キャピタルゲイン（不動産価格はいったい誰が決めているのか？）

キャピタルゲインについては、少し書きましたね。

今回は、本論といいますか、メインテーマです。

「不動産価格はいったい誰が決めているのか？」それがわかれば、そこから今後不動産が値上がりするとか値下がりするとか予想できるわけで、重要なテーマです。これさえ、見極めがつけばキャピタルゲインも得ることができる、、、はずです。

いったい不動産の価格はだれが決めているのでしょう？

不動産業社が決めているのでしょうか？買主が決めているのでしょうか？建設業者が決めているのでしょうか？公示地価などで国が決めているのでしょうか？まとめて市場が決めているというべきなのでしょうか？
どれも不正解ではないと思います。

不思議なものです。不動産の価格って。

ちょっと経済の勉強っぽくなるのですが、これは私の考え方です。

そもそも物の価格が決まるのはどういう経過をたどるのか？

価格メカニズム、といいますか、市場経済なので、市場が需要と供給から決まるというのが筋なのだと思います。
需要が増えれば値段が上がり、供給が増えれば値段が下がる。
不動産とて同じこと。マクロ経済学的にはこういう答えです。
が、この際、これはマクロすぎて役に立たない。

少し考えてみます。

そもそも不動産業社がよく査定というのをしていますが、それって何なのか？
不動産業社の売却査定は、次のように定義するのが妥当と考えられます。
不動産査定とは「市場相場や動向を考慮し概ね３か月以内で成約するであろう売却価格を算出すること」
要するに３カ月で売れるであろう金額＝査定額
です。

（あ、ちなみに、査定後、売却を開始した場合、売却１月目に成約する物件４割、２月目も約４割、３月目には１割、と言われています）

不動産市場が、査定→売却→成約、という流れになっている現状では、ほとんどの物件がこの過程を経て、売却されるわけです。

では、不動産業社はどのように査定するのでしょうか？

感覚でする！という業者さんもいるかもしれませんが、感覚だけだと、売主さんの大切な資産をお預かりするのはいかがなものかなと。
不動産査定と不動産鑑定は違いますが、方法は似ています。
方法は①取引事例比較法②収益還元法③原価法の三つと言われています。
方法については、http://fudousan-kyokasho.com/real-estate-appraisal-1880です。

まぁ、不動産業社は単純に査定ソフトを使ったりします。
にしてもです、ちょっとした矛盾があります。
①の方法で売却価格を決めるには、売却価格を算定根拠にする、、、なんか、ループっぽいですね。
市場経済なので、延々と続き、売り買いというループの中で値段が決まるというのも納得できなくはないですが、もともと「不動産価格はいったい誰が決めているのか？」に対する答えにはなっていないと思います。


今回は、あくまでも収益物件にしぼった話なので、マンションについて話します。特に、区分所有のマンション１室。

ズバリ！区分所有のマンション一室の値段については、スタートの段階で、ディベロッパーと呼ばれる、マンションを建てる人たちが値段をきめます！

そして、ディベロッパーが値段を決める根拠が、銀行の担保評価です。



つまり、ディベロッパーの値段の決め方は以下のとおりです

①ここにこんな〇億円で物件建てようというアイディア
〇億円なら、一室〇〇〇〇万円で売れるだろう。
銀行さんいかがですか？
②銀行さんは、「土地の取得と建築と合わせて〇億円お貸しします。（＝担保評価）
③じゃ、その値段でいきましょう。
ってな具合です。

銀行が決めた担保評価というのは、新築マンションの販売価格に多大な影響を与えます。



「不動産価格はいったい誰が決めているのか？」に対する答えとしては、

「銀行→ディベロッパー→市場価格の基準→個々の査定」

ということになります。



つまり、銀行の担保評価が上がっているときは、新築物件の価格はあがっていくということになるわけです。

逆に言えば、銀行の担保評価が上がっている間は、原則として物件価格はあがっていく、ということです。

では、今、平成２７年６月１５日現在、銀行の担保評価は上がっているのか、下がっているのか、、、答えは、、、上がっています。

なので、物件価格はまだ上昇する可能性は十分あります。


ただ、いつまでも上がり続けるわけはありません。

もしかしたら、どこかで第二のリーマンショックが起きるかもしれないし、この秋の消費税引き上げが影響を与えるかもしれません。

一つだけ言えることは、銀行の担保評価の潮目は、不動産の物件価格の潮目に先行する可能性が非常に高いということです。

ですので、常日頃から銀行さんとはいいお付き合いをし、情報を取得しておく必要が高いと言えます。
もっというと、マンションのディベロッパーたちは、業態上、銀行の担保評価に敏感です。


長々と書きましたが、結論としては、銀行さんとよい付き合いをし、マンションディベロッパーともよい付き合いをしている、そんな仲介業社の見立てが一番正しい確率が高く、信用に価するということです。




なんだか、長々と書きましたが、不動産投資に成功する人は、このあたりのことを感覚的につかんで、よい物件を購入されます。

みなさんの不動産投資がうまくいきますように・・・


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キャピタルゲイン

収益物件におけるキャピタルゲインとは、単純に売却益のことです。

５００万円で購入した物件が７００万円になれば当然２００万円の売却益がでるわけです。

安い時に買って、高いときに売る。商売の基本です。

基本的なことは皆様ご存じだと思いますので、簡単な話は抜きにします。

不動産価格には周期があるのはご存じですか？
あくまでも一般論ですが、、、周期は概ね８年単位で起こっていることは歴史の示すとおりです。
参考
http://tochi.mlit.go.jp/seido-shisaku/kakaku-shisuu

で、実は、今年がそろそろ周期の年です。

当然ですが、不動産は全国、いえ、全世界にありますし、この周期が絶対ではありませんが、あくまでも目安はなります。

前回値崩れが起こったのは、2007、8年のサブプライムローンです。

その前も2000年ころが一つの潮目になっています。

これはあくまでも、一般論ですが、どうしても８年程度の周期で不動産価格は潮目があるようです。


では、今は、値段が高どまりしていて買ってはいけないときか？と言われると、、、残念ながら、一般論としてはそういえるかもしれません。

ということは、不動産投資は控えたほうがいいか？というと、それは個々の物件ごとで違います。

となると、結局今はどう動くべきか、、、これはきわめて難しい問題です。


不動産については、「売り時」「買い時」があるのはあたりまえです。
今、不動産価格の頂点かどうかはわかりませんが、一般論的に売り時であることは言えると思います。

が、、、不動産投資において大切な「時」があります。

それは、、、、「休み時」

今、うちの会社では、お客様に対して、「売り時」または「休み時」の可能性が高いと言っています。

なぜ、どちらかはっきりしないか、、、というと、今売れば、不動産自体から売却益が出る可能性は高いのですが、税金の問題があるからです。

売却時には、意外と大きな税金がかかります。キャピタルゲインの税金については、また、別の機会にかかせてもらいます。

ともかく、今は、基本的に「休み時」そして人によっては「売り時」というのが正しい見解だと思っています。

ここまでが、基本編です。基本といっても、おそらく、普通の不動産屋さんからすればけっこうマニアックな話ですが。。。


まだまだ書きたいことはありますが、お客様をお迎えにいく時間が近づいてきました。

今後は、「休み時にしておくべきこと」と「不動産価格はいったい誰が決めているのか？」について書いていきたいと思います。


このあたりはアメンバー限定記事にします。

マニアックすぎることと、実際の利益のお話が関係しますので。
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インカムゲイン（応用編）

インカムゲイン（基本編）では、不動産業社目線での本音を書かせてもらいました。

不動産のオーナー業をしようという方には不可欠な視点だと思います。

が、一方で、資産運用としての不動産投資、投資信託やリートみたいなもの、あるいは保険みたいなもの、というとらえ方もできると思います。

資産運用としての不動産投資を考えると、ローリスク・ローリターンな投資が絶対的におすすめです。

簡単に例えると、リスクの低い株式を長期間保有する、のに似ているかもしれません。

違いはたくさんありますが、、、ローリスク・ローリターンな不動産投資の特徴は、

１、団体信用生命保険制度の利用で生命保険類似の効果が期待できる
２、銀行に定期預金していくよりも、保険で積み立てていくよりも、利回りはまし
３、経済情勢に応じて勝手に物件価格は上下してくれるので、インフレのリスクが低い
４、空室になってしまうリスクが少しはある

まぁ、こんなところでしょうか。


結論として、

オーナー業する人や不動産業社といった不動産のプロは、、、
　　　収益物件同士を比べて、どっちがいいとか判断する
ことが必要で、そうしなければ生きていけません。

一方で、

資産運用の一つとして不動産投資をする人は、
　　　他の投資向けの商品と比べて、どっちがいいとか判断する
というやり方で十分ですし、それで狙った効果を得ることができる。


もし、物件をお探しの方がいらっしゃれば、一度ご自身できちんとご確認ください。

あなたは、
「不動産のプロ」になりたいのですか？
それとも、
「資産運用」の一つとして不動産投資をお考えですか？

そのあたりの考え方の違いでおすすめする物件はかわってきます。

うちの場合は、某ディベロッパーと提携関係にあるので、新築マンションで、ローリスク・ローリターン、長期的に見れば、保険なんかよりお得な商品もご用意できます＾＾



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収益物件を持つということ

収益物件を持つという考え方は、昔からある考え方ですよね。

とはいえ、ロバートキヨサキさんの

金持ち父さん貧乏父さん/筑摩書房

￥1,728

Amazon.co.jp

以来とてもメジャーなものになっている気がします。

私が３０代半ばという世代だからかもしれません。

収益物件を持つからには、収益をあげる、つまり、儲けることができなければ意味がありません。
とはいえ、オーナーの方はご自身ががんばる必要はありません。
優秀な不動産業者を味方につければそれで儲かるわけです。
優秀で、誠実、そしてなによりあなたと気の合う不動産業社（できれば、一営業マンより小さくても社長のほうがいいです。）

とはいえ、物件を保有するのがはじめての方は物件をみて、リスクを考え、安全であると自ら納得しなければ購入できないものです。
少なくとも数百万はかかるものですから、あたりまえです。

適切に判断するためには、勉強も必要です。

そこで、その判断基準について、少し思うところをお話します。

①インカムゲイン
賃料収入のことです。
もちろん多いほうがいいですし、このあたりの見通ししだいでは、ローンしてでも買う価値のある物件というのもたくさんあります。
時期によっては、もっとも重要な判断基準と言えると思います。

②キャピタルゲイン
売却益のことです。
短期譲渡の売却益については、約４０％の税金がかかってしまいます。
節税についても考えなければなりません。
少し前までは、買ったより高く売れる、ということは非常に稀でしたが、最近では普通に起こっています。
収益以外の物件でも５年前に買って、そのときとあまり変わらない値段で売れるということも起きています。

③立地
無視してしまいがちですが、今もっとも重視すべきは立地です。
大胆な言い方をしますと、、、これからの時代、
「全ての物件は立地によって勝ち組物件と負け組物件に分かれていく！」

ということです。
今の収益の事情を見ていると、机上で考えるキャピタルゲインやインカムゲインなんかより、立地のほうがずっと大切な要素になっていきていると思います。


正直に言います。
利回りだけで収益物件の良しあしを考える時代は終わりです。
利回りがいいだけの物件は、、、、外国人が投機目的で購入する、、、というか、１年くらい前までしていました。

本当にお金を増やしたい方は、利回りばかり追いかけないでください。（利回り無視はだめですよ！）
立地を考えてください。
購入される物件の資産性を考えてください。
つまり、今の販売価格＜客観的な資産価値という物件を選んでください。

利回りが高いだけの物件は、いわば、、、、、中〇製品です。
今はいいけれど、長い目で見ると損か得かわかりません。
資産としての価値の高い物件は、いわば、、、、、日本製品です。
安定しています。将来にわたって安心感があります。

損するも得するもあなたしだい。
収益物件はいつの時代も魅力がいっぱいです。これを読んでくださったあなたが損しませんように。

明日から、判断基準について少し細かく書いていこうと思います。



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