広告に関するルール、
従事者名簿と帳簿を備えたり、
報酬額の提示などです。
※ここでは、取引相手が宅建業者でも、素人でも適用されるルール。
広告については、
・誇大広告はダメ
・建物なら建築確認、宅地なら開発許可がおりてからじゃないと広告したらいけない
・媒介や代理などどのタイプの取引かを明示する
※広告でも注文受けた時でも明示が必要。
従事者名簿は、
最後に記載してから10年間、
帳簿は閉めてから5年間（自ら売主となる新築住宅は10年間）保存するとルールがあります。
名簿は取引相手に要求されたら、
見せないといけません。
※帳簿にその義務はない
報酬額は事務所は提示しないといけないけど、
案内所ら契約の申し込みを受ける場合でも
必要ないみたい。
勧誘についても、
会社、名前、「マンションや建物の勧誘に来ました」と目的を言わないといけないそうです😲
高額の商品を扱うから、
いろいろルールあるんだなぁと思いました。
最初、土地付き建物の報酬の計算で
躓いたけど、
やり方がわかるようになったら、
正答率があがりました。
土地には消費税がかからないけど、
建物はかかる…。
消費税込みの金額で書かれてたら
建物の金額を出して、
1.1で割って出さないといけません。
税抜きの金額を出してから
報酬の計算です。
空き家特例のも、わからず😅
別途調査費？？
400万円以下で
通常に比べて現地調査費などが必要。
かつ、媒介契約時に依頼者との合意が必要。
売り主にしか請求ができない。
都心部は少ないけど、
うちみたいな地方なら普通にありそう…と
感じました。
うちの町でも空き家増えてるし、
近所でも空き家が出てきてます。
議会でも話題になるくらいです。
空き家の流通を促すためには
仕方がないのかな…？と感じました。
住むための建物の賃貸なら、
両方から受けとれる合計の報酬額は、
最大1ヶ月分＋消費税まで、
一方から受け取れるのは、
借賃の1/2までになります。
※当事者の承諾があれば、支払う割合の変更可能。
物件によっては、大家さんが
手数料払ってくれてるのかな？と思いました。
賃貸も代理なら、一方の依頼者から
2倍、つまりは1ヶ月分受け取れます。
ただし、両方から受け取れる報酬額の合計は
1ヶ月分が限度です。
消費税も要注意。
住むための建物の借賃、土地の借賃は
消費税がかかりませんが、
事務所や店舗などの建物の借賃はかかります😅
状況について当事者の双方が確認したこと
（貸借以外）
・代金、支払時期、方法
・引き渡しの時期
・移転登記の申請の時期（貸借以外）
ここからは、取り決めがあればの話。
なければ記載しなくてOK
・危険負担（天災などの不可抗力による損害額の負担）
・瑕疵担保責任についての内容（貸借以外）
・税金の負担
・代金や借賃（敷金など）に必要な金額、支払時期、目的
・契約解除に関する事項
・損害賠償額の金額、違約金
・ローンのあっせんの定めがある場合
テキストだけでなく、
他のサイトも調べてみましたが、
大体こんなところかな？🤔
重要事項説明と負けず劣らず
覚えること多い🤣
重要事項説明は、
その物件を買ったり借りるか判断する材料で、
37条書面は、
契約成立後のトラブル防止のため
当事者間で取り決めたことが書かれてると
考えて良さそうです。
そして…問題数多い😱
重要事項説明は、
契約前にするものなので、
「契約前にこれ知りたいよねぇ」ってことを
説明するものと思って良さそうです。
余談ですが、
自宅の近くに空き地があります。
聞いた話だと、
元の持ち主が自殺したらしいです😱
こういうことも、重要事項説明で
必要になります。
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約は
FPの試験でも出てきました。
2019年に初めて宅建に挑戦して、
FPは今年から受けたので、
簡単に感じました😅
指定流通機構（レインズ？）に
いつまでに登録しないといけないか、
他の業者に依頼できるかどうか、
契約期間は3ヶ月以内とか、
いろいろルールがあるんだなぁと感じました。
以前、詐欺取消で調べたら、
地面師の話が出てきました😱
詐欺対策のところで、
専任媒介契約や専属専任媒介契約だと、
他の業者にできないので、
一般媒介契約なら、
他の業者にも依頼ができるとありました。
アパートを貸したり、
家を売ったりすることはなかなかないけど、
業者さんに依頼するとき、
知ってて損はないと思いました🤔
営業保証金、金額が高い😱
本店1000万円、支店は1店舗あたり500万円…。
よほど資金に余裕のあるところじゃないと
厳しいですよね😅
それに対して、保証協会に入れば、
本店は60万円、支店は1店舗あたり30万円。
ケタが違います😂
※入会金などかかります。
営業保証金の方は、金銭だけでなく、
国債、地方債でも供託できるけど、
保証協会へ納付する弁済業務保証金分担金は
金銭のみなのも違います。
弁済業務保証金分担金と
弁済業務保証金…ややこしい🤣
分担金がつく方は、保証協会に入ってる
社員（不動産業者）が保証協会に払う方です。
分担金がない方は、保証協会が供託所へ払います。
事務所を新設した時と、
一部やめた時、宅建業自体やめた時でも、
手続きの方法が違います😅
営業保証金の方は、
事務所を新設する時は、
営業開始前に払わないといけませんが、
保証協会の方は、設置してから2週間以内…。
ここでも違いが出てきました。
同じことをしてるはずなのに、
保証協会の有無でこんなに変わるものか…と
頭を抱えそうです🤣
丸暗記無理です…。
Chie iskw@loverchiek
盛り土5mで無許可って😱 正式に許可が出て災害防止対策も考えてるならいいけど、無許可怖すぎ😱 都道府県知事の許可だから神奈川県知事かと思ったけど、横浜市は市長なんですね。宅地造成工事規制区域の意味が…。 https://t.co/4MSs6k95A2
2021年08月03日 14:03
