土地評価、本当にご自身で可能か？どこが難しいのか？計算方法の基本も・・

こんにちは。

東京都杉並区下井草、気軽な税理士、草野岳（くさのがく）です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

タイトルに付けた可能か？

 

 

という部分

 

 

ザックリ言うと

 

 

・土地の形状が整っていて（例えば正方形）

 

 

・土地の用途がシンプル（例えば居住用）

 

 

であれば、

 

 

ある程度、可能という回答になります。

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

 

・土地の形状がいびつ

 

 

・土地にさまざまな用途が混在する（居住用、貸付用、事業用・・

 

 

などの場合、

 

 

できないかも、という回答になります。

 

 

 

 

 

 

 

また、

 

 

土地評価が、難しい

 

 

と

 

 

土地評価は自分で、しないほうがよい

 

 

という表現

 

 

 

 

 

ニュアンスは異なりますが「実は同じ」ことです。

 

 

 

 

 

どういうことか・・

 

 

 

 

 

 

 

土地評価に用いられる

 

 

いろいろな補正や特例は、

 

 

評価額を減額してくれるものです。

 

 

 

 

 

 

 

ところで、土地評価

 

 

何が難しいのか、というと

 

 

まさにこの「補正や特例」なのです。

 

 

 

 

 

 

つまり、

 

 

これら補正や特例を

 

 

無視して自分に「不利な方法」で

 

 

ザックリ計算する（誤った計算をする）

 

 

であれば、

 

 

ムズかしくないはず。

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、

 

 

 

きちんと補正や特例適用するのであれば

 

 

 

自分で土地評価しないほうがよい

 

 

 

という風に思います。

 

 

 

 

 

 

もちろん税務署によっては

 

 

納税者不利な計算をして申告した結果

 

 

間違っていますよ、と指摘くださる場合もあるかもしれません。

 

 

しかし、

 

 

膨大な申告書を受理するなかで、

 

 

・ここの補正率が不利になってる

 

 

・ここに〇〇の特例が使えるのにな

 

 

1件1件細部まで見ることは不可能でしょうし

 

 

申告納税制度を前提としていますので、不利な計算をしても

 

 

それは納税者の責任です、というのが基本的な考え方になるはずです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

では、次に

 

 

 

土地評価の「計算方法」について

 

 

 

 

 

 

と、その前に・・用語

 

 

なんとなく分かるけど、具体的に分からない

 

 

・正面路線価

 

・自用地

 

・宅地

 

・画地

 

・間口

 

・筆（ひつ、ぴつ）

 

 

 

 

 

これら用語、具体的に知っておいたほうがよい

 

 

 

です。

 

 

 

 

用語の意味は最後（下記３）に記載します。

 

 

参考にしてください。

 

 

 

 

 

 

 

話を戻します。

 

 

 

 

 

土地の評価

 

 

１．路線価（この記事では路線価方式のみ説明）

 

 

一度は聞いたことがあるかもしれません。

 

 

土地の評価計算に使っていきます。

 

 

 

 

路線価は、

 

 

国税庁のページから検索して

 

 

ダウンロードすることができます。

 

 

 

 

 

そしてキホンのキホン

 

 

路線価は、

 

 

土地1㎡あたりの土地の価額、です。

 

 

この路線価（1㎡あたりの土地の価額）に

 

 

下記２の地積（土地の面積）を乗ずることによって

 

 

評価したい土地の価額が算出できます。

 

 

 

 

 

ただし、

 

 

二路線に面しているような場合

 

 

正面路線価というものをメインに使って計算します。

 

 

 

 

 

ところで、「正面」ってどっちでしょう。

 

 

 

 

このあたりから、厄介になってきます。

 

 

 

結論、

 

 

正面とは

 

 

「奥行価格補正率（後述）を乗じて計算した金額の

 

 

高い方の路線を正面路線」とします、となります。

 

 

 

 

 

 

 

えっ、じゃあ、

 

 

正面でない路線価はどこに使うの？

 

 

側方路線影響加算率というものを考慮して使っていきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

２．地積

 

 

法務局にいくと

 

 

「登記簿」や「地積測量図」というものを取得できます。

 

 

 

 

要は、

 

 

評価したい土地の

 

 

公式的な面積が分かる資料です。

 

 

 

 

 

この地積は、

 

 

評価したい土地の

 

 

価額を知るための必須情報になります。

 

 

 

 

 

 

ただし、この地積も曲者です。

 

 

土地の相続税評価は、

 

 

財産評価基本通達により

 

 

・課税時期における実際の面積による

 

 

となっており、

 

 

 

 

登記簿、地積測量図、実際の面積

 

 

異なる場合には、当然に実際の面積を使うことになります。

 

 

 

 

 

 

異なっている、という時点で

 

 

もう自分で土地評価をして申告する

 

 

という行動にリスクがあるので（間違える可能性）

 

 

専門家に確認する、依頼する、などが良いかもしれません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

３．各種の用語や補正

 

 

 

 

【基本用語】

 

 

・7つの地区区分

A住宅地区、工業地区などの分類をいう

※この分類ごとに下記、補正率も変わってくる

 

 

 

・正面路線価

A上記１のとおり

 

 

 

・自用地

A他人に貸さずに自分で使用している宅地のこと

 

 

 

・宅地

A住まいや商工業活動に利用されている建造物の敷地となっている土地

 

 

 

・画地

A利用の単位となっている敷地

※評価するための単位であり、下記の筆と異なる場合がある

 

 

 

・間口

A敷地の入り口部分の長さ

 

 

 

・筆（ひつ、ぴつ）

A土地を登記する単位

1筆という場合、登記された1単位の土地となります。

※ただし、

1筆の土地に、2つの画地がある場合

2筆の土地で、1つの画地である場合

評価は画地ごとにするので十分な注意が必要です。

 

 

サラッと書いていますが、

実務では超重要、かつ、超基本です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【主な補正など】

 

 

下記の補正率は、

 

補正率表に基づいて判断することになります。

 

 

なお、

 

補正率は

 

冒頭に書いたとおり、

 

評価額を下げ、納税者有利になるものですので、

 

見逃すことが絶対にないようにしなければなりません。

 

 

 

・奥行価格補正率　奥行が極端に長い、短い

 

 

・奥行長大補正率　間口距離（長さ）に対して奥行距離（長さ）の比率が高い

 

 

・不整形地補正率　整っていない形状に対する配慮

 

 

・間口縮小補正率　間口が狭いことに対する配慮

 

 

 

 

 

これらを考慮して、

 

 

土地の評価額を計算していきます。

 

 

 

 

 

 

 

そして、

 

 

 

小規模宅地の特例（最大8割の評価減）など

 

 

適用要件に合致する土地である場合には、

 

 

それらを考慮するための計算を行って

 

 

最終的な評価額を算出します。

 

 

 

 

 

 

 

ご自身で試算するような場合の参考になれば幸いです。

 

 

 

 

（参考文献）

河原崎弘監修『相続の諸手続きと届出がすべてわかる本〔’19～’20年版〕』134頁ほか。（成美堂出版、2019）

 

 

 

 

 

お問合せ / 無料相談

g.kusano@outlook.com

確定申告やインボイスなど

お気軽にお問合せください

一般的な経営・税務相談

初めての税理士探し、税理士交代など

税理士の私が無料でご回答いたします！