中途半端なローンいじり・・・注意

おひさしぶりです

ローン案件を多数抱えている為、頭がパンクしてました

ブログ更新もほったらかし状態でした。すんません

ここ１ヶ月集中してローンさわってまして、なんとか全てフラットで付きそうです。

盆明けに２つ決済予定です。

それと同時進行で、先日知り合いからまたローン頼まれました。

会社を探しているとの事

そんな話しばっかり・・・・や

まあこっちでローン触らんでええからましか・・・

しかしそんな会社だけ貸す案件ほど慎重にせなアカン

業者がどんなローンの触り方するか解からんから

しかし頼まれたので会社を用意してあげました

社会保険完備の会社ですけど、国保で行くようにと伝えました

会社の社長には、ローン名義人の名前・年齢・勤続年数・など伝えました


しかしその後・業者からなしのつぶて・・・・

まあ会社借りたらOKって思ってたに違いない

そんな甘くないローン審査は

自営業の人は

事業所得ではなく

給与所得で修正せなアカンし

勤続によって年齢によって年収上げなアカンし

源泉つくらなアカンし


全神経を使って完璧な書類作成をせなあきません

ローンは一発勝負です


中途半端なローン屋には注意ですよ

では
また

まあまあ

ここ2，3日忙しくしてまして、更新ができませんでした　あしからず

先週末、知り合いの建売屋からローン相談をうけました　まあ知り合いと言っても中学校からのツレです

不動産業界に１０代後半で一緒に飛び込みアラフォーの今まで、お互いこの業界で切磋琢磨してきた奴です

今はすっかりお互い社長です

彼は今、大阪市内で新築現場を多数やってます。

やはり彼が現場を仕入れると、私も売れ行きが気になります。販売会社も長年一緒にやっているツレの所です

売主ー販売会社ー私ーエンドユーザー　　という感じです

ローン屋の私の所はあってもなかってもいいのですが、販売会社の所が良質？のお客様を集客できないと

またチラシやネットにお金をかけて集客できないと売主としては現場を長い間在庫として抱える事になります

今回の相談は販売会社のツレが売主のツレの物件を売って、契約したの事でした

しかし、ローンに難があるお客様で、借り入れが難しそうとの事です。売主にしてみればラスト一軒の現場です

なんとしてでもローンを付けて欲しいにきまってます。新築現場なんて最近はラスト一軒で儲けが少し出るくらいです

そこで販売会社のツレはそのお客様は諦めて、新たに頑張ってお客様を見つけると言ったそうです

売主にとったらタマッタもんではありません。そこで売主から直接相談がありました

「なんとかできんか？」

「どんな内容や？　お客さん」

「・・・・ぼちぼちキツイ」

そんな会話を電話で話して先週末、直接お客様と会いました

今月は案件３件抱えています、はっきり言って頭がパンク状態です

今回で４件目です。すべて同時進行です

実例

３４歳　独身　男性　

風俗店　店長

収入アリ　しかし申告０

購入動機　ただ単に持ち家が欲しい

希望物件　２９８０万円

借り入れ希望額　３６００万円

他社借り入れナシ

まあまあの内容です。難易度E

今から準備に入ります。

これからローン屋のお仕事が又、はじまります

乞うご期待！！

では

また

知っても得しない話し

住宅ローン事前審査を出す場合、民間金融機関なら提出書類は大体が同じだと思います。個人に関するエビデンスなら、運転免許・社会保険証・国保・源泉・・・・など

これらの書類のコピーをお客様から預かる時に、こちらとしては、細かくチェックする箇所がいくつかあります。

まず一番に目を通すところは、源泉ですね。個人事業主は、申告書3期です

源泉の場合、こちらで一から再度計算します。中には計算が間違っている

場合があります。手書きの源泉を会社からもらっている場合が多いからです

または不動産屋に提出前に勝手に作って持ってくる人もいてます。

所得を上げても本審査時に住民税決定通知書が必要ですよ

ましてやお客様が勝手に作ったものを銀行に提出した場合、コチラが（業者）やったって事に成りかねません

コチラはプロです。あなたより完璧なモノは作れます社印アリのモノ（作ろうと思えば）

まあローン屋に行く場合は「こういう事をしたい」と具体的に言ってください

餅は餅屋です。その道のプロですから

次に

社会保険証です。「交付年月日」と「資格取得日」は日付は違いますよ

なせ言い切るかと言うと、中には稀に同じ場合がありますが、一般的には違う場合が多いです。銀行に提出したら必ず銀行側はチェックしてます

銀行側から質問が来るといちいち説明するのがメンドーです。ローン屋は

奇を衒った事が嫌いです。明らかにパチモンはすぐ分かりますよ

社会保険証の「ひらがな」記号と「番号」「QRコード」の意味を知ってますか？

どういう順番で番号が与えられるか　すべてに理由があります

ここでは割愛します。（長くなるので笑）

「ひらがな」の最初の文字は会社名の頭文字ですよ

※一部例外アリ　

まあ　お客様は下手に小細工しないで下さい。

今回は源泉と社会保険証を例に挙げましたが、公的文書や私文書は

手を加えると法に触れる場合がありますので気をつけて下さい

合法・違法のスレスレのラインでローン屋は合法的にローンを通します

他にも色々ありますので、また次の機会に・・・・

では

また

ローン屋の日々

住宅ローン審査で一番重要なことは何？

ってよく聞かれます。一概に「これ」とは言えませんね。　年収・勤務先の規模・年齢・・・・・色々

審査を出すタイミングや都銀・地銀・ノンバンク・公庫・・・・提出先にもよります

出すタイミングとは、例えば３．４年前なら他社借入ある人に甘い所・・・・UFJ・みずほ　　とか

未婚者に強い所・・・・紀陽・りそな・・・・とか

個人事業主・・・・スルガ・ライフ・オリックス・・・・とか

※「全て大阪府」の場合

地域の違いやローンが開いてる時期を常に把握していないと違いがわからなくなります。

どこでもいつでも、他社借入がある人の場合＝UFJ？　ではありません　それは数年前の話しです

金利高くてもよい＝ライフ　ではありません　担保いります。自己資金必要です

不動産屋の日々の業務は物件確認やチラシ校正、案内予約だけではありません

一番肝心なのは、金融機関との付き合いです

社長でも営業マンでもカンケーありません

デキル営業マンは金融機関の人間と付き合いを持ってます。

支店長・貸付・窓口（ローンセンター長）など、常に情報を聞いていないといけません

お客様にとって何が必要か？＝デキル営業マンを選ぶ事です。

属性や収入などはなんとでも出来ます

肝心なのは、ローンを出す幅が広い営業マンや不動産屋を選ぶ事です。

何が得意の不動産屋か見極める事です

建売屋は家のデザインや坪単価の事で頭がいっぱいです。

大手不動産屋は良い客選びに紛争中

町屋の不動産屋売買（仲介業務・任売屋・土地屋など）は正規手数+抜きシロ商売のプロ

ローン屋は金融機関の動きを常にチェック、○○作成にチカラを注ぐ（笑）公的機関が大好きです（役所・税務所）

こんなところです

予断ですが

住民票・戸籍謄本・印鑑証明・など公的文書をじっくり見たことありますか？

見てると疑問が沸いてきます。（俺だけ？）例えば住民票　現在住んでいる所と過去住んでいる所書いてあります

もっと前は？戸籍の附表とりますよね

じゃあ何回も変わった場合は？５回・１０回・１５回・・・・・人によって変える場合ありますよね？（ないか？笑）

逆に変えてもおかしくないですよね？（色々な理由で）宗教上の理由？風水？かなり強引やけど

自分で試したくなるんです俺

しかも一日のうちで何回も・・・・・同じ所轄地域で　やったらアカンって？どこにそんな決まりあるんですか？

転入・転出　繰り返します。最後は錯誤の訂正です

夫婦でも同じです。主人だけ・奥さんだけ・子供だけ・親だけ（同居の場合）

違いは歴然です。楽しいですよ

独身女性はもちろん世帯主

結婚してても世帯主

うーんなんでだろう～～～（笑）

年収は？なぜ修正申告ってあるの？修正できるの？出来るんですかぁ～～！！！！

どんな理由で？理由なんかないいいいいい　でOK

そりゃ税金払って貰えるんやもんああ～～～

理由なんて聞かれる筋合いないわなあ

こっちが「払ったる」って言うてるんやし

税金分の金があったらええんやろ？

金の出どこは？　そんなのカンケーねー

まあ不思議な国ですよ　日本は


修正申告なんか商売人なんて当たり前にしてますし会計士や税理士の指示で。銀行もわかってますし

じゃあ個人ではダメ？そんなことあり得ないでしょ

こんな感じで日々業務してます。

では次の機会に










　

住宅ローン審査｜実例

住宅ローン審査と言うのは、事前審査と本審査がありますよね？

いきなり本審査用のローン用紙を営業マンが提出することってあり得ない事です。

先日、知り合いの建売屋（新築・自社物件メイン会社）の営業マンから相談を受けました

話しを聞くと、そのお客様は一件目の不動産屋（某ハウスメーカー）でローン否決喰らったらしく、２件目で知り合いの
建売屋に来たそうです。そこの自社物が気に入ったらしく、契約目前だそうです。

相談内容は、1件目のハウスメーカーが本審査を出した影響と今後ローンが通るかどうか　って事です。

実例を挙げましょう

購入希望者：女性３３歳　未婚（バツ１）　子供３人　
勤続年数：３年　保険外交員　正社員　社会保険完備
年収：４００万チョロ
世帯数：５人（自分の母親・子供３人・自分）
購入動機：今の賃貸マンションでは狭くなってきた・家賃は全コミ１０万円
車一台あり
他社借入：カード2枚　枠合計60万円　

延滞P,A　あり

うーん

まずはそのままだしても通らないでしょうね

属性が弱いですよね　そして購入動機　そして現状の個人情報状況

まず手を付けるところは、個人情報機関へGO

そして独身で通す（子供は隠す）

年収を上げる

年老いた母親を介護する為、勤務地の近くの中古マンション購入

結婚予定？そんなんほっとけって銀行へ強気発言を　　プライバシー保護

ってな具合

個人情報に延滞アリの場合は情報を消す

まあ難易度Eクラス

ローン屋はお茶の子サイサイ

結論

新築は完成物件ならOK　　未完成物件ならコチラが乗り気ではない為×（笑）完成するまで時間がもったいない

時間との勝負になるので　中古マンションがベター　　築浅　広め　できたら４LDK　フラット対応（さす）

適合証明付ける

と言う流れでローンを通す　と　知り合いの営業マンに話しました

内容は企業秘密ですよ・・・と

ローン手数料　コチラに落とすならやりましょう　　と　付け加えました

では

また