加したときは、家計の生活設計が大きなダメージを受けるので、これがきっかけで延滞に陥る場合もあります。
このような事態を避けるために、返済額は5年間あくまで同一にするけれども、金利が上昇した時は元金部分を減少させ利息部分を増加、金利が低下した時はこの逆の割合で内訳を変化させるルール。
125％ルール
5年ルールにさらに上乗せされているのが125％ルール。
5年経ち6年目に返済額の見直しをした際、125％以上返済額を上げてはいけないというルールです。
返済額は125％以上増えないけれど、金利が上がっているので、月々払っている分の中の大部分が利息を払っているということになります。
金利が上がった場合、月の支払額がそこまであがらないので安心してしまいがちですが、これは利息だけを支払ってることになるので元金が減っていないのです。
変動金利では上昇もあれば低下もあるため、返済額では上昇が続けば予定通りの期間では終わらず、逆に低下が続けば予定より早く完済することになります。
金利が上昇して、返済額の内訳に占める利息部分が増加し、元金が予定通りに完済できなかった場合も出てきて、その場合は、基本的に返済の最終回が終わった後に、元金部分を一括で返済します。←これはどこかに書いてあった。。。
と変動金利の怖いところだけを書きましたけど、、、
平成8年くらいからは変動金利は大きく金利が動いていないので、まだ様子見が出来るだろうと思い、私は変動金利にしました。おびえだしたら固定に切替をする予定、もしくは繰上頑張る！！
⑥へつづく