【賃貸Q&A vol.2 家賃保証会社】

Q　家賃保証会社ってなんですか？

A　そもそも家賃保証会社は、賃貸を考えている人が連帯保証人を立てることができない人のために、加入し、家賃滞納に備えるものでした。
が、最近はその位置付けが変わっています。
連帯保証人の代わりというよりは、家賃滞納に際には一時的に立て替えて、家賃の回収などを行うことを業務としています。

連帯保証人という側面が弱くなってきているので、実際には、家賃保証会社の審査において、連帯保証人を立てることを求められるケースも多いのが現状です。

こうなってくると、家賃保証会社を付けるメリットは、オーナー側にあるわけです。

ただ、現実には家賃保証会社の費用は借主の負担です。

これは、むかしは、敷金とか保証金というものがあったのですが、初期費用を落とすという名目で、最近の大半の物件では、敷金ゼロを謳っており、そこで発生するオーナー側のリスクを家賃保証会社というシステムで埋める、という考え方なのかもしれません。

借主の側からすると少しおかしな理屈と感じるかもしれませんが、今の賃貸では、家賃保証会社加入が条件、加入時の費用負担は借主というのが通常です。

賃貸の業界が変わっていけばこの費用負担もかわるかもしれませんが、当分はこの流れで行くと思います。


ところで、家賃保証会社と一言でいっても、保証会社によって審査基準が異なります。
たとえば、生活保護の方の取り扱いや外国人の方の取り扱いなどで差が出ます。
A社で落ちたけれど、B社で通ったってことはよくあります。
また、保証料も家賃保証会社によって異なります。支払い方も異なります。
少しブラックな話をすると不動産業社によっても異なることがあります。

当社では、１０社近い保証会社と提携させていただいており、できるだけ、借主様にとっていい会社を選ぶようにしています。
もちろん、保証会社をどこにするか、管理会社の指定がある場合もあり、そういうときは、こちらで保証会社を選ぶことはできませんが＞＜

保証会社のこと相談だけでもお受けしてます＾＾

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【賃貸Q&A vol.1 ルームシェア】

【賃貸Q&A vol.1】

ルームシェアについて

１つの物件に複数の入居者で入るルームシェアはむかしから行われいます。
最近のいわゆるシェアハウスというと『テラスハウス』などを思い出される人も多いかもしれません。
『テラスハウス』では、入退去は住んでいる人の自由という設定だったと思いますが、
そのあたりが昔からのシェアハウスと少し違うところかもしれません。

ルームシェアする場合は、ようするに入居者が複数になる、ということです。
これについては、オーナーの方や管理会社が「入居者複数OK」と言ってくれれば、ルームシェアできます。
賃料に関していうと、毎月オーナー又は管理会社に決まった賃料を払っていただく必要があります。
その賃料を入居者の方でどう負担するかについては、入居者の責任で考えていただくことになります。入居者個々の家賃負担を考えると、お得感も出てきます。
問題は、オーナーや管理会社が「OK」といってくれるかどうかです。
そういう物件も頑張ってお探しします＾＾

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オーナーさまへ

本日は、ある不動産オーナーさまとお会いしていました。

なかなか空室が埋まらずに困っている様子でした。

空室率は年々増加しており、勝ち組物件と負け組物件がはっきりしてきています。

まず、考えていただきたいのは、空室で困っているその物件は、勝ち組物件ですか？負け組物件ですか？

というところです。


あきかな勝ち組物件は、素人の目にもわかります。

ただ、その物件が負け組かどうか、それについては、簡単にはわかりません。

そもそも、物件にお客様をつけるために、不動産業社が適切な努力をしているかどうか、が問題となります。

何が適切な努力か、、、ですが、まず、①適切な賃貸条件の設定　②適切な広告　この２点です。

①適切な賃貸条件の設定
これについては、不動産業社簡単に周辺相場を調べることができます。
その相場に基づいて、設定していけばいいわけです。

②適切な広告
これは業社によってどれくらい広告をするかわかりません。
売買を専門にしている業者の方は、賃貸物件を十分に広告できないのではないか、と思います。
売買と賃貸とでは、業社の方の動きが違ってきますし、広告媒体として何を用意しているか、というところでも違ってきます。
当社であれば、アットホーム、ホームズ、スーモで広告します。
いわゆる大手の不動産ポータルです。
ここに掲載すると、関連する多くのサイトで掲載されます。メディアへの露出が上がるというわけです。


オーナーさまのためになんとか借主をみつけてきたい、そんな思いでがんばっています。

もし、借主が見つからずに困っているオーナーさまがいらっしゃればご連絡ください。

団体信用生命保険

団体信用生命保険ってご存知ですか？

「ダンシン」「ダンシン」「dancing♪」ではありません＾＾

団体信用生命保険は、簡単にいうと、物件を買った人に万が一のことが起こった場合に、住宅ローンがなくなる保険と思ってもらえばいいと思います。

最近は、死亡、高度障害のみならず、三大疾病になった場合も住宅ローンがなくなったりします。

フラット３５の場合、別枠で加入しますが、市中銀行のローンの場合は、金利上乗せということもあります。金利上乗せ無しっていうキャンペーンを組んだりもします。

市中の銀行ローンの場合、団信の加入がローンの条件になっているので、入らなくてはなりません。
一方でフラット３５の場合は必ずしも入らなくてもローンできます。

ですから、市中の銀行ローンの場合、ほとんど選択の余地なく団信に加入します。
ただこの保険のおかげで、ローンの債務者であるご主人さんがなくなったとしても、奥さんや子供がその家を相続して住み続けることができるということになります。実にいい制度です。安心できますね！家を買うことの意味をここに見出す方も少なからずいるように思います。

一方、フラット３５の場合は、法定相続人の同意があれば、団信なしでもローンを組むことができます。
フラット３５の団信は、年払いが原則です。何歳で加入するか、物件価格がいくらか、三大疾病までつけるか、によって異なりますが、当初は年間15万円を年払いというくらいにはなってくると思います。
フラット団信のかわりに、民間の保険に加入するという選択肢もあります。この場合、収入保障という保険が一般的です。ご主人さんが亡くなったり高度障害の状態になったとき、一定額が毎月払われる保険です。これで、ローン支払い額とほぼ同額を毎月支払われるように設定するわけです。あと、組み合わせでガン保険を付けたりもします。収入保障の保険の場合、三大疾病時に払い込み免除の特約をつけたりもできます。民間の保険のほうが柔軟性があります。


では、フラット３５の場合、「フラット３５+団信」と「フラット３５+民間の保険」でどちらがお得か？が問題になるわけです。


保険屋さんでもない不動産業者からすると、「そんなことわからないから、団信入っておいて」と言いたいかもしれませんが、真摯にお客様と向き合うにはそのあたりの知識も大切です。

どちらが得かというのを単に金銭面からみますと、「３５～４０歳で入れ替わる」というのが答えです。
入れ替わるまでは、「フラット３５+民間の保険」のほうが支払う合計の保険料が安く、入れ替わったあとは「フラット３５+団信」のほうが安いということです。民間の保険もフラット団信も加入する年齢で保険料がかわるのでこうなります。年齢に幅があるのは、その方が「喫煙するかどうか」「太ってるかどうか」というあたりで保険料が変わるからと、民間の保険の場合、保険商品によって保険料がかわるからです。

どちらがその方にあっているかは、人それぞれ事情によって異なります。
きちんとリスクと保険料と保険金のバランスを考えることをおすすめします。

ただ、個人的な思いでいうと、保険として柔軟性のある民間の保険のほうが便利かな？と思ったりはします。

大切なことは、色々と選択肢はあることを知っておくことです。

住宅は一生の買い物です。
住宅そのものの良しあしもさることながら、ローンや保険についても学び考えることが必要だと思います。
民間の保険のこと、住宅ローンのこと、団体信用生命保険のこと、なんでも気軽にご相談ください。
繰り返しになりますが、大切なことは、色々と選択肢があることを知っておくことです。


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個人事業主が家を買う場合

法人化していてもしていなくても、個人事業主や社長が家を買うのは、サラリーマンよりも大変です。

何が大変か？

住宅ローンを組むのが大変です。

サラリーマンの場合、年収の何倍まで借りれる、とか、返済比率をどうすればいい、とか、どんな書類を出せばいけるか、ある程度定式化されています。

一方で、個人事業主さんの場合は多少ややこしかったりします。ここまでやれば大丈夫！というのは定式化できますが、ここくらいまででいけるかも？というのはなかなか定式化が難しいです。
せっかく見てくださる方もいらっしゃいますので、わかる範囲で参考になることを書いてみます。給与所得者と同じ内容になっている部分もありますが、そのあたりはご理解ください。
あと、ここでは、フラット３５の審査は除外して考えています。市中の金融機関を利用するときのことです。
フラット３５については、また、別機会に書いてみます。

①借りれるのは年収の７倍まで
例えば、年収が５００万円の方であれば、５００万×７＝３５００万までで勝負が可能です。
これを超えると限りなく難しいです。
ただし、金融機関によって差が出ます。

②返済比率は３５％まで（年収が少ないと３０％）
年収が５００万円とします。５００万円×３５％＝１７５万円。すべての返済が合計で１７５万円を下回っている必要があります。
例えば、車のローンで月３万円払っている。カードローンが月４万円の返済がある。場合、（３万円＋４万円）×１２＝８４万円。
１７５万円―８４万円＝９１万円までが住宅ローンの返済として認められる範囲です。
９１万円ということは、月額７．５万円ということは３５年借りるとして、上限が２５００万円というふうになるかもしれません。
この場合の対処法は住宅ローン以外のローンを先に返すとか、返済期間を延ばしてもらって、月々の返済額を下げるとか、、、という方法になります。
返済比率を計算するとき、住宅ローンの借り入れ金利も重要です。
よく１％を切る金利を目にしますが、それは各金融機関が金利の割引を行っているからです。
返済比率を計算するときの金利は、割引前の金利、、、今でしたらだいたい２．４７５％で計算しなければなりません。
これも金融機関によって差が出ます。

③過去３年分の確定申告など
過去３年分の確定申告の提出を求めらることが多いです。（このあたり、フラット３５は少し違います。）
法人であれば、決算書や試算表も求められる可能性が高いです。
このあたりを考えると、個人事業主の場合は、ある程度の計画をもって報酬額を決めなければなりません。

④個人信用情報がきれいこと
簡単に言えば、カードなどで、支払い遅延などがないことです。いわゆるブラックリストではないこと。
これは個人の場合でも同じです。

⑤やりたくなってもやらないほうがいいこと
たとえば、法人が、事業性の融資を受けて、それを役員貸付にして住宅購入費に充てることは不可能なことではありません。
ただし、これをしてしまうと、会社会計に役員貸付が残ってしまいます。融資を実行した金融機関はこれをよくは思わないです。
そうなると、今後の法人としての融資が受けにくくなる可能性があります。
これは基本的にやめておいてください。

⑥実は年収１００万円以上でローンを組める対象になること
所得を低く抑えている個人事業主さんはけっこう多いですが、、、その場合でも、１００万円以上上げていればローンの対象としてくれる金融機関が多いです。ただし、年収の７倍や返済比率の問題は残ります。要するに、キャッシュをたくさん持っていれば、所得を低く抑えても買いうるということです。

⑦頭金
頭金を求められることも多いです。理想は物件価格の２０％以上。
物件価格の２０％と諸費用が７～８％、、、となると、物件価格のおよそ３０％程度を用意しておく必要があります。
ただし、これはあくまでも理想ですので、あとは個別の相談ということになります。


以上のことから、、、仮に３０００万円の物件をスルッと通るようにする目安としては、、、
・報酬を４５０万、できれば５００万円以上にする。
・頭金と諸費費用を合わせて８００万円くらいは用意する。
・毎年きちんと申告する。

ここまでするのは、個人事業主にとってかなりしんどいことだと思います。
ただ、定式化するとなるとこうなります。

細かいことは、また別の機会に書きますが、例えば、
青色申告特別控除がどうなるの？専従者給与はどうなるの？
他にも、、減価償却は？？
まぁ、このあたりは、若干金融機関によって取扱いがことなるところです。
全部合算してくれる金融機関もあります。

どこをどうかいくぐるかは、個別の相談ということになります。

他にはご夫婦でのペアローンなんてのも事業主さんにとってはありえるパターンです。

こういったことをご理解いただいた上で、まずは、事前審査で様子をうかがい、どうしていけば買うことができるか、きちんと検討していく、という方法が遠いようで近道です。

気軽にご相談ください♪