賃貸マンションで5年間タバコを吸っていました。やはりクロスを全部変える 必要があるのでしょうか？

＜Q＞
賃貸マンションで5年間タバコを吸っていました。やはりクロスを全部変える
必要があるのでしょうか？吸っていたというのも主に一室だけなので、それ
以外は貸主負担にはなりませんか？

というか、どこまでの汚れが貸主負担でどこまでの汚れが借主負担なのか
見極め方が解りません。


＜A＞

クロスも通常のクリーニングで落ちる程度の汚れであれば、貸主負担になります。
クリーニングで落ちないレベルの汚れであれば、借主負担になります。
ただ、5年間入居していれば減価償却分(6年で残存価値10%になるように計算)も
ありますので、実際に掛かる張り替え費用の25%も払えば充分だと思います。

もちろん、煙草のヤニ汚れが無い部屋の分で通常のクリーニングで落ちる程度
の汚れであれば、貸主負担になります。


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敷金20万で敷引きは15万と契約書に書いてあります。これは絶対に 15万は帰ってこないお金なので

＜Q＞
敷金20万で敷引きは15万と契約書に書いてあります。これは絶対に
15万は帰ってこないお金なのでしょうか？正直、5年間キレイに使っ
ているので、その15万は何に使われているのが明示してほしいと言う
気持ちがあります。


＜A＞
今までは、グレーな部分でしたが、ちょうど、先日最高裁の判決が出ました。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=24706

この中では、入居者が契約前に事前説明を聞いていた内容で、且つ、
賃料の２～3.5か月分程度で公序良俗に反していなければ、原則有効と
判断されました。ですので、原則は返ってきません。



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賃料は本来原状回復費用に含まれていると思うのですが、契約書に 「賃料に原状回復費用は含まない」と

＜Q＞
賃料は本来原状回復費用に含まれていると思うのですが、契約書に
「賃料に原状回復費用は含まない」と明記されている場合、どちら
に従えばいいのでしょうか？


＜A＞

そのような規定は、借主に一方的に不利な特約として
無効になります。よほど、家賃額が、相場よりもはるか
に安いなどの理由がなければ無理です。

契約しようと思っている契約書に記載されていたのですか？

本当は、そのような規定を削除して欲しいと要求するべき
ですが、そんなことを言うと、契約を撤回させられるかも
しれません。
どうしても借りたいのなら、契約してしまっても結構です。
後で、トラブルになって、その規定を主張されても、
無効だと反論することは可能です。

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