たまには建築士らしい事も言ってみる・・・の巻 そのに

前回は耐震、制振、免震について軽くお話ししましたが

今回は一番多い耐震に絞って説明します。

耐震にも等級があり、3段階あります。

「耐震等級」とは、2000年に制定された法律（品格法）に

基づいて定められた、建物の地震に対する強さを示す指標です。

最高レベルは「3」であり、段階ごとに以下のような違いがあります。

耐震等級1（建築基準法の最低基準） 

数百年に1度来る大地震（震度6強クラス）に対して「倒壊しない」レベルの強さ
ただし、これは「1度目の地震で倒壊せずに命を守る」という最低限の基準であり、

建物が傾いたり「半壊」したりすることは許容範囲とされています。

耐震等級2 （耐震等級1の1.25倍の強さを持つ）
しかし、震度7の揺れが2回発生した熊本地震においては、1度目の揺れには

耐えられたものの、2度目の揺れで倒壊してしまったケースがありました。
 

耐震等級3（耐震等級1の1.5倍の強さを持つ）

消防署や警察署、市役所など、災害時の防災拠点となる建物と同じ

レベルの強さで設計されます。

家づくりにおける重要なポイント

耐震構造の木造を建てるのであれば
1. 「耐震等級3」を最低基準にするべき 

これまでの地震被害の実態（繰り返しの地震など）を見ると、

家を建てた後に倒壊や傾きによって住めなくなる事態を防ぐ

ためには、「耐震等級3」を家づくりの標準と考えるべき。

2. 「耐震等級3相当」と「正式取得」の違い

住宅会社の中には「耐震等級3”相当”です」と謳っている場合が

ありますが、これは壁の量を1.5倍に増やしただけで、公的機関の

認定を受けていないケースが含まれます。
正式に「耐震等級3」の認定を取得するには手間や手数料がかかりますが、

その代わり「登録免許税や固定資産税の減免」「火災保険料が半額になる」

といった大きな金銭的メリットがあります。
手続きを面倒くさがらずに、正式な認定を取得してくれる会社を

選ぶこと。

木造住宅で耐震等級3を獲得する方法
木造住宅で確実に「耐震等級3」を獲得するためには、設計段階での

工夫と、構造を理解している適切な建築会社選びが不可欠です。

具体的なポイントは以下の通りです。

「許容応力度計算（構造計算）」を標準で行う会社を選ぶ 家づくりの

第一歩として、ホームページなどで「耐震等級3」および「構造計算

（許容応力度計算）」を行っていると明記している会社を選ぶことが

重要です。
間取り（デザインや自由設計）ばかりを優先し、客が持ち込んだ要望を

構造的な見直しなしにそのまま図面にするような会社は避けるべきです。

「耐震等級3”相当”」ではなく「正式取得」を依頼する 壁の量を1.5倍に

増やしただけの「耐震等級3相当」を謳うケースがありますが、本来の

耐震等級3は壁の量だけでなく、床面（水平構面）の強さなどもしっかり

計算されていなければなりません。
申請の手間や手数料はかかりますが、正式に取得することで強度が保証

されるだけでなく、固定資産税の減免や火災保険料が半額になるといった

金銭的メリットも受けられます。
面倒くさがらずに正式取得を勧めてくれる会社を選ぶのが安全です。

直下率（上下階の柱・壁の揃い具合）を高める 1階の柱の上に2階の柱が

乗っている割合である「直下率」を高くすることが非常に重要です。

最低でも50％以上が必要であり、構造をしっかり考えて間取りを作れば7

0〜80％程度まで引き上げることができます。
1階の広いリビング空間の中に2階の外壁の角が乗っているような間取りは、

無駄に太い梁が必要になったり床がたわむ原因になります。

建物の形をシンプルにする（総2階建てなど） デザインを重視して複雑で

デコボコした形にするよりも、1階と2階の外壁ラインが綺麗に揃った

「総2階建て」のような四角形に近いシンプルな形状の方が、構造としては

強固になります。

耐力壁を外周部にバランスよく配置する 地震の横揺れに耐えるための

「耐力壁」は、建物の外側（外周部）にバランスよく配置されている

必要があります。南側を全面窓ガラスにするような壁の極端に少ない

間取りは、地震時に建物がねじれて壊れる原因になるため、東西南北に

バランスよく壁を確保することが求められます。

耐震等級3の為の費用増（約100万円）を最初から予算に組み込む。

 30坪〜40坪程度の家の場合、最低基準である耐震等級1から耐震等級3に

引き上げるには、設計費や部材費の増加を含めて約100万円前後の

コストアップ。

この費用は削るべきではなく家づくりの標準と考え、最初から

予算に見込んでおいてね。

更に更に、耐震等級3仕様＋制振装置を組み合わせる。

建物の強度（耐震）で倒壊を防ぎつつ、ダンパー等の装置で地震

エネルギーを吸収（制震）し、揺れ幅を20〜30%程度低減する技術です。

柱や壁の損傷を大幅に軽減し、連続する余震にも高い効果を発揮するため、

安心感と建物寿命を延ばす効果が高い、現代の木造住宅や中高層ビルで

注目される構造です。

更に50万円くらい工事費はUPするけど。

WBCでみなさん、いそがしいので誰も見てないかもしれないけど

ひっそり大事な事言ってます。

たまには建築士らしい事も言ってみる・・・の巻

住宅をこれから建てようとお考えの方々・・・

いま住宅ローンを借りるなら、固定金利一択です。

また、家買うより賃貸の方が、老後の資金は貯まりやすいと

いうのも本当です。

ま、これは余談ですが。

それでも住宅を建てようと考えている人で、いきなり住宅展示場に行く人のことを

業界では「カモ」と言います。

理由はかなり前ですが、ブログにも書きました。

いつだか忘れたけど。笑

さて、首都直下型地震とか南海トラフの地震の30年以内の発生確率が70～80％

と言われている事はご存知だと思います。

流石に海の近くで津波に耐えられる家と言われると、ちと無理です。

建物が壊れないというだけなら鉄筋コンクリートで作ればいいですが

インフラが全部ダメになったら住めなくなります。

津波のこない場所で、地震に耐えられる家を造れるかと聞かれたら

条件付きでYESです。

人間はそんなに賢く全てを見通せてはいないからね。

地震から建物を守る方法は大きく分けて3つ。

1.　耐震構造　柱、壁、梁の木材とその継ぎ手の強度で耐える。

2.　制振構造　建物にかかる地震力を吸収し、揺れを抑えて耐える

3.　免震構造　地面と建物を切り離して、地震動を建物に伝えない

一般的には耐震構造または耐震構造+制振構造のミックスが多いです。

日本には地震に対する基準があります。耐震基準ってやつですね。

新耐震基準は、建物が健全な状態で震度7クラスの地震が来た際に

「1度だけ倒れずに命を守る」ことを前提としています。

そのため、その後に発生する余震などの揺れに耐え続ける性能までは

求められておらず、度重なる地震によって倒れ落ちていくことがあります。

建物が地震で倒壊してしまう主な理由は、以下の5点が挙げられます。
1.　耐力壁の配置バランスが悪いこと（建物のねじれ） 1981年の

新耐震基準では旧耐震基準に比べて「壁の量」を増やすことが定められ

ました。

2.　しかし耐震壁の配置のバランスまでは十分に規定されていませんでした。
南側に窓を多く取るなどして壁が一部に偏っていると、地震時に建物が

大きく揺さぶられてねじれて壊れる現象が起きます。

3.　柱の上下（柱頭・柱脚）が抜けてしまうこと 地震の横揺れを

受けた際、建物が傾いて柱の上下（柱頭・柱脚）が土台や梁から

抜けてしまうことがあります。昔の建物は金物でしっかりと固定

されていないことが多く、柱が基礎や梁から抜けると耐力壁が本来の

力を発揮する前に崩壊してしまいます。

※壁の配置バランスや柱の接合部の基準が厳格化されたのは

2000年の基準からです。

4.　経年劣化による耐震性能の低下

新耐震基準の導入からすでに40年以上が経過しています。

新耐震基準といっても、建築から30〜40年経っている建物は

経年劣化している可能性があり、元々の耐震性能を100%維持できている

とは限らないため過信は禁物です。

5.　複数回の地震による「ダメージの蓄積」 

熊本地震や能登半島地震のように、大きな揺れが何度も重なること

で建物にダメージが蓄積されます。最初の震度7クラスの地震で

ダメージを受けて耐震性能が低下し、2度目の地震やその後の余震に

よって倒壊し始めるケースが多く見られます。

古い建物であっても、耐震壁をバランスよく追加するなどすれば

倒壊の危険性はかなり軽減されます。

また、すぐにできる対策として、建物の「体重（重さ）」を減らすこと

で、建物にかかる地震力（揺れ）を抑え、耐震性を高めることができます。

大掛かりな改修工事を避けつつ建物を「シェイプアップ」する具体的な

方法として、以下の4点があります。
1.　屋根を軽くする 重い瓦屋根を、鉄板などの軽い素材に取り替えます。

2.　外壁を軽くする 外壁の素材を、軽い鉄板系のものに変更します。
土壁を軽くする 昔ながらの重い土壁を落とし、代わりに断熱材を

入れ直すことで建物を軽くします。

3.　2階の荷物を処分する（究極の無料対策） もし2階を使っていない

のであれば、2階にある荷物を全て捨てることも有効です。これにより

建物の積載荷重が減るため、その分だけ地震力を少し減らすことができます。

地震の力は重さによって変わり、重い建物ほど大きく揺さぶられる

という特徴があります。そのため、上部の重量や建物自体の重さを

減らすことは、耐震改修の1つの有効なアプローチとなります。

ということで、今日はここまで。

住宅ローン、増える？増えない？

「日本銀行、２会合連続で利上げ見送りの公算…中東情勢の緊迫化影響を見極め」

こんなニュースがありました。ということはですよー

変動型の住宅ローンの金利もとりあえず上がらないということですね。

よかったよかった。

とばかり言ってはいられない・・・かも。

じゃん！その1

今の政策金利ではとてもではないですが、円安は止まらず輸入物価は

上昇し続けます。

じゃん！その2

更に追い打ちをかけるようにアメリカがイランを攻撃し

ホルムズ海峡封鎖で原油価格が上昇。それに伴い物価が上昇。

目に見える円安の大きな原因がこの2つ。

政策金利が0.75％で、物価上昇率が3％では円安は止まらない。

日本円の価値が毎年下がっていて、インフレとはお金の価値が

下がることを意味します。

たぶん、銀行金利の方が物価上昇率よりも高くならないと、物価は

安定しないはず。

住宅ローンの金利は上昇しなくても、物価は上昇し続けます。

現役世代ならば、お金を借りている人にとっては悪い話ばかり

ではありません。

現役（今働いている人）世代、特に40代以下であれば、今後

物価上昇に合わせ給料も増えていくからです。

固定金利で借りている人は、名目の所得が増えてきますので

毎月の返済額と所得の割合は、徐々に下がっていくので、負担が

軽くなってきます。

変動金利の人は、所得は増えますが返済額も増えます。

どちらのほうが早いか、かつ多いかによって変わります。

ローン期間が長いか短いか、金額が多いかすくないか、によります。

全額変動金利で35年以上とかは・・・ねぇ。

しかし既に借りてしまった変動金利の人の今後の対策として

根本は、「変動金利が2%程度まで上昇しても返済を継続できる計画」を

あらかじめ立てておくことです。

具体的には。
1.　将来の増加分を先取りした貯蓄

予想されるペースで金利が年0.25%〜0.5%上がると、借入額にもより

ますが毎月の返済額は3,000円〜7,000円程度増加する可能性があります。
いきなり数万円単位で跳ね上がるわけではないため、この「将来増え

そうな金額」を今のうちから見積もり、毎月数千円でも余分に貯蓄して

おくことで、実際の金利上昇時の家計へのダメージを緩和できます。

2.　投資によるリスクヘッジ

資金に余裕がある場合は、単に貯蓄するだけでなく投資に回すことで、

資産を増やしながら金利上昇リスクに備える（ヘッジする）方法も一つの

選択肢として挙げられています。

変動で目一杯借りて、これより返済額が高くなったら生活できないと

言ってた人・・・それはもう自己責任ですから。頑張ってください、

としかねぇ・・・

このように、今後の経済の動向を把握しつつ、各家庭において「金利2%到達

時のストレステスト（模擬的な返済シミュレーション）」を冷静に行う

ことが最大の防衛策となります。

特に厳しいのは、引退した人。更に年金暮らしの方々。

これから所得が増える見込みがないので、物価上昇局面は

きついでしょうね。一応年金には物価スライド制というのがありますが

物価上昇と同じだけ上がる訳ではないから。

もっとも給付金を必要とするのは、この方々です。

給付金とかガソリン価格を強制的に抑える事は、一見消費者の為のように

見えますが、これらの国からの給付金等は消費者が使うことによって

最終的に企業や株主のもとに集まってきますので、ますます持つものと

持たざるものの格差が開いていくということを自覚しておくべきです。

給付金等の原資を国債で賄うようになれば、国が借金をして企業を儲けさせる

ことになるので、企業はコストダウンの努力をしなくても利益がふえるので

ますます物価が上昇することになり、更に低所得者の生活は厳しくなります。

なんか前のブログににてきちゃったかな？

幻想に囚われてない？

むかし、むかし・・・そう、あの時代は「昭和」って呼ばれていた頃。

太平洋戦争が終わり何もなくなった所から、人々が一生懸命に働いて、

今日より明日、明日より明後日と、より豊かになろうとしていた時代。

人もどんどん増えてきて、ひとクラス50人近く。

校舎が足らずプレハブ校舎だった

宅地開発が盛んに行われ、住宅地もどんどん広がって、

自分の家を持つと「これで君も一国一城の主人」と煽られて

家を買うことが義務かのようになり、家を買わないと一人前

ではないと言われていました。

少しずつ、みんなが豊かになるために懸命に働いていた時代。

そんな頃から「住宅すごろく」なんて言葉が流行りだしました。

子供時代は親の家、10代後半は下宿暮らし、20代中頃に結婚し賃貸に住み、

30代で夢のマイホームを手に入れ、さらに土地の値上がりを待って、更に

広い家に住むという・・・そんなすごろく。

土地神話前提のすごろく。そんな団塊の世代あたりが過ごしてきた時代。

あれから60年（？）

昭和を駆け抜けて日本を豊かにしてきた団塊の世代も残念ながら、そろそろ

寿命を迎える方々も徐々に増えてきました。

そこでだ、家が余ってきたんですよ。

またはこれから数年で更に家余りが更に増えてきています。

相続で誰かが住むだろう？

団塊の世代の子どもたちはすでに住宅を買ってしまってる。

一人住まいの老親が住んだマンションを相続しても、新たな買い手がつかない。

空家のままにしておいても、固定資産税や管理費、修繕積立金を払わなければ

ならない。そして相続放棄や相続しても放棄状態。

現在全国で空家が約900万戸。東京だけで90万戸、そのうち80％がマンション。

こんな事がひっそり静かに進んでいる。

おまけに少子化ときたもんだ。

いまある住宅のストックよりも、入居するひとの方が少ないという

状況がもう目の前にきています。

去年くらいまでは、まだワンルームマンションの計画が事務所に

はいってきていました。

今年になってから、めっきり少なくなってきた。

だって住む人って、誰？家賃だって高止まりしてるし、給料だって十分に

上がってない。

計画依頼はホテルに移ってきました。

ホテルという名のワンルームマンション。自分で食事を作れるようにキッチン付き。

またはシェアハウスという名のワンルーム（キッチンがない）

もう、家買う必要なくなった（まだ早い？）んじゃない？

状況が熟すまでもうちょっと。

こんな時代に昭和の頃の幻想で、新築住宅を建てることを、

新築マンションを買うことを、まだ追求しますか？

「持ち家 vs 賃貸」の議論はよく日本で行われるけれど、

いまこの時代になれば、賃貸がより賢明な選択になるのかも。

1.　差額を投資に回すことでより多くの資産を築ける

賃貸は同等の家を購入して所有するよりも毎月の支払いが安く済む

ことがありはす。これからはね。

その差額を長期的なインデックスファンドなどに投資することで、

結果的に家を買うよりも大きな利益を生むことも可能に。

2.　持ち家には「見えないコスト」が潜んでいる

住宅の購入にはローンの支払い以外にも維持費や税金、取引費用といった

多額のコストがかかります。

また、頭金として支払うまとまった資金を、投資していれば得られた

はず？の利益（機会費用）もあるはず。

多くの人は家の購入を検討する際、こうしたコストを考えてないよね。

3.　住宅ローンは長期間「利息」ばかりを払うことになる

30年の住宅ローンを組んだ場合、驚くべきことに最初の21年間は元本の

返済よりも利息の支払いのほうが多くなります。そのため、「家賃はお金を

ドブに捨てている」と言うよりも、「住宅ローンの利息にお金を捨てている」

と表現する方が適切であると指摘されています。

3.　家賃は「無駄遣い」ではなく「価値に対する支払い」

「家賃を払うのは大家のローンを肩代わりしているだけだ」という

よくある批判に対しては、お寿司屋さんでお金を払うことが無駄遣いではない

のと同じで、賃貸は「住まい」という正当な価値を受け取るための妥当な対価。

購入すれば財産？都心ならね。

人口減少の今後を考えれば、負動産化する可能性も。

だってげんに空家増えてるじゃないですか？相続した子供が

住まない土地と家のために固定資産税を払うことも十分に考えられる

解体するには費用もかかる。放っておいたら行政に強制解体されて

費用を請求される。

そうなっても財産と言えるのかな？

それは昭和的すぎない？

家を買うことは、「自分たちの空間を持つ」「子どもを特定の地域で育てたい」

といった心理的な安心感やライフスタイルを優先する「感情的な決断」や

「非財務的な理由」としては大きな価値はあるよ。

だから買ってもいいんだけど。

しかし、純粋に財務的なリターンを目的とした「投資」として見た場合、

必ずしも優れた選択とは言えないよね。

人生の大きな買い物をする前には、見栄や古い考え方にとらわれた

思考に囚われることなく、また家族のため、環境のよさなどから

得られる購入のメリットと賃貸のメリットとのコスト比較をすべき

なんじゃないかな。

子供が独立した後は、部屋が余って物置と化して、掃除が大変とか。

老齢になって階段上がるのが苦痛になるとか。

雨漏りとか、外壁の補修とかさ。地震とかさ。30年先まで絶対にない？

そんな事はキラキラした夢のマイホームを想像してる人たちには

考えも及ばないけれど確実にやってくる未来だからね。

もう、昭和じゃないんだからさ。
 

ちょっと、違和感あるわぁ

一つ目　じゃじゃん！

りくりゅうペアに二人の関係を尋ねた。

いいじゃん。どーでも。

とってもいい関係なのは見ているだけでわかるのに、昭和の価値観に

凝り固まった頭で理解できる言葉を欲しがるのはやめて。

結婚という形に拘らないのも、これからの若い人たちの理想の

関係なのかもしれない。

結婚しようがしまいが、形式なんてどうでもいいじゃない。

いつも一緒にいるから結婚とはならないし、反れ離れでも

結婚という形をとってもいいし。

昭和の固定観念は通用しなくなってるし、そんなもん捨ててしまえ。

二つ目　じゃじゃん！

国民民主の玉木氏が国会質疑でアイパッド？を持ち込んだ時に

品位に欠けるとの理由で衆院議院運営委員会で認めらなかった。

品位にかけるってなによ？具体的に300字以内で説明して。

顔が見えないところでは、散々やじ飛ばして騒ぐ奴らのくせして。

こういう頭の腐った奴らは議員をやめてほしい。

日本が停滞してるのは、こいつらのせいじゃないかとさえ思うで。

民間ではPCやタブレット使って、コミュニケーション取ったり、プレゼンしたり。

言葉だけで議員全員が議論の内容を理解できているのかっていったら大方ついて

行けてないだろうしな。

国会なんか18世紀かと思うで。

ということで、現在令和8年、西暦2026年。

いつまでも昭和脳のままだったら、今後の変化の速さについていけませんぜ。

だんな方や奥方のみなさん。

こういうこと言っている人たちは、数年したらAIで激変した世の中から

完全に置いていかれるし、仕事さえ失う可能性が高いで。

そんでお金がなくなれば、補助金だの給付金だの欲しがるくせに。

三つ目　ジャジャン！

マンションの価格が異常に上がった。中古住宅価格が１億超えって！

常識的に違和感あるわぁ。

新築が上がってる理屈はわかるよ。理屈は以下の三つ

1. 建設資材・人件費の構造的な上昇： 

円安による輸入資材価格の高騰に加え、大工人口が2000年の65万人から

2020年には30万人へと半減している事実が、供給側のコストを押し上げ。
2. 超低金利政策の継続： 

長年にわたる大規模な金融緩和により、巨額のローン調達が容易な環境の維持。
3. 円安による「バーゲンセール」化： 

外国人投資家にとって、ニューヨークやシンガポールに比べ日本の不動産は

極めて割安であり、安定した投資先としてマネーが流入。

中古マンションは
港区の超高級マンション「三田ガーデンヒルズ」では、

分譲時に坪単価1,300万〜1,400万円（1戸3億〜5億円）で

販売された物件が、引き渡し直後に坪2,500万〜3,500万円という

約2倍の価格で転売市場に並びました。

こんなんで中古平均価格が、こういった物件で引っ張られてる

しかし、これっていつまで続くの？
 

ちょっと古いけど2020年、住宅購入適齢期30歳〜39歳の人口は約1350万人

仮に全員住宅を購入したとして、考えると。

あれから20年、みなさん50歳〜60歳。

家も古くなって、リフォームしたいとか、住み替えとか？

ではその時に、中古住宅の需要はあるかな？

2040年の住宅購入適齢期30歳〜39歳の人口は約1090万人。

260万戸、あまりますな。ということは？

売れなくなって中古価格激下がり、東京からちょっとでも出たら、

更にお安くなっちゃう。戸建ならまだしも、マンションはねぇ・・・。

買いたい人たちは、買い時・借りどきかもね。

ということはですよ。いまはマンションを

・ペアローンで借りるとか

・50年ローンで借りるとか

やめておいた方がいい。

待てるなら待った方がいいと思うし、いまペアローン＋50年ローンなんていう

借り方しているなら、なるべく早く見切りをつけた方がいいような気がする。