Pre-Foreclosure は通常、住宅ローンの支払いが1日、2日遅れたからと言って、すぐに物件が競売にかけられるわけではない。一般的な銀行の場合、住宅ローンの支払いが滞った際、まず未払いの通知／督促状 (Notice) を発送。そして、未払いの状態が1ヶ月、2ヶ月、3ヶ月と続いていくにつれ、未払いの通知 (Notice) の封筒の色が、白封筒から黄封筒、赤封筒と変わっていく。
住宅ローンの未払いが3ヶ月前後続くと次のステップ (Notice of Default) へ。即ち、Pre-Foreclosureとは、Notice of Defaultが登記されるまでの潜伏期間 (Grace Period) と考えると分かりやすい (この時点では、単に債務者に対して督促状が送られるのみで、住宅ローンの未払いの記録はまだどこにも登記されない)。
２０１７年 ７月時点での Pre-Foreclosure はカリフォルニア全体で49.6%, Auction 20.1%, Bank Owned 22.3%となっています。Pre-Foreclosure の高いカウンティは Kern County, San Bernardino, Riverside County になっています。
日本から海外不動産投資をされる方は Foreclosure のステイタスの物件を上記％の高いカウンティで探される方は多いのですが、例えば安く買ってそれを賃貸に出したとしても家賃の金額をロサンゼルス群と比べて低いためキャピタルゲインにはならないという意見も多くあります。また Kern County などはロサンゼルスから約３時間かかるため、物件のオーナーが海外にいる場合特に現地でのプロパティマネージメントを探すのも一苦労ですし、果たしてきちんと管理してくれるか？ という大きな疑問も残ります。 私個人の意見としては Bakersfield, California City などフィールドがたくさんあるところでは、フィールドを購入して作物を育ててそれを卸したり、また昨日の私のブログにもありましたが とうもろこしを栽培してそこからエタノールを抽出してFlex fuel にするなどもっとこれらのエリアは住むというよりも何かを
Produce するという面で利用した方が良いのではないかと思います。