前回、不動産をランク分けして想定利回りを書きましたが、あくまで市場に出ている投資物件の目安のつもりで書きました。

 

例えば、複数の用地を交渉して一まとめにして、そこに収益物件を建てて運用すれば、良い利回り物件が出来る可能性もあります。

用地買収から行って、物件の企画・建築を行って、実際に収益物件として運用していくというのは、どちらかと言うと不動産のプロが行う仕事であって、プロじゃない人が単に不動産投資をするにはハードルの高い作業になるのかなと思います。

 

ハードルが高いというのは、手間・暇・ノウハウが必要という事です。

 

不動産業者だからと言って相場より安く物件を買えるという事はあまり多くはありません。

相場より1~2割安く買えれば超上出来です。

その不動産の特性を見極めて、良い生かし方をするのが不動産のプロの仕事かなと考えてます。

 

ちなみに僕の自宅は、大手系の〇〇不動産のチラシを見て中古マンションを買いました。

その前に住んでいた戸建てもチラシを見て買いました。

普通の物件を普通の方と同じやり方で買っているのです。

 

一つの土地に何かするにしても、もちろん都市計画法や建築基準法があるので何でも出来る訳ではないのですが、その枠組の中でも結構色々なことが出来たりするものです。

 

どんどん町並みが変わっていくエリアなどを見ていると、最近の新しい建物はホテルばっかり、または賃貸マンションばかりなどのエリアがありますけど、こういう街をよく見ると何か足りないものが見えてきたりするときがあります。

9割の人がホテルを建てる、またはマンションを建てるエリアかもしれませんが、実は視点を変えて見てみると何かに気付いたりするかもしれません。

そんな時がドキドキワクワクする瞬間なんですよね。

 

このドキドキワクワクって一瞬なんですが、やっぱりまた味わいたくなって色んな物件を見ていくことになるんだろうなって思います。

不動産の投資利回りを考えてみたいと思います。

 

そもそも投資って色んな種類があると思うのですが、不動産投資って少し複雑で難しいところがあります。

その辺の話はまたの機会に書くとして、不動産投資もその他の投資(国債投資、債券投資、株式投資、商品投資など)と深く関係しています。

 

僕が不動産業界に入った25年ほど前は、不動産はローカル色の強いものでした。

不動産の相場は、日本国内だけで、いやその地域だけの事情で相場が形成されたりしていました。

 

現在は、以前とは比べ物にならないぐらいグローバルな世の中になって、マネーもすぐに移っていく世の中なので、不動産以外の投資先とも深く連動していて、マネーも忙しく行ったり来たりしています。

 

ですので、不動産の利回りを見るのに他の投資利回りを見てみる必要があると思います。

 

では、見てみましょう。

箇条書きにしてみます。

 

0.2%    銀行預金 5年定期でこれぐらい

0.9%    日本国債10年

1~2%ぐらい 社債(企業の格付けによって違う、もっと高いものもある)

2%ぐらい   株式配当利回り

3~5%    Jリート(不動産投資信託)

 

もちろん他にも色々な投資先があるのですが、国内投資先で比較的誰でも簡単に投資できるものを上げてみました。

 

傾向としては、リスクの低いもの、価格の変動率の低いものは利回りが低くて、逆は高くなる傾向があるのかと思います。

 

これらと不動産を比べてみて、単純に比較するのは非常に難しい。(その理由は、不動産は個別的要因の差が大きくて、株式や債券などに比べて流動性も低くて、単純に投資だけではなく実需要もある)

 

でもあえて比較してみたいと思います。

 

分かりやすく6種類に分けて、僕の感覚で思う利回りをつけてみます。

 

1~2%  Aクラス(東京などの大都市の中の超一級の商業物件)

3~4%  Bクラス(大都市の優良地の住宅・商業物件)

5~6%  Cクラス(利便性の比較的高いところの住宅・商業物件)

7~9%  Dクラス(利便性が少し悪いか、年数の比較的経過した住宅・商業物件)

6~10% Eクラス(都市郊外の住宅地の住宅物件)

10%以上 Fクラス(地方や郊外の物件)

 

A・Bクラスの物件は、単純に利回りだけを見るとリスクの割に低いように思えますが、利回り以外にキャピタル目的の投資や、実需目的の投資なども原因かと考えます。

 

先にも書いた通り、不動産は個別的要因の差が大きくて実需要もあるので単純に比較は難しいのですが、それでも他の投資と比べて特出して利回りが良いとか悪いという事は無くて、平均してみるとバランスはとれたものになるんだと思います。

 

という事から、不動産市場に掘り出し物の物件は基本的に存在していなくて、個別要因の差を見出して上手く投資することが出来れば面白いのかなと思います。

少なくとも不動産を本業にしている僕は、不動産の目利き力を生かして投資するのが面白く感じています。

日本の平均給与年収はいくらでしょうか。

 

1年を通じて勤務した給与所得者の1人当たりの平均給与は461万円であり、前年に比べて0.1%減少している。

※国税庁ホームページより抜粋

 

中央値は平均よりさらに低く400万円は切ると言われてます。

中央値でいうと月収は30万円前後になるでしょうか。

 

前回のブログで、『株式1週間で100万円』という詐欺ニュースの話を書きましたが、普通に考えればこの手の話は胡散臭いように思えます。

もし100万円稼ぐのが働くより簡単だとしたら、働くのやめてこの株式の話に乗っかかりたくなりますよね。

 

そういうことから考えて、この手の話は、簡単ではないリスクが高いそもそも嘘である、と考えるべきなんだと思います。

 

世間の給与水準を理解して推測するだけで、こういう理解になると思うのですが如何でしょう。

 

次は不動産の投資利回りの話をしてみたいと思います。

少し前から有名人を騙った投資詐欺が横行していると社会問題化していますが、誤解を恐れずに言うと騙される方にも問題がある場合が多いと思います。

 

もちろん、悪質なものは取り締まるべきですし、SNSなどのプラットフォーム業者も対策は必要だとは思いますが。

 

 

このニュース画像のように『株式1週間で100万円GET』が簡単には出来る訳がないと思うのですが。。。

 

まぁでも、今に始まったことではなく昔からこの手の話はありますよね。

ネズミ講的な投資話は昔から有りますし。

 

僕が若いころは、男性向けの週刊誌的なものの広告で、金ピカの財布を買うと競馬は当たるはパチンコも大当たり、女にも大モテみたいなものがありましたよ。

こんな物でも騙されて買う人がいるんです。

 

金融や経済のリテラシーが少しでもあると、一般的な仕事の月収の数ヶ月分が簡単に1週間で手に入るわけがないという事には気付くはずなんですが。

学校や家庭でもっともっと金融や経済の教育が出来ると、こういう話に騙される人は減ると思うのですが。

 

『株式で1週間100万円』とありましたが、何事にも相場というか水準があります。

次回はその話をしてみます。

事務所移転の準備を着々と進めております。

と言っても2階から3階へ。


ALPS、京と家ともにスタッフを拡充していて、2階のオフィスがいっぱいになってきました。


ゲストハウス運営の方は、コロナ禍も経て忙しくなってきたし、不動産の方も屋久島を伸ばすのももちろん京都も新プロジェクト始めることなりました。


今年から来年は頑張りどころですね。


皆様よろしくお願います🙇

決算内容が上がってきました。

2月決算で18期が終わりました。


決算書は学生で言う通知簿であり、人間で言う健康診断書みたいなものですね。

しっかり内容把握して、現在の健康状態と立ち位置を把握しました。


売上と営業利益は伸びました。

経常利益は前期あった事業外収入が無かったので少し減りました。


悪くはないですがそんな飛躍してるわけでも無い内容でしたね。


今期はもう少しチャレンジングに事業展開していきたいと思います。

先日、異業種の方ばかり5人で飲み会をしてました。

気心知れた人たちと全員経営者だったのもあり、話は大いに盛り上がりましたね。

 

ちなみに業種は、不動産業、飲食業、清掃業、宿泊業です。

 

職種は違えど、経営者同士なので話題の共通項は多いです。

 

大体の経営者が悩んだり課題にしていることに人材の問題がありますね。

今回もお互いの会社の人材の話を色々しました。

 

もちろんどんな会社でも、新しい人との出会いもあれば別れもあるのですが、別れたあとに、その人の貢献に気付くこともあります。

色々と功績に気付いたり、人材を残していってくれたりしてくれたスタッフは、辞めてからも事あるごとに話題に上ったり思い出したりするものです。

そうして何かを残す働き方って重要だと思いますね。

必ず後に続いていく生き方だと思います。

 

逆に残念ですけど、何も残さないし居なくなっても困らない働き方の人も居ます。

 

雇用主にも雇用される側にも、それぞれ考え方や目的があるとは思うのですが、経営者の私自身の目線でお話しするとすれば、今の会社や組織を何れ辞めるとしても、何かを残すという考えで仕事をすると、次のステージでも必ず繋がって生きていくのではないかと思います。

通勤ルート上にある桜がちょうど満開です🌸



ソメイヨシノよりいつも1週間ぐらい早くて、少し花びらの色も濃くてめっちゃ綺麗です。

この時期の楽しみです😊


京都市内の桜も咲き始めましたので、この週末は見ごろになりそうですね。

鈍感力と敏感力

そんな言葉があるのかどうか分からないのですが、人の感性とか感覚の話をします。

 

ものごとに鈍感な人・敏感な人、人間関係の間合いとかに鈍感な人・敏感な人、人それぞれですよね。

あの人は鈍感やとか、敏感やとか、話題にも上ったりしますよね。

 

まぁ、何でも度合いがあるので、鈍感すぎても敏感すぎてもダメだったりしますよね。

 

僕自身はどうかというと、自他ともに認める超鈍感人間です。

特に30歳代までは鈍感メーター振り切っていたような人間だったと思います。

そんな鈍感野郎でしたが、若かったのも有り周りも寛容だったおかげで、鈍感力が推進力となって生きて来れたような気がします。

まぁ鈍さが仇となってやらかしたことも沢山ありますけど。。。

 

40歳代になってどうなったかと言いますと、僕を昔から知っている人は何も変わってないやろと思ってると思いますが、自分的にはかなり色々なことが気付く人間になってきたかと思います。

なったというより、そうせざるを得なかったのかも知れません。

 

生き方や考え方って時代や年齢によって変化するものです。

 

今の僕の鈍感メーターは、目盛り100の内75ぐらいかと思います。

まだまだ鈍感野郎やん!ってことは言わないで下さい。

仕事の合間に時々書店に寄ります。


本を買うのは書店とAmazonでは、半々かな。


今日買った本はこちら。


『地球規模の気象学』

僕の好きな気象の話。興味本位で手に取りました。


『断熱が日本を救う』

住宅の断熱性能の向上は今や国策でもあるし、建築基準法も変わっていくし勉強します。


『工務店の劇的に進化する経営』

地方のとある工務店の社長の本。なんとなく手に取りました。読んでみます。



僕にとって読書は大切なものです。

読書だけではないのですが、読書は自分の人生をより豊かにするものの一つだと思ってます。