不動産セクターにチャンスあり
<span style="font-size:9.0pt;font-family:"MS Pゴシック";mso-bidi-font-family:"MS Pゴシック";mso-ansi-language:EN-US">昨日(<span lang="EN-US" style="font-size:9.0pt;font-family:"Arial","sans-serif";mso-fareast-font-family:"MS Pゴシック";mso-ansi-language:EN-US">6<span style="font-size:9.0pt;font-family:"MS Pゴシック";mso-bidi-font-family:"MS Pゴシック";mso-ansi-language:EN-US">月<span lang="EN-US" style="font-size:9.0pt;font-family:"Arial","sans-serif";mso-fareast-font-family:"MS Pゴシック";mso-ansi-language:EN-US">21<span style="font-size:9.0pt;font-family:"MS Pゴシック";mso-bidi-font-family:"MS Pゴシック";mso-ansi-language:EN-US">日)の日経新聞夕刊<span lang="EN-US" style="font-size:9.0pt;font-family:"Arial","sans-serif";mso-fareast-font-family:"MS Pゴシック";mso-ansi-language:EN-US">1面には、“外資、オフィス投資拡大 空室率低下、割安感も”と出ていました。J-REITも不動産株もアベノミクスで真っ先に買われ、黒田日銀総裁の異次元緩和の発表直後にさらに大暴騰したものの、その辺りが大天井となって、株式市場全体が5月23日以降調整局面に入る随分前から、早々と下落に転じていました。しかしながら、実は4月上旬に天井を付けた後も、さらには5月23日の株式市場急落後も、国内の不動産市場に関するニュースは、昨日の夕刊のみならず、非常にポジティブなものが目立ちます。ざっと並べてみるとこんな感じです。6/18 マンション発売5割増、5月の1都3県6/18 国交省、大型物流施設に助成 大都市港湾で建て替え促す6/14 マンション賃料、5月の首都圏2か月ぶり上昇6/6 東京都心オフィス空室率、3年4か月ぶり低水準5/30 地価上昇地区、半数超す 大都市で回復基調5/9 東京都心オフィス空室率、小幅に2か月連続改善5/4 東京、企業の入居意欲上向く、大阪は大型開業で悪化4/26 企業、金融緩和で不動産先行投資、1~3月は1兆円超これらの記事が出た直後のJ-REITや不動産株の動きを見ると、ほとんど材料視されないままです。最近で言うと、6月18日の朝刊に物流施設への助成の記事が出ていたので、“これは物流系のJ-REITが買われるだろう”と思っていたら、GLPが買われた程度(ニュースに反応したというより、安値からの反発という感じ)で大した動きはありませんでした。空室率、賃料、地価、ファンドなどによる投資需要を総称して、“不動産ファンダメンタルズ”と言いますが、日本(というより都心周辺)の不動産ファンダメンタルズは間違いなく上向きであろうと思います。ただ一つ怪しいのが、“金利”というファンダメンタルズ要因でしょう。つまり、このところのJ-REIT、不動産株は、金利上昇に対する懸念が、それ以外のファンダメンタルズ要因を呑みこんでしまっている状態にあります。しかし、もともとアベノミクス効果でなぜ真っ先に不動産セクターが買われたのかと言えば、デフレからインフレになれば、最も効果が出るセクターだからです。そして、インフレになれば金利が上昇するのも当然のことで、それを分かったうえで、インフレ期待銘柄として不動産セクターが買われたはずなのです。したがって、このところのJ-REIT、不動産株の下落は何かがずれているということです。① 低迷している株価が正しくて、今後、良好だった不動産ファンダメンタルズがモメンタムを失ってくるのか② 現状程度の金利上昇を織り込んでも不動産ファンダメンタルズの改善は続いて、低迷している株価が再び息を吹き返すのか異次元緩和の市場における消化が時間とともに進むと考えるならば、②のシナリオに賭けてみる価値は十分にあると見ています。私は安倍政権の“第三の矢”には懐疑的ですが、“第二の矢”である大規模金融緩和はとにかく実行されているので、そのマネーじゃぶじゃぶ効果は、何らかの形で金融市場にプラスの影響を与えるものと思っています。もっとも、私は既に5月23日の株価下落以降にJ-REITを買ってしまって、さらに買い増す資金の余力がなくなってしまいました・・・。