札幌若手大家さんのための不動産セミナー

前回のブログ更新から半年もたってしまったん、、、、。

先週末は札幌で開かれた
極東船長さん（札幌メガ大家さんの巨匠　もう艦長さんと呼んでみたいｗｗｗ）
主催の若手大家さんのためのセミナーに参加。

プレゼンターは

・メルカリ大家ポールさん＆大日本ふんどし王子さんの日本海コンビ！
・九州男児の漢（オトコ）防人1号さん

その他にも
スーパーカー大家のチョビーさん、かとうひろゆきさん、天野さん、ヒロさんら
道内外の著名大家さんまで勢揃いの超豪華な会でした。

皆さん、様々な難物物件から叩き上げて苦労もしてきたはずなのにプレゼン上手で
話がメッチャ面白い。4時間以上の長丁場だったけど全然飽きること無く、最後まで

爆笑の嵐。ホント、勢いのある大家さんは魅力的な人多いな〜ヽ(=´▽`=)ﾉ

不動産賃貸のエッセンスやパールも散りばめられていて、大満足のセミナーでした。
その後の懇親会もほぼ全員参加の大盛り上がり。近年懇親会までこれだけ盛り上がった
セミナーはなかったのでは無いでしょうか。

これら大家さんが集合してくれたのは面倒見の良い船長さんの人柄によるところ大
だと思います。

新年からまた不動産投資への新しいパワーを貰ったところで、頑張ろっと。

 

現金の強さ

不動産投資において、手元現金の強さってのはつくづく感じます。

旗艦物件の売却益（税金怖いｗ）によって大幅に財務が改善したわけですが

現金で買えるとなると、とにかく話が早いです。
相続案件が多いですが指値も結構効かせられます。
 

今年買った殆どの物件は現金買い→バックファイナンスの繰り返し
だいたい固定資産税評価額の７〜８０％で買ってるんでバックファイナンスも
ほぼ100％付けられています。

土地購入以外で現金は減ってないんで金融機関評価もよろしいです。
来年は納税があるから手元現金は厚いに越したことはないですね。

いつの間にか9月

本業と不動産にかまけていたら、、、、、あっという間に9月なんですね。
ブログさぼりまくり、、、。
今年始まってからの動き

4月のブログから確認すると以下の４〜６が加わりました。
 

・旗艦物件売却→キャッシュを得て財務改善

・キャッシュの一部と新規融資を使って物件購入

１）札幌市の地下鉄駅直近の全空アパート（土地値以下）購入
　　→シェアハウス＋店舗にフルリノベーション

２）札幌市内地下鉄沿線地区の二世帯住宅（土地値以下）購入

　　→（一応耐震診断で☓になったって事で〜）建物を除却した後に
　　　　新築戸建2戸へ
３）地価上昇トップになった国際観光地の中心に500坪の住宅地購入　　
　　→財務局公売　固定資産税評価額の80％程度
４）千歳市に平成築20年の8戸アパート購入
　　固定資産税評価額の80％で購入。
　　→デイトナ風ガレージハウス風味にリフォーム（利回2◯％）

５）千歳市に築33年10戸180坪利回り18％
　　→購入しようとしたが姉が購入することに。
　　　いきなり事業規模の大家さん。
６）千歳市中心部250坪築30年ファミリー14戸
　　→固定資産税評価額の80％で購入。要リフォーム。

３については周辺のアパートラッシュなんで様子見してましたが、
あるプランなら勝ち目のある企画ができそうな気がしています。

６は新たに改正されたセーフティネット補助金が使えるか検討中。
補助金取ったら10年は運用しないといけないですが、立地は最高で
駐車場も広く、バリっとしたリフォームすれば埋まるでしょう。
商業地で容積も大きいので10年たったらRCに建て替えするつもり。

なんだかんだで結局再生屋さんというスタイルを踏襲することにｗ
 

大家力は人間力２

きみちゃんと一緒に過ごしていると、その人柄に引き込まれてしまう。

とにかく物件でお会いする入居者さんとも仲良しで気軽に挨拶する。

こよみちゃんもいしちゃんも、きみちゃんの物件の入居者さん。
みんなきみちゃんが好きで「ファミリー」と自称して積極的に
お手伝いしている。

落語に出てくる人情大家さんの長屋みたいな素敵な関係だ。

大家さんとしての経験を色々話してもらった。
家賃滞納やトラブルなど大家さんとして嫌なことも

多々あるのだけれどきみちゃんの根底にあるのは

どんな相手でもその人間を信頼してあげること。
厳しいときにも愛情に裏打ちされた対応をすること。

きみちゃんの口からは自然と「ありがとう」が溢れる。
きみちゃんは本当に生き生きとして幸せそうだった。

常に謙虚で相手に敬意を払う大家としての人間力。

物件見学だけでなく、本質的なところで大きな学びをもらった。

きみちゃん、こよみちゃん、いしちゃん　ありがとうございました。

大家力は人間力１

GW終了。

5月5日は夜勤明けできみちゃんとお会いした。
まずは最近退去した築古アパートを見てもらう。

どこを残すのはOKでどこはきちんと直すべきか、細かく
アドバイスをいただく。
自分が考えていたよりもプランが具体的で合理的だった。

その後きみちゃんの物件巡って見学ツアー。
いずれも築古木造であったが、驚いたのはそのリフォームの丁寧さ
外装は築古でも一歩中に入った瞬間から、その部屋での新生活を
想像してしまうような素晴らしい出来栄え。

清潔感

明るさ

統一感

風通しと芳香剤まで考えた演出

それが相場より安めの家賃に設定されている。

これが本当の差別化なんだよなぁ。

不動産屋さんでも担当者はその部屋づくりのクオリティに

「きみちゃんブランド」と呼び、決められないのは担当者が

悪いと思ってしまうほどだというのも納得。

その後きみちゃんのリフォーム中の物件に行き、こよみちゃんと石ちゃん

にお会いしてみんなで一緒に壁紙貼り。

和気あいあいの中で、みんなで壁紙貼りの工夫を話し合ったり助け合ったり

共同作業の中であっという間に仲良しに。

東京で投資家仲間との飲み会

不動産仲間と東京にて飲み会。
　

　LINE上で知り合った仲間同士いつも意見交換をしているので、
すでに気心が知れており、みな初対面なのにすぐに打ち解けました。

　東京のメガバンクではまだまだ低い金利で高額融資が引けるらしく、
属性が高い彼らは低利回りの大型物件をハイスピードで取得していました。

 

　もう物件が出て融資が付けば即買うという感じでBTCF２％切る築古RC物件
とかもガンガン買っていて、築古再生でCF重視派としてはそのスピード感は
驚くばかりです。
利回りも物件の築年数も札幌と比べて需要の旺盛な東京では全く違った視点で
考えないといけないのだろうね。

　自分の得意エリアでコツコツやれるのが不動産の良いところ。
　それぞれのやり方で不動産に取り組んで行こうと、お互いに誓いあって
別れました。

　今は市況が厳しいけれど、メガを目指して頑張っていこうと気合が入りました。
　頑張っていこう。

シェアハウスプロジェクトは順調。

札幌中心部駅近のシェアハウスプロジェクトは順調に進んでいます。

チームメンバーが皆気心の知れた30代〜40歳前後で、ITスキルの
あるインターネットネイティブ世代ということもあり
 

SNSで不動産、設計士、施工工務店のクローズの会議室を作成し、
資料と意見交換をリアルタイムで行いながら進めています。

この方法はオススメです。

スピード感をもって仕事が進んでいきます。

新年度のスタート、不動産も着々と進めて行きますよ。

おひさ！
ってことで、久しぶりにブログ再開。サボっててすいません。

サラリーマン大家さんやっていると年初から年度末は不動産の繁忙期と
本業のほうも同僚の異動のあれこれでもう一つの忙しさが加わります。

前回からの流れをかいつまんで話しますと

・旗艦物件売却→キャッシュを得て財務改善

・キャッシュの一部と新規融資を使って物件購入

１）札幌市の地下鉄駅直近の全空アパート（土地値以下）購入
　　→シェアハウス＋店舗にフルリノベーション

２）札幌市内地下鉄沿線地区の二世帯住宅（土地値以下）購入

　　→新築戸建2戸またはテラスハウス3戸へ
３）国際観光地の中心に500坪の住宅地購入　　→財務局公売　固定資産税評価額の80％程度

特に３）は全国地価上昇率トップにもなった町なんで、どうしようか検討中です。

周囲は田舎にも関わらず恐ろしく低い利回り＝高い建築費で賃貸アパートが
建築ラッシュ。
こうした時に同じ土俵で戦うと賃料下落の煽りを受けてしっぺ返しを食らいそうな
気がします。

今でも年々地価上昇していますし、地元の金融機関にヒアリングしても余裕で

購入額以上の担保評価出ましたので、ランドバンキングとして維持してもよいかと
まあ、焦らず行きましょう。

先輩大家さんたちとのウインターキャンプ

本日は購入したSUVの納車日で嬉しくなって試運転。
高年式過走行とは言え、燃費もディーゼルなので15km／L以上。

乗り心地もやはり高級車は素晴らしい。
うっとりしながら走らせていると某SNSで先輩大家さんたちが
雪中でキャンプをしているとのこと、旧知の大家さんを通じて

急きょ参加を申し出たところ、快くOK。

男性大家さんばかりの大人のキャンプ。
運転だったので酒は飲めなかったけど、料理も美味しく

結局不動産の話は殆どしなかったけど

人生観やお互いのバカ話などで盛り上がる。

皆さん、余裕があって話が最高に面白い。

心に良いエネルギーをもらった。

明日からも頑張ろう。
 

減価償却で中古車購入。

「経営者はベンツは4年落ちを買え」ってのは定番だけど、これは減価償却を
考えてのはなし。

でも、昔と違いベンツが巷に溢れているから償却落ちのベンツなんて二束三文だから昔ほど旨味はない。それでも今回売却益が大きすぎたので、車両を購入。

これの何が美味しいかというと。

・車両はベンツ、3年落ち、10万キロ　過走行車

・3年で減価償却できる。

・現行車でクリーンディーゼルなので、燃費良し、耐久性良し。中古車でもエコカー減税（H29年3月終了）で取得税減免あり。

・ディーゼルなので、パワフルでありながら燃費はエコカー並。

・現行型で新車価格は1000万近くとクッソ高いので車両保険をフルにすると事故っても丸儲け。

 

法人使用のオールヤナセ整備なのに、お値段は新車価格1000万に対し、何と350万。

過走行なだけでこの値段。ディーゼルは基本耐久性が高いんて10万なんてへのカッパ。
本国やアメリカでは3・40万Km はメンテフリーで走ってる車なんですから。

人々の感情や偏見、視野の狭さで本質的価値が歪められ、見逃されて安く市場にでることがある。

市場の歪みをついてきちんとCost for Value な生活をする。

これが一番幸せかなぁ。