屋久島のゲストハウス第二弾
立地は栗生という地域で、屋久島の中でも自然豊かなところで、宿泊棟とサウナ棟と二棟の貸切宿になります。
宿泊棟は古民家のリノベーションで、サウナ棟は新築になります。
本日サウナ棟が上棟しました。
完成が非常に楽しみな物件です。
もちろん京と家で運営していきますよ。
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ちょっと暑すぎませんか？
9月も半ば過ぎたというのに、今日も最高気温は35℃超えです
地球温暖化は相当進んでると見ます。
天気予報で平年より暑いとか寒いとか言いますが、その平年ってどのくらいを指すか分かりますか？
答えは、過去20年の平年値です。
20年より前はいかほどだったのか見てみましょう。
京都で気温の観測データは1881年からあります。
気象庁のホームページで見れますよ。
1881年8月のデータがこれです。
なんと！35℃以上の猛暑日はたったの1日しかありません。
熱帯夜に限っては1日もありません。
このデータを見ると140年前の夏の京都は今よりかなり過ごしやがったと言えます。
ついでに1月も見てみましょう。
こちらも驚きです！最低気温がプラスの日が無いではありませんか。
しかも一番寒い日は-9.2℃！
京都の冬の底冷えは今とは比べ物にならないほど寒かったのですね。
このまま温暖化が進むことに、とてつもなく危機感を感じます。
午前は、銀行で物件売却の決済。
午後は、事務所で物件購入の契約。
お盆明けから仕事させていただいてありがたい限りです。
台風過ぎて行く分暑さもマシになったかと。
まだまだ暑いですけどね。
頑張りましょう〜
お盆台風でしたが、通り過ぎましたので16日お墓参り行けました。
家族は体調不良で全滅ですので、一人で落ち着いたお墓参りになりました。
台風一過でいつもより暑さはマシだと思いましたが、でもやっぱり暑い。
シャツも汗でビッショリ💦
空も夏空に戻ってきました☀️
屋久島より京都の方が全然暑いですね😵
向こうはせいぜい最高気温は32℃ぐらいで都会のモワッとした感じはしないです。
今朝は大津の太陽光ソーラーの草刈り。
さすがに昼間はヤバそうなので、夜明け前から始動です。
琵琶湖と朝焼け。
before
after
before
after
今年は伸びるのも早く、みっちり５時間半掛かりました。
いつもの雄琴のあがりゃんせで汗を流してから出社することにします。
日本と世界との金利差が広がっています。
インフレ圧力などもあり、コロナ後の正常経済を目指して欧米は金利をかなり引き上げてます。
でも日本は日銀総裁が変わっても金融緩和政策を続けてます。
日本はそもそもコロナ前からゼロ金利政策をとっており、僕も含めてほとんどの人も企業も低金利に慣れてるんではないでしょうか。
日本も遅ればせながらかなりインフレが進んできました。
直近の状況は、アメリカ並みにインフレが進んできたとのニュースも目にしました。
日本もいずれは金融緩和を縮小させていくとの見方が多いようですが、まだその兆候は見られないように思います。
インフレも今のように年4〜5%ですと、実生活でもかなりの物価上昇を感じます。
実際に生活が苦しくなったと感じる人は多いのではないでしょうか。
世界との金利差から円安もかなり進行してます。
日本は昔ほど輸出で稼ぐ国では無くなったので、円安がそれほど経済的にプラスなのかも疑問です。
実際に貿易収支の赤字は常態化してます。
特に庶民からすれば、石油をはじめ輸入品が値上がりするし、海外に行っても物価高を感じるし、あまりメリットはないと思います。
以上のことからいずれ日本も金利上昇の局面が来るとは思うのですが、じゃあそれはいつになるんでしょうか？僕なりに考えてみました。
まず住宅ローンの金利による支払額を見てみましょう。
借入額:3000万円、返済期間:35年でみましょう。
金利0.5%なら、毎月の返済額は78,000円になります。
今は変動金利ならこれぐらいで借りれるところも多いですよね。
これが2%になると月返済額100,000円になります。
4%なら133,000円です。
金利上昇はこれぐらいのインパクトがあります。
実際に金利上昇するとローンを払えない世帯もかなり出てくることは簡単に予想できますね。
住宅ローンには金利が上昇しても返済額をある一定の金額に据え置きできる条項がありますが、返済が免除されるわけではありません。
返済期間が延びるだけなので、返済額増加は免れません。
今の日本の不動産価格は、低金利に支えられている構図なのです。
金利上昇すると確実に値下がりします。
あと円安で海外のマネーで買い支えられてもするので、円高になればダブルパンチで値下がりするでしょう。
企業の借入も低金利なので、金利上がれば皆苦しくなるのは目に見えてます。
日本は長い間低金利でしたので、このぬるま湯になれきっている部分があるのです。
金利上昇が経済に与えるインパクトを考えて、今時期を探っているんだとは思いますが、いつか上げざるを得ないのは間違いないんではないでしょうか。
僕は日銀が積極的に経済の正常化を目指して金利を上げていくと言うよりは、インフレが止まらなくなって他に打つ手がなくなって八方塞がりになって金利を上げていくのではと予想してます。
それはそれでダメージきついのですが、ある意味日本的な政策変更になるんではないでしょうか。
さてどうなっていくのかは、注視していきたいところです。
昨日はゲストハウスのオーナー様のお招きで会食に行ってきました。
オーナー様のゲストハウスは２０１９年後半に開業してすぐにコロナが来て、３年間思惑通り売り上げの上がらない中、我慢していただきようやく今良くなってきたところです。
これからどんどん伸ばしていきます。
オーナー様はゲストハウス以外にもいろいろな不動産投資をされてるので、不動産に関わる話題で盛り上がりました。
その中で、これから人口減少が進む日本でどのようなエリアで投資するのか？って話題がありました。
これからは、30年いや100年後も残るエリアに投資したいとおっしゃられてました。
今の都心部の不動産価格の上昇は、このような考えで買い進められている部分も多くあるとは思います。
人口減少や財政難やライフラインの維持などの問題を考えると、人も街も集約せざるを得ないと思います。
僕はこの考え方はよく理解はできますが、実際の物件購入はまた違った考えで見てます。
100年どころか2,30年先も僕自身は分からないと思ってます。
正確に言うと2,30年先の予想はしません。
何となく流れは理解しつつも、せいぜい5年先ぐらいまでしか見てないです。
だから5年ぐらい先見通しながら物件を購入して、毎年毎年保有してる不動産の査定を自分自身で行ってます。
場合によっては保有資産を売却したりもします。
そもそも不動産が永遠だとか一生保有し続けようとかあまり考えてません。
不動産の目利きは人それぞれ違うところが面白いところです。
違う人の視点を聞くのも非常に勉強になります。
ご馳走様でした。
最近よく収益物件や利回りについて考えを聞かれることが多かったので、考えをまとめるうえでブログにしてみます。
不動産業者の顧客向け販売資料によく利回りが書いてありますが、あれはほとんどが表面利回りで全く参考にならないと僕は考えてます。
単純に年間総収入を物件価格で割ったものです。
中には満室想定とか絵に描いた餅的な利回り表記もあります。
重要なのは実質利回りです。
年間収入から年間の経費を引いた実質収入に、物件価格と購入経費や改装費用などを足した総投資額を割らないと意味がありません。
家賃収入がいくら多くても物件維持経費も高ければ収入は減るわけなんで。
実質利回りの想定には空室経費がどれくらいかかるかも見なければなりません。
これから新築する物件などの検討は、家賃や経費を想定して、建築費などを見積もったりして計算します。
その実質利回りが自分が求めてるものかどうかを、まず判断の基準にすればいいと思います。
あとキャッシュフローは必ず気にしなければなりません。
特に購入資金を金融機関から借入する場合には。
シュミレーションしてみます。
１０，０００，０００円 物件価格
１，０００，０００円 諸費用
１１，０００，０００円 物件取得総費用
１，０００，０００円 家賃収入（年間）
この例ですと、不動産業者が提示する表面利回りは、１０％になります。
（１，０００，０００円÷１０，０００，０００円）
実際には、物件を維持するのに固定資産税や管理費、借入をすれば支払金利、空室の募集経費や物件維持にかかる経費などが必要です。年間経費30万円でみましょう。）
３００，０００円 経費（年間）
この場合の実質利回りは、６．３％になります。
（１，０００，０００円ー３００，０００円）÷（１０，０００，０００円＋１，０００，０００円）
この６．３％が自分の求めてるものなのかを考える必要があると思います。
その判断の一つとして大事なのがキャッシュフローです。
購入資金の内、800万円を金融機関から25年返済で借り入れたとします。
年間の返済元金は32万円になります。
この場合のキャッシュフローは、３８０，０００円になります。
（１，０００，０００円ー３００，０００円ー３２０，０００円）
残ったキャッシュから、税金を払ったり不測の出費などを払うことになります。
ちなみに税金は残ったキャッシュに対して掛かるのではありません。
実収入の７０万円に対して掛かるので、ここを踏み間違えると利益が出てるのにしんどいということになりかねません。
物件によっては経費がもっと掛かる場合もありますし、借入がもっと多かったり返済期間を短くしすぎたりすると、キャッシュアウトになることもあるということです。
収益物件を購入検討するには最低このあたりの計算は必要だと思います。
昨日業者さんと色々話してて気付きや思い出したことありました。
例えば、不動産業者が金融機関に物件購入資金の借り入れ申し込みをしたとします。
金融機関は融資可否の審査をしますよね。
融資承認が出るためには何が大切だと思いますか？
物件の収益性や担保評価でしょうか。
大抵金融機関はそういうことを言いますので、そう思う人も居るかもしれませんね。
でも実は違うんですよね。
まったく違うとまでは言いませんが、そんなに重要だとは僕は思っていません。
実際、収益性の低い物件や担保評価の低い物件でも融資することはいくらでもあります。
金融機関にとって一番大事なことは、貸した金が返ってくるかどうかです。
少々乱暴な言い方をすれば、その物件が儲かるかどうかなんて金融機関にとってはどうでもいいことかもしれません。
だってそう思いませんか？世の中には儲かったってその金を返済に回さず贅沢三昧する経営者もいるんですから。
たとえ利益が出なくても借金を返済する経営者なのか会社なのかを見ているんだと思います。
よく融資がついたから物件を買うという話を聞きますが、中には自分であまり考えもせずに銀行が出すから儲かると真剣に思っている人がいたりします。
儲かるかどうかは自分で考えるものです。他の誰も考えてくれはしません。
会社はどんな時に倒産すると思いますか？
赤字が続いたとき？
違います。お金が無くなったときです。
黒字でも資金ショートすれば倒産します。
俗に言う黒字倒産ですね。
コロナショックの時も、業績悪化が顕在化する前に多くの企業が手元資金を増やしました。
あのトヨタですら。
百田尚樹の永遠のゼロに登場するゼロ戦乗りの宮部は部下にこう言いました。
「敵を深追いするな、生き延びることを最優先に考えろ！生き延びさえすれば敵を撃墜するチャンスはいくらでもある」
会社経営も同じだなぁと思いました。
ゴールデンウィークの混雑を避けてお手軽レジャー何かないかな？と考えて、、、
京都駅の管理物件の屋上でテントサウナ＆バーベキューをしました🧖🍖
意外と簡単に設置も出来て、温度も十分に上がり楽しめましたよ
近場なので後のことも気にせずお酒も飲みながらバーベキュー
途中雨にも降られましたが、夕暮れには止んで楽しめましたー
