賃貸併用住宅の住宅ローンを単独ローンにするかペアローンにするか…
ペアローンを組めば借りられる額が増え、住宅ローン控除も二人分利用できますが、主なデメリットとしては、
離婚時に揉める
収入が減ると返済が難しくなる
夫婦の片方が亡くなった場合、もう片方分は返済しなければならない
借りるときの諸費用が高くなる
などがあります。
でも我が家は悩むことなくペアローンにしました。ペアローンでなければ賃貸併用住宅の土地と建物をカバーする額の借入ができなかったことと、共働きだし、家計も折半だし、当然住居費も折半という考え方です。
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賃貸併用住宅の場合、(離婚はしない前提であれば)主なペアローンのリスクは返済に関するリスクであり、それについては、賃料が入ってくるのでかなり軽減できると考えています。
我が家の場合、住宅ローンの毎月の支払い額のうち65%は賃料で支払い、残りを自分のお金で支払っています。そのため、毎月自分たちで支払っている額は、一人暮らしで借りる部屋の家賃程度です。
固定資産税とか細かい計算は抜きにして考えると、賃貸しているおかげで住宅ローンが65%オフになっているわけで、大変助かっています。
また、私か夫が亡くなったら、団体信用生命保険で亡くなった人のローンが完済され、もう片方の住宅ローンだけ残りますが、賃料は満額入ってくるので住宅ローンを払ってもお釣りが来ます。
その意味では生きていても亡くなっても賃貸収入があるというだけですごくメリットがあります。
(賃貸併用住宅の賃料で住宅ローンが賄えるゼロ円住宅をつくるという方法もありますが、計算上、広めの土地を探すか、自分たちの居住部分を狭くするか2択になります。
我が家の場合、自分たちの家に対する広さ等の満足度を考えて設計したら、ゼロ円住宅にはなりませんでした。)
賃貸併用住宅の場合、1番のリスクは賃料を当てにしてペアローンで大きな額を借りたのに賃料がが入らないこと。
そのリスクをカバーするためには、
賃貸需要が十分ある場所に建てることが必須
→立地が全てなので、駅からの距離が近いなど、賃貸需要がある場所限定で探す必要があります。スーモ等でも要調査。
リスク分散のために2部屋以上にしておく
→1部屋だとそこが空いたら賃料収入がなくなってしまいます。1LDKで1部屋だけ貸す場合と比べてワンルーム2部屋のほうがリスクヘッジになります。
とはいえ、ワンルーム供給多寡の地域もあるので、間取りの需要や、入れておいたほうが良い設備などは近隣の不動産会社にも要ヒアリング。
賃貸部分の賃料がなくても返済できる範囲で住宅ローンを組むこと
→賃料が一部入ってこなくても返済できるか？毎月の返済額が高すぎないか？と共に手持ち資金をちゃんと確保して突発的な出費に耐えられるようにする必要があります。
結局、ペアローンの返済リスクを軽減するためには、賃貸需要のある良い立地に賃貸併用住宅を建てることに尽きるような気がします。
それさえできればペアローンで賃貸併用住宅を建てるリスクは、普通の家をペアローンで買うより大分低くなると思います。
実際どんな賃貸部分を作ったのか？その前に実際に参考にした賃貸併用住宅…は次回に続きます。