サラリーマン大家さんの魁と言える著名大家さんお二人が来道されたので、
昨日は仕事帰りに車を飛ばして札幌のホテルへ。
ホテルで温泉に浸かり、種々雑多な話題から旬の不動産投資の話まで深夜まで
じっくりとお話できた。
今からの1年は不動産投資の次のステージに向けてマインドセットを作ろうと
考えているので、こうした機会を逃さず先輩投資家に会いに行こうと考えている。
お二人とも仰られていたのは、今の不動産の流れの中で背伸びした投資は危険に
なりつつあるとい言うこと。特にレジデンスは相続税対策の流れのなかで供給過剰
となっているので、よほど立地の良いものでなければ新築はリスキーだとのこと。
長年不動産の世界で生き抜いてきて、今は国内外の不動産投資まで行われているだけに
その言葉には説得力があった。
また、今までの自分の案件を見て頂き不動産再生の中でも商業系不動産の再生は
まだニッチであり、扱える人が少ないと得 意分野にできるのでは無いだろうかと
アドバイスを頂いた。
来年は売却益を減らさない仕組みと、自分なりの得意分野を確立してブルーオーシャン
を開拓する年にしたい。
週末は大雪、あっという間に50cm積もってしまい、まだまだ降る模様。
今日は出歩かずに名刺を整理して年賀状の宛先リストの作成。
そして楽天からふるさと納税の申し込み。すてきな制度だと思う。
今年は
ベルメゾン商品券
うなぎ
冷凍肉
干物セット
コメと酒は保存がきくからと昨年頼んだのが、、、、、、まだまだ余ってる。
北海道で仲間とDIYで大家さんをされている
きみちゃん主催の忘年会に参加してきました。
きみちゃんの大好きリフォーム
http://ameblo.jp/ooyasan4444?frm_id=v.mypage-checklist--profile------ooyasan4444
色々なタイプの大家さん、これからの大家さんたちがいて
とっても刺激になりました。
きみちゃんは雰囲気のやわらかな、みんなのお母さんって感じの方。
気配りもさりげなくて、お話してても聞き上手。
そこに集まった人たちも、不動産セミナーみたいなライバルというよりも
それぞれのペースで楽しそうにやられている方が多くて、まるで
きみちゃん先生と教え子の同窓会みたいな雰囲気でとても居心地が良い感じ。
こんな人達とワイワイ築古のリフォームとか、楽しいだろうな〜。
札幌近郊ではないし、本業のサラリーマンの仕事もあるので
なかなか都合はつかないけど、いつか一緒にDIYに参加しよう。
きみちゃん、素敵な機会をいただいてありがとうございました。
旗艦物件の売却益が出るのと合わせて札幌市内の二世帯住宅戸建購入。
高齢者が住んでいて、老人ホーム入居の為に手放したようだ。
築45年、最初に強気な値段で出ていたが売れず巡り巡って話が来た。
土地値から解体費用として300万指値入れて決着。
売主さんは個人からなんで建物按分もエグい割合で入れてもらった。
本日リフォーム業者と打ち合わせ。
Iphoneの水平器でみたら、0.8％傾いてました。
こんな築古でも立地が良ければなんとかなるのが木造の良いところ。
ここからリフォーム入れて繁忙期までに完全二世帯にしてから客付け。
まずまずの利回りで回るんで減価償却終わってから二筆の住宅用地に
して売却か、4戸アパートかシェアハウスでも建てましょう。
よく見ている不動産投資サイトの冒頭にこんな文章が載るようになった。
「コラムの内容は、あくまでも個人の体験談であり
全ての方にあてはまるわけではないことをご了承ください。」
また大家さんコラムニストも二通りあり
・自分の投資状況を淡々と語る人
・ハイレバ投資でイケイケの人を警戒する人
がはっきり別れるようになった。
自分としては、株やFXと違い二つと同じ物のないのが不動産投資であり
それぞれのやり方で取り組め、どんな物件であろうとアイデアと根性で
利益を取れるのが良い所だと思っているので、
勝手にやればいいと思う。
が、潮目は近いんだろうと思う。
最近の不動産関係のヒアリングの流れでは
テクニックと言えばそれまでかもしれませんが、
かなりヤンチャなスキームで融資を引っ張り割高な不動産に
つぎ込んでいる投資家が多い気がします。
バブルの組成と崩壊はつねに3ステップ
信用が拡大する、
信用の拡大が小さなきっかけで行き詰る、
信用が縮小する
バブルが弾けるのは、ほんの小さなきっかけです。
相場は悲観の中に生まれ、懐疑の中で育ち、楽観とともに成熟し、陶酔の中に消える。
残された導火線は短いと考えています。
同業関係で知り合った方が何と半年で20億の融資を引いて
メガ大家になったとのことで、急きょ電話ミーティング。
高属性高収入、というか死に物狂いで日銭商売で働いている
異常なまでに学習能力が高く、制度やシステムのギャップを利用する戦略
東京のメガバンクが最低金利で融資できる積算の高い地方物件で規模拡大を優先
色々なやり方があるんですね〜。
時代が微笑んでいるうちに出口が取れれば、それも有りなんでしょう。
でもイールドギャップが取れない物件にも融資が出るからって
フルローン、オーバーローンのみで規模拡大していくのは、自分には際限のない
チキンレースのような気がします。
旗艦物件の売却で年初にキャッシュが入るのですが、
おだったり（北海道弁：はしゃぐ）せずに、来年１年は
マインドセットを整える年にしようと思っています。
・現状の不動産や融資状況に対して
株価はGPIFが下支え
国債がは日銀が買い支え
完全に国策相場
マイナス金利で金融機関の国内運用先は不動産一択の状況
国内不動産はバブル
出口となる不動産プレーヤーが多い関東や関西地方と異なり、
我々のフィールドは北海道。人口減少地域である。
景気の潮が満ちるのは遅く、引くのは速い。
勝ち上がることよりも、負けないで足し算を積み上げること。
Cash is King,Cashflow is Queen。
次の不動産クライシスで相場が落ちた時に勇気をもって、
規模拡大に打って出ることができるように、経費を使ってでも
偉大な先輩たちに直接会って教えを請いに行きたい。
不動産会社さんの中ではニセコ地域がアツいらしい。
なんでも新幹線工事やリゾート需要で札幌以上の家賃がとれるのだとか。
試しに不動産屋さんから受けた提案を吟味してみた。
木造新築 ２LDKｘ８戸 各戸駐2台付き
表面利回り7.9％
？？？？え？
表面で８％切るの？
それ、札幌のRC?
表面で８％ってことは、最低自己資金35％以上入れないと
まともなキャッシュフロー出ません。自己資金が少なければ
10年めくらいの修繕考えたら15年は手残りなしです。
豪雪地帯だから除雪費用や物件の痛みも激しそう。
その間に空室が続いたら、、、
競争激化して家賃さがったら、、、
15年したら倶知安に新幹線通るんですよね、、、
ストロー効果で人口は減るよね、、、、間違いなく。
工事関係者もその頃いるのかな、、、。
外国人も夏冬ずっといるのかな、、、、、。
リーマンの時も、大震災の時も、ニセコから外国人減ったよね。
木造は22年で償却終わるから、銀行評価は土地値に収束するよね。
自分が一生住む地元ならそれで良いんですけど。
