表面利回りの問題点
相続税対策のためだからといって、どんな不動産でも買って良い訳ではありません。
不動産投資分析を行う上で、世界標準となっ
ている考え方をお知らせします。
収益物件を購入する上で、まず目につくのが
「表面利回り」だと思います。
でも、収益物件の販売図面などに記載されて
いる「表面利回り」には以下の３つの問題が
含まれていることを理解しておく必要があり
ます。
①売主の設定した賃料が基準となっている
売主側は、販売図面を作成するとき、なるべく表面利回りを高く見せようとします。
なんか、「ずるいことをしている」、みた
いな書き方ですが、私自身も売却依頼を頂
いた場合には、嘘にならない範囲で、なる
べく高い利回りになるように頑張ります。
相場よりも高い賃料で入っている入居者が
いれば、その賃料をそのまま使いますし、
空室については、広告料を出してもらって
高い賃料をキープしたり、、
購入側に回った場合には、現在の賃料は
参考程度に考えます。
現在再募集した場合に決まる家賃、市場
の賃料を査定しなおして利回りを計算す
ることになります。
②空室率を勘案していない
「おっ利回り高いな！」と思う物件のほとんどは入居者付けに苦しみそうな田舎
の物件だと思います。
この高利回りは絵に描いた餅。
例え、表面利回が２０％あったとしても、
２割しか入居者が居ないような場合、空
室率を勘案した利回りは４％にしかなり
ません。
表面利回りと空室率を掛け合わせて考え
なければならないのです。
客付けに自信のあるベテラン投資家の方
は、お構いなしに買ってしまいますが、
それはその物件で失敗しても、ポートフ
ォリオの中で吸収できるから。
初心者の方にはお勧めできません。
③運営経費を勘案していない
「都市部なのに利回り高い！」と思ってよく見ると立体駐車場。
通常の経費率が高いうえに、壊れたとき
の修理代も大変です。
そこまで極端ではないにせよ、エレベー
ターには気を付けなければなりません。
エレベーターの維持費用は年間６０万円
くらいかかることに加え、修繕費用は数
百万。交換となれば、1,000万円かかる
ことも。
戸数の多い建物ならば、その費用も吸収
できますが、ペンシルビルだとそうはい
きません。
購入する前に、どのような設備があるか
を確認し、運営経費・維持費を調べなけ
ればなりません。
キャッシュフローツリー
これらの要素を漏らさず計算する方法として、「キャッシュフローツリー」とい
うものがあります。
またの機会に説明させていただきます。
株式会社 鎌倉鑑定
電話番号：0467-22-7772
住所 〒248-0007 神奈川県鎌倉市大船2-19-35
営業時間 10：00～19:00 定休日 火曜・水曜
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引用元：相続税対策のために知っておくべき不動産投資の基礎（表面利回り・・・