2024年5月27日 NHK
東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修した 巨大マンション群「晴海フラッグ」。
ここでは 販売にあたって申し込みが殺到し、多額の投資マネーが入っているのではないかという
指摘がありました。その実態は どうなっているのか。私たちは 1000戸あまりの登記簿を取得し、
すべての所有者を調べてみることにしました。その驚きの結果は…
元選手村が新たな街に
今月（5月）26日、「 晴海フラッグ 」で開かれた「 まちびらき 」のイベントに足を運びました。
イベントには、東京大会のオリンピアンも参加し、ここが選手村だったことを思い起こさせました。
周囲には 新たな商業施設も オープン。家族連れなどの姿も目につき、新たな街の誕生を感じさせ
ました。
晴海フラッグとは
東京・中央区晴海にある「 晴海フラッグ 」は、選手村として活用された宿泊施設を ２年あまり
かけて改修したマンション群です。 東京湾沿いの 18ヘクタールの敷地には、17棟の分譲マンション
（2690戸）と 4棟の賃貸マンション（1487戸）が並び、ことし（2024年）1月からは 住民の入居も
始まりました。
私たちは、この 晴海フラッグを 長く取材し続けてきました。理由は 販売時に明らかになった
異常な高倍率です。東京都は「 ファミリー層向けの分譲マンションを整備する 」としていて、
周辺相場より 割安な価格で販売されていました。
ところが、一般世帯だけでなく、投資家たちの申し込みも殺到して 倍率が急騰。最終販売期には
平均で 71.1倍、最高で 266倍にもなる事態になりました。
東京都の土地のはず
私たちが取材して 違和感を覚えたのは、ここの分譲マンションの販売は 申し込みの戸数に制限が
なく、購入資金があれば 何部屋でも申し込みが可能となっていたことでした。
資金力がある投資家が 一般世帯と比べて有利になるのではないか という声が上がっていたのです。
しかも、晴海フラッグは 通常の民間の物件ではありません。選手村だったことからもわかるように
東京都の所有する土地です。疑問は 募るばかりでした。
投資目的の購入 その実態は？
そこで 実際の購入者の実態は どうなのか調べてみることにしました。 まずは 入居者に話を聞いて
みると、すでに引き渡しが完了している棟でも「 電気がついてない部屋が多い 」「 周囲の部屋から
物音がしない 」など、人の気配がしない部屋がある という証言が得られました。
こちらの画像は、今月（5月）現地で部屋の明かりがともる時間まで待って撮影したものです。
やはり明かりは まばらでした。
これを検証する方法がないか…。
考えた末に、私たちが目をつけたのが 登記簿でした。
登記簿とは 土地や建物の所有者が分かる帳簿のことです。法務局などに行けば 誰でも閲覧や取得が
できる上、今では インターネット上からも取得が可能です。
そこで、私たちは、部屋の引き渡しが終わった ことし（2024年）4月から 一斉に各部屋の登記簿
を取り始めました。
所有者の傾向を知ることが目的なので、調査の対象は 分譲マンションが建つ ３つの街区のうち、
最も戸数の多い「 サンビレッジ 」に絞ることにしました。それでも 1089戸あったので、取得と集計
には 2週間以上かかりました。
4分の1以上が 法人名義
登記簿を 1戸ずつ取得しながら気づいたのは 「〇〇株式会社」や「合同会社△△」など法人名義の
所有者が多いことでした。その数は 全部で 147社、戸数でみると 292に上りました。
これは サンビレッジ全体の２７％、実に４部屋に１部屋以上を 法人が購入していたことになります。
街区にある6棟ごとにも集計したところ、最も多い棟では 法人名義の部屋が 40％を超えるところも
ありました。
また 販売期ごとにも集計してみました。「サンビレッジ」は 2021年と2022年の2年間で4回に
分けて販売されていましたが、販売を重ねるごとに 法人名義の割合も高くなっていて、平均倍率が
３０.２倍に達した 4回目の販売では、売り出された部屋のうち 半数以上が 法人によって購入されて
いたこともわかりました。
“業者”が 買っていた
部屋を取得していたのは どんな法人なのでしょうか。ホームページが存在しない会社も多かった
ので、147社 全ての法人登記を取りました。
登記に記載されている「事業目的」をみると、「不動産」や「投資」などと記載されていて、
多くが 不動産業や投資業などを行う会社であることがわかりました。取材の中で 幾度となく聞いた
「 多くの業者が買っている 」という情報が実態と合致していたことが裏付けられたのです。
さらに、法人登記から もう１つ分かったのは、購入した部屋を 事務所などとして使っている法人
が少ないことでした。法人の住所が 晴海フラッグ内にあった法人は 5社の5部屋のみでした。
最多で 38戸！？ 複数部屋所有の法人も
さらに 分析のなかで驚いたのが、同じ法人が 多数の部屋を所有していたことです。
最も多かったのは 福岡市の投資会社で 38戸持っていました。次いで、都内で不動産売買など行う
会社が 17戸、同業の都内の会社が 10戸、都内の医療法人が 7戸、札幌市の投資会社や千葉県船橋市
の会社が それぞれ6戸となっています。
法人ごとに集計した結果、2戸以上の部屋を持っていたのは 合計45社。部屋数を合わせると190戸
に上りました。
一方、個人の名義で 複数の部屋を所有する人たちもいました。最も多い人で 10戸、次いで
6戸所有が 2人など、あわせて 27人が 2戸以上買っていて、合計すると 85戸になりました。
少し意外だったのは、所有者のほとんどが 日本人だったことです。「 海外の富裕層が買っている 」
という話も よく聞いていましたが、少なくとも 今の時点で、サンビレッジは 日本の法人や富裕層が
多くを占めていたようです。
複数所有の法人代表に取材
複数の部屋を購入した人たちの目的は？
私たちは 作ったリストをもとに、法人の代表たちに接触を試みることにしました。まず当たったのは、
38戸所有していた福岡市の投資会社。この会社は ホームページを見ると、晴海フラッグについて
「 価値上昇を予想し、分譲初期から積極的に参加。安定的な投資収益を確保 」と記載していました。
投資目的で購入したとみて 間違いなさそうです。 早速 連絡を取りましたが、残念ながら取材に
応じてもらうことはできませんでした。
その後も、法人の代表者への取材を試み続け、なんとか匿名を条件にインタビュー取材に協力して
くれる人たちに出会うことができました。
取材に応じてくれたのは、法人代表のKさん。晴海フラッグを３部屋所有しています。その目的は
やはり投資でした。Kさんは 法人名義で晴海フラッグ以外にも、都内や横浜のタワーマンションを
はじめ 福岡や沖縄、そして アメリカにも不動産を所有していて、その総額は 30億円規模だと
いいます。
晴海フラッグに ３部屋所有のKさん
「 もともと 街ができていく 再開発が好きで 気に入ったタワマンを買っていたのですが、
晴海フラッグのプロジェクトを見て、とても魅力的で すぐに欲しくなりました。最初に 1戸買って、
さらに欲しくて 申し込みを入れて もう２戸購入できました。５戸くらい欲しいなと思って、
その後も さらに申し込みを入れたのですが、過熱感が高まっていて 落選しました。
よい設備のマンションを安く買えたので、3部屋とも 都内の他の物件より 2倍近い６％ほどの
利回りで貸せてます。知人の1人は 購入価格の1.9倍で転売して利益を得ていましたね 」
さらに もう1人、５戸以上を所有する法人の代表にも話を聞くことができました。代表の60代男性
は「 結果的に晴海フラッグは、どこの部屋を買っても 大正解だった 」と語りました。
晴海フラッグに 5戸以上所有の法人代表 60代男性
「 当初から目を付けていて 販売期を重ねるごとに 少しずつ買い増していきました。最初は 少し
心配な気持ちもありましたが、人気も高まっていたので これは間違いない物件だと確信を持てる
ようになった感じです。ただ、申し込みに 戸数制限がないのは意外で、本当に実需向けなのかな
という疑問は感じていました 」
ただ、思わぬ誤算もあったようです。同じように 法人などによって投資用で買われた大量の部屋が
賃貸で出されたため、所有する半分ほどの部屋は まだ借り手が付いておらず、空室のままだそうです。
いまは 家賃を引き下げるなどして、借り手の募集を続けている といいます。
「 おそらく300戸ほどが 空室のまま賃貸募集が出ているようで、予想以上に多かったですね。
まだ売り時だとは 考えてないので このまま借り手を探そうと思っていますが、これだけ在庫がある
と時間がかかるのは仕方ないですね 」
晴海フラッグには こうした多数の部屋を所有する人たちがいる一方で、購入しようと申し込んでも
落選し続けた一般の人も多くいます。
都内のある60代の夫婦は、いまの自宅を売って 予算として 8000万円ほど捻出するつもりで
抽選に参加したものの、これまで 7回落選しました。それでも 晴海フラッグに住みたいと、転売
された部屋の内覧にも行ったそうですが、販売時は 6000万円だった部屋が 9000万円に値上げされて
いたため、諦めるしかなかったといいます。
７回落選した60代夫婦
「 実際の部屋を見ると やっぱり いいなと思ったのですが、予算的にも 心情的にも手が出なくて。
オリンピックのレガシーを 資産運用とか投資とかに利用してほしくない、東京都民が 安心して
希望を持って暮らせるような街に やっぱりなってほしいと思うので、東京都も関わる開発である
ならば、しっかりと 住みたいと思う人に 手が届くような形で販売してほしい 」
東京都の見解は
こうした事態を東京都は どのように受け止めているのか。 取材に応じたのは 2019年の最初の
販売当時に担当課長を務めていた都市整備局の井川武史部長です。
井川部長は「 2019年当時と比べて 急激な変化が起きたのです 」と切り出し、こう述べました。
東京都都市整備局 井川武史部長
「 販売当初は 駅から遠い立地に 大量の物件を供給することに懸念があり、しっかりと販売しきれる
のか不安視されました。そのため 特に販売の制限なども設けておらず、そこについて 議論された
記憶もありません。当時からすると、いまの状況は 想像できず、急激な変化が起きたと認識して
います 」
この回答には 正直納得できませんでした。
確かに 最初は いまほど販売は好調ではなかったのは事実のようです。しかし、これほど多数の法人
などが所有している実態を見ると、早い段階から 対策を講じる必要があったのではないかと思わず
にはいられません。
この点について問うと…
「 さまざまな評価があると思いますが、東京都として 投資目的の申し込みが多数あることを認識
したのは 販売が終わったあとでした。残念な思いをされていらっしゃる方には 本当に申し訳ない
と思いますが、急激に状況変化をしてきた という認識で、取り得る対策を そのタイミングで
取らせていただいてきました。その結果、新たに販売したタワーマンションについては 制限も
設けられ、一定の成果があったと捉えています 」
引き続き取材します
東京都が 私たちに行った回答を みなさんはどう感じるでしょうか。
今回の調査結果を ある専門家に聞いたところ「 これほどの割合で 法人などに購入されているのは
非常に驚き。実際に住みたい人に 十分に届いていないのは問題だ 」と話していました。
私たちは 複数の専門家、さらに そもそも この再開発が どのような議論を経て実行されることに
なったのか、さらに取材しようと思っています。