■進まない住宅問題と変わらない国民意識
コロナウイルス感染対策が終焉を迎え、再び東京都心に人が集まっている。
２０１９年のコロナウイルス感染拡大の時は三密（密閉、密集、密接）を避けるように東京の郊外や地方に移住する人が増えたが、ここに来てコロナ感染前の“東京一極集中”に戻っている。
理由としては、会社員として仕事をする上で東京に企業が密集しており、都心で生活し仕事をすれば行動や結果が優位に働らく。
ただ、東京都心では住宅価格高騰もあり、子供を持つファミリー層は東京都に隣接する神奈川県、埼玉県、千葉県の首都３県に流出している。
それら地域では住民誘致のため新築住宅建設が増加し、将来的には空き家問題が噴出する可能性もある。
首都圏は転入者が転出者が上回る“転入超過”が長年続いている。
この期間、地方圏は“転出超過”により人口減少が続き、２０００年頃から近畿圏や中部圏でも“転入超過”の自治体が増えている。
日本全体では、少子高齢化と人口減少に加え“東京一極集中”の構造が浮き彫りとなっている。
ここ数年、東京都でも新築マンション価格が高騰すると“転入超過”に勢いが鈍る傾向にある。
東京都の住宅コストは神奈川県、埼玉県、千葉県の首都３県に比べると、住宅地の地価は２倍～５倍高く、新築戸建て住宅は２割～５割高く、マンション賃料は５割～２倍高い。
首都３県平均の地価坪単価が５０万円、新築戸建て住宅が３０００万円、マンション賃料が１０万円なら、東京都は地価坪単価が１００万円～２５０万円、新築戸建て住宅が３６００万円～４５００万円、マンション賃料が１５万円～２０万円となる。
住宅コストは高いが、仕事を考慮して東京都を離れられない人が多いなか、首都３県の２０２２年新設住宅着工が前年比４％～６％の伸びで、全国平均の０．４％を大きく上回る。
“転入超過”は首都圏近郊の長野県と茨城県でも起こっており、東京に通いやすい交通利便性が高く、住宅コストも割安で環境良好がファミリー層やシニア層の需要を掴んでいる。
住宅コストとは、持家であれば住宅価格、住宅ローンの利息や建物の修繕費用が該当し、賃貸なら家賃や更新料が該当する。
首都圏の住宅価格は新築マンションの平均価格が２０２１年、２０２２年の連続でバブル期を上回る過去最高水準を記録し、低い価格帯でも専有面積を狭くする実質値上げなど不動産会社（事業主）の価格高騰対策が見られる。
日本銀行の金融緩和対策による低金利政策を背景に住宅ローン金利は低下傾向が長年続き、住宅価格が上昇した分、住宅ローン金利が低いため、毎月の支払の負担感を抑制している。
ただ、世界的な金融緩和策の終焉で、２０２２年末に日本銀行も長期金利を引上げたため、住宅ローンの固定型金利が上昇した。
さらにロシア戦争などによる建材価格上昇や人材不足による建築費高騰もあり、さらに住宅価格が値上げりする可能性はある。
賃貸マンションでは急激な家賃の値上げはなくても、好立地や最新設備などの優良物件は家賃を高値設定する事はある。
知らんけど。
【俺の経済新聞 ２０２３年３月１９日】
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