相続税対策

今日は、ハウスメーカーの方とお話してきましたので、そのお話で相続税のことがでましたので少しお話。


相続税というものがあるというのは多くの方がご存じだと思います。

相続税については、昨今の法律改正により、控除額が減額されることで課税対象者が増えてきています。

従来課税対象者は死亡者の４％そこそこだったのに、６～８％の人が相続税の課税対象者になるようです。

あまり不安商法は好きではありませんが、課税対象者が増えること、あるいは、税額が増えること、は事実としてとらえなければなりません。


小規模宅地の特例や相続時精算課税の制度や教育資金の贈与、直系尊属から住宅購入資金の贈与を受けた場合の非課税措置など、、、色々な制度で相続税を軽減したり、なくしたりできる。
ただ、基本的には、こういった相続税対策は被相続人の生前に行っておく必要が高い。
生前に対策を行う、というのは、結局のところ、現金を使ってしまって、不動産などに変えておく、というニュアンスが強いわけです。

今の日本の施策は全体的に、被相続人の現金をなにかに使わせようとする施策です。

そういう施策にのるかどうかは、結局、被相続人の方の判断になります。
とはいっても、あまり年齢を重ねると、合理的な判断というのが難しくなる。

なんていう話をしていました。

そして、不幸なのは、、、被相続人が多くの財産を残して他界し、相続人がキャッシュで相続税を払うことができない場合だと。

結局、無理に安く売るなどして相続税を払ってしまう。

それだけならまだいいですが、親族でトラブルになってしまう。

そういうことを考えると、相続税の心配のない家庭のほうが幸せじゃないのかな？って。


これから、ますます高齢者が増え、相続も増えていくわけです。
そういう時代なのかもしれませんね。


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注文住宅

家の購入を考えた場合、まず、中古でいくか、新築でいくか、悩ましいところです。

ここで新築を選んだとします。

すると、次は、いわゆる建売にするか、注文住宅にするか、という問題にいきつきます。

建売というのは、土地と建物をセットにする新築分譲住宅のことです。

（売建てとか建売とか色々あって、実は、業者として問題な販売方法もあったりしますが、それは今回置いておきます。）

土地と建物がセットではない場合、土地と建物がになっていない場合の一つです。

（建築条件付などけっこう微妙なラインのものも多いので、一言で定義するのが難しいです。言葉の定義は置いておくことにしてください。）

注文住宅というのは、簡単に言えばオーダーメイドと思ってくださればいいかと思います。
（会社によっては、セミオーダーのような形をとるところもあります。）

注文住宅は、オーダーの自由度が上がれば上がるほど、基本的には値段もあがります。

ハウスメーカーや地元工務店など、いろんなところで注文住宅が可能です。

注文住宅にするとなると、建売よりも値段が高くなることが多いと言えます。
カーテンでもスーツでもオーダー品は既製品より値段が高いのと同じですね。

注文住宅の場合、少し広告に注意してください。

坪〇〇万円というふうに広告したりしますが、その金額の中にどこまで含まれているか、、、それがあまり明確ではありません。

どこからが、いわゆるオプションになるのか、というところです。

例えば、家を建築する場合に１００％必要な費用というものを考えてください。

家自体の建築費用・・・これは１００％必要です。

建築確認などの申請費用・・・これも１００％必要といっていいでしょう。

地盤の調査費用・・・これもほぼ必要です。

仮設工事費用といって、足場を組んだり、仮の電気をひっぱってきたり、仮設トイレを作ったり、、、そういう費用も１００％必要な費用といえます。

このあたりの費用がどこまで含まれているのかです。

もっというと、水道管の引き込みが必要な場合の費用や地盤改良が必要な場合の費用などなど、、、いるかもしれない費用を考え出すと枚挙にいとまがないといったところでしょうか。

表示している坪単価が安くてもこのあたりで高くなってきます。

このあたりが注文住宅のリスクといえます。


でも、いいところもたくさんあります。

注文住宅がいいか、建売がいいか、それは考えの分かれるところだと思います。

ただし、不動産の仲介業社としていわせてもらうと、値段が最大のリスクです。値段のなにがどうリスクなのか、それは、また、私が経験した実例をもとに説明したいと思います。

テナントを借りる時の注意点

最近、収益物件のことばかり書いていたので、今日はテナントを借りる際の注意点です。

意外とテナントのニーズって多いのが現実です。うちでも、賃貸物件を取り扱う場合の３件に１件程度の割合でテナントのニーズがあります。

テナントには、特殊な点があります。

テナントを借りる際の初期費用についてです。
この部分の表現は複雑です。

基本パターン１
敷金５０万円　礼金１００万円
これだと比較的わかりやすいですね。
敷金５０万円は最終的に返ってくるお金。
礼金１００万円はオーナーに支払ってしまうお金。

基本パターン２
敷金１５０万円　敷引き１００万円
これは、１５０万円が返ってくるお金ですが、返すとき１００万円引きますよ、という意味です。
つまり、敷金５０万円　礼金１００万円のいい方がかわっただけ、ということになります。

基本パターン３
保証金５０万円　礼金１００万円
これは敷金５０万円　礼金１００万円と同じ意味です。
敷金＝保証金と思っていただいてOKです。

基本パターン４
保証金１５０万円　保証引き１００万円
もうわかりますね＾＾これは敷金１５０万円　敷引１００万円と同じ意味というわけです。

最後に、スライド
敷金１５０万円　スライド　とか　保証金１５０万円　スライド　とか言ったりします。
スライドというのは、一定期間使用するにつれて、引かれる金額が小さくなるということです。
例えば、１年以内８０％引き、２年以内６０％引き、３年以降４０％引きという具合です。
これだと、一年以内に解約すると１５０万円×８０％＝１２０万円引いた３０万円を返します。
二年以内に解約すると１５０万円×６０％＝９０万円引いた６０万円を返します。
三年以降に火薬すると１５０万円×４０％＝６０万円引いた９０万円を返します。
という意味になります。

あと、ビルなどを借りる場合は、看板を設置する費用も必要なことが多いです。


このあたりは序の口です。
本当に複雑なのはランニングコストです。

賃料は賃料のことです。共益費もだいたい求められます。
そして、消費税。事業用物件や居住用物件を事業用で借りる場合、消費税が上乗せされることも多いので、気をつけてください。
仲介会社に「消費税はどうなりますか？」と聞くようにしてください。

次に、電気ガス水道代。
いわゆる光熱費です。
これは居住用の場合は実費が多いですが、テナントの場合、オーナー検針が多いです。オーナー検針というのはオーナーが計って、オーナーが請求しますということです。
テナント用の物件はビルであることが多いので、通常の居住用の物件よりも経口の太い水道管を使っていることが多いです。そうなると、自ずとオーナーの負担する基本料金も大きくなります。オーナーさんもご商売なので、ある程度は店子にも上乗せしますので、結局思いの他高くなるわけです。
このあたり、計算に入れておかないと思わぬ失敗の原因になりかねません。

さらに、あり得る費用ですが、、、セントラルヒーティングといいますか、集中管理の冷暖房費です。
これも意外と高いことがあります。

可能性という意味でいうと、まだまだあります。
エレベーターの使用料金。共益費に入っていることが多いですが、別途のパターンもあります。

ゴミ処理代なんてのもあり得ます。

あと、看板の設置料金（月額の広告費みたいなもの）を毎月請求されることもあります。

これまでに請求されたことはありませんが、理論上ありえるとすると、あと警備会社の費用などもありえます。（共益費に入れてほしいところです）


事業用の物件は、かなりセンシティブです。
道一本違えば価値が全然違いますし、思わぬ費用は事業の失敗へとつながります。
物件を借りて事業をしようという場合、通常は人生をかける、あるいは、これまでにがんばって貯金してきたお金をかなりかける、ということになります。

それなりの経験があって、物件をパッと見て、何人分の席ならだいたい作れるか、工事費用としてどれくらいは必要か、正確になんてわかりませんが、ざっくりしたことはお伝えできるようでなければ、事業開始のイメージすら持てないかもしれません。

人生のかかっているセンシティブな物件。それが事業用です。でも、だからこそ、そのお店、その事務所が上手くいけば、わがことのようにうれしいですし、開業の際には花をお送りしたくなるものです。

ただ、本当に事業用の物件を得意とする不動産業社にとってはここまでに書いたことは極めて基本的なことです。
ここまでのことでミスがあるようでは、プロとは言えない。

本当に事業用の物件を得意とする不動産業社であれば、ある程度、軌道にのるまでフォローしてくれるはずです。
例えば、集客チラシデザインしてあげるとか、、、無料掲載できる紙媒体ネット媒体を紹介してあげるとか、、、最終的には自社で使うとか。。。
当社の場合は、資金調達に強い税理士の紹介や融資してくれそうな銀行担当者の紹介まで踏み込んでいきます。

ここまでしてはじめて、事業用の物件を得意とする不動産業社になれるかな？？というところです。


事業用物件で事業をはじめる場合は、事業主である不動産業社の社長兼営業マンに依頼すべきです。
不動産業社の社長兼営業マンだって事業主なのです。
事業主には営業マンでは決してわからない苦労があります。
逆に営業マンでは決して味わえない達成感もあります。

事業用物件で新規に事業をはじめる場合、不動産業社の社長もよきメンターの1人に加えることができる、、、そのような不動産業者を選んでください！

立地

収益物件を保有するときの立地についてです。

保有するという場合の立地は極めて重要な要素です。

他の店舗型のビジネスとそんなにかわらないくらい重要です。

その場所にあった物件でないと入居者つかない。平たく言えば、売り上げがあがらない、ということです。

また、場所がよければ、値下がりしにく、つまり、キャピタルゲインも狙いやすい、といえます。

まぁ、このあたりは常識的です。基本と言えるでしょう


では、具体的に、どこがいいか、どういう判断基準をもってするかです。

ハイリスク覚悟でいくのであれば、地方の戸建です。
例えば、地方で５０万円くらいで買える戸建というのがあります。そういう物件を購入し、月３万円程度で生活保護の入居者に入ってもらうことができれば、、、リフォームに５０万円かかっても、利回り３６％になります。これは、ハイリスクな投資です。でも、そういう物件でも、開発予定の場所でうまく開発が入れば、、、キャピタルゲインも狙えます。本当に、ギャンブルの世界といっても過言ではありません。
ただし、物件自体が安いにしろ、利回りが３０％を超えるようであれば勝負する、ということもあり得ます。

ローリスクでいくなら、都心の区分所有です。
例えば、都内や大阪市内の物件の新築物件です。
これは、インカムゲイン（応用編）でも言及しましたね。不動産投資だけど、不動産と不動産で比べるのではなく、不動産投資と他の金融商品への投資と比べてはじめてメリットが説明できます。悪くはないと思いますが、プロの大家さんを目指すなら、違うかもしれません。

最後は、ミドルリスクの投資です。
例えば、地方でもそこそこ乗降客数のある駅の近くや大学が近いワンルームなどへの投資です。利回りでいうと、６～１５％程度でしょうか。ミドルリスクの投資に対する目利きこそが仲介業社の真骨頂だと思います。入居者はつくか？最終売却時に売り抜けることができるか？不動産業社の見立てを参考に投資してください。信用できる不動産業社の見立てです。
基本的には、駅が近い物件を選ぶようにしてください。駅が近ければ、なんとかなります。近いというのは地域よって異なりますが、当社の所在する阪神間では徒歩１０分以内です。徒歩５分以内なら尚可です。
割と定式化できると思います。

駅徒歩１０分以内
周辺に大学・大きな会社や工場・ショッピングモールがあり人が多い
表面利回り１１％以上（ここは地域よってことなります）
昭和56年以降築＝新耐震基準（できれば、平成築、きれば平成8年以降築＝阪神大震災後築）（阪神間以外は阪神大震災前後はあまり関係ないかもしれません）

こういう物件ならけっこう失敗しにくい。表面利回りが１１％あれば、フルローン２０年でも、持ち出しほぼ無しで購入できるはずです。（このあたりは、金利のこともありますし、物件ごとの精査が必要ですが）


いい物件情報が欲しいという方は、ご連絡ください。継続的に物件情報を提供させていただきます＾＾


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休み時にしておくべきこと

不動産投資において、本当に大切なタイミングは、「休み時」というのは以前の記事でかかせてもらいました。

そして、今は休み時の可能性が高いことも書きました。

では、今この休み時にしておくべきことはなんでしょうか？？

やるべきことは二つあると思います。

①すでに物件をお持ちの方は、物件の収益性を改善することです。
一棟でお持ちの方は入居率を高めてください。
一室でお持ちの方は賃料の見直しや管理会社の変更などで入ってくるお金を増やしてください。

②お金を増やすまたは借りる段取りを整えてください。
金融商品で投資するのも一つですが、本当にいいのは銀行の定期なり積立なりです。
銀行さんとよい付き合いをするということです。常日頃からよい付き合いを持つことで、「買い時」に備えることが大切です。
節税対策や法人化といった手続きも重要です。
つまり、来るべき「買い時」に向けて充電しておくイメージでしょうか？

あと、現状では「休み時」≒「売り時」なので、過去の「買い時」に購入した物件を売却しておくというのもいいかと思います。
ただし、この場合は、所得税に注意してください。短期譲渡の場合、想像以上の課税がある可能性があります。
税金について、よきメンターを持つことは不動産投資していくうえでとても大切なことですが、顧問税理士まで必要かどうかは微妙です。
大家業をはじめて間もない方は、ある程度、税務も理解している不動産業社から話を聞いて、税務署に確認する、という方法でも十分だと思います。
税務署はある程度親切です。もちろん、税務署に聞くとなると、脱税まがいのことはできません。
が、大家業をしっかりやっていきたい方の場合、脱税まがいのことをするのは、本道から外れます。
本道、王道の大家業を目指すべきです。

①の「物件の収益性の改善」については、きちんとした不動産業社に相談されることをおすすめします。
当社の場合でも「入居者の募集」も「賃料UP交渉」もやっていますし、現実に１０００円単位の賃料交渉もしています。
②についても、ほんとうによい付き合いをすべき金融機関はどこか、不動産業社に聞いてみてください。
不動産投資や大家業といった不動産関連の方に対する与信の判断は、むかしより厳しくなっています。
この点についていえば、実は、支店長レベルでの判断が大きな影響を与えたりもします。
住宅ローンほどどこでも、ウェルカムというわけではないのです。
こっちでは、大〇銀行さんや〇〇信用金庫さんは、不動産絡みの融資をよい条件でやってくださいますが、、、〇そ〇銀行さんは融資条件が厳しかったりもします。どこの金融機関に大切な軍資金をストックしておくか、これまた、不動産業社と相談してみることをおすすめします。

同じ物件を買うにしても、このあたりで差が出てきます。

少し具体的な事例ですが、、、当社のお客様で、
２年前に380万円で購入。フルローンでローン金利2.9％。賃料月額36800円。管理費修繕積立費月約6000円。管理手数料月額2000円。
（月返済額36500円、月額収入が28800円で毎月7700円程度の赤字）
という物件を所有しておられるお客様がいらっしゃいました。
表面利回り11.6％。

当社で金融機関のご紹介と賃料交渉を行い、
金利は1.8％。賃料月額38800円。管理費修繕積立費月約6000円。管理費月額0円。
になりました。
毎月の収益性が返済額－2000円、賃料＋2000円、管理費－2000円で、合計約6000円改善しました。

小さな努力ですが、全ての物件でこれを行えば、、、例えば、10室持っていれば、、、合計で月額6万円変わっています。


仲介業社にとっては、買ってもらえば案件は終了かもしれませんが、オーナー様にとっては買うことは始まりです。
正しい努力とあくなき改善が利益を生みます。

不動産においてなにが正しい努力なのか、、、いつでもお気軽にご相談ください。


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