中国 ビジネスを長年研究しているものです。
最近の中国の不動産のことを調べていると 大改革が起こっていて見ていると面白いです。
日本では中国の不動産開発業者が破綻したということで 中国経済終わりだと大騒ぎしておりますが 中国は 逆に デベロッパーが手放した物件を 今後は政府が中心となって改革するということを打ち出しています。
ある意味 意外と面白いインパクトがある話なんですけども 開発は デベロッパーにむちゃくちゃさせておき 最後 デベロッパーが開発ができなくなる状況に追い込んでから 今度は政府が出てきて 俺たちが 国民を救済するということを言って 不動産の供給を始めるという仕組みは普通に考えれば不動産デベロッパー側はなんだよと思うのかもしれませんが 中国は 不動産デベロッパー 自身がほとんどが共産党の会社ですから このような政策に対して いきなり 転換ができるのでしょう。
今住宅ローン という話で中国は9月1日から新しい政策を打ち出すということを言っています これ見てたら日本の不動産の仕組みをよく研究しているのかな と思います。
ニュースの内容を読めば 30%の頭金を支払えばその時点で 不動産に登記を入れ 名義変更をした後に 銀行側から全額の資金を デベロッパーに支払いローンを借りた人はそこからローンを支払いを開始するという仕組みということです。
これは日本で言うところの不動産担保ローンということになりますが 不動産担保ローンの概念というのは 不動産の所有権というものがあって初めて成立することですから中国も不動産の所有権を認め 固定資産税を回収するという流れというのは これは日本のやり方と同じです。
究極 言えば 日本のルールと同じで究極の底地権というのは 中国政府が持っているものだとすると これは日本政府も実は固定資産税を取っているということは 所有権という名称はなぜつけているのかという答えを言えば 所有権と言わなければ不動産担保ローンという仕組みが作れないからです。
中国政府も同様な考え方をしているのかと思います。
ですから 9月1日以降は中国人の方は 不動産を購入する際に30% 頭金を支払えば銀行が全額資金を先にデベロッパーに支払い 残りはローンを組んで支払えるとなれば デベロッパー がもう 開発資金が枯渇することはありません。
中国の今までの開発のパターンというのはほとんどが ファンド形式でした。
昔 デベロッパー さんに聞いたことあるのですが10%の現金があれば 90%は銀行から借りられるということです。
ただ 中国 は どんどん開発していく中で途中で そのような制度が厳しくなったので10%の店金に関しても投資ファンドなどから集め その後の開発も投資ファンドから集めて 投資ファンドのお金によって開発しようとするので 投資ファンドの資金が集まらなければ開発は途中で止まります。
つまり 今 中国の地方で起こっている 乱開発の後に残された残骸のような住宅というのは 資金供給が間に合わないために建築ができなくなっていると言えます。
ただ中国も住宅を買いたいと思う人は存在するわけで 途中で開発ができずままに止まってしまえば人は住むこともできませんので ここを解決する上でどうするのかということで まだ建物はできていませんが 不動産担保ローンというものをみなしで行うということをするということです。
つまり住宅販売価格の30%の頭金を入金すれば 銀行が 残金を全て支払ってくれるそうなれば デベロッパーは銀行から資金を調達 できることができ 開発の資金が滞ることがないという方針に切り替えるということです。
ということは 結局は 銀行というものは誰かの 与信枠を利用しているわけですから 今までは 地方の政府 第三セクターなどのファンドが中心となり 資金を出していましたが ここの負債が大きくなりすぎたためにここは廃止をし 今後は直接住宅を買いたいという人のための不動産担保ローンを作り その与信枠によってデベロッパーは建設を再開できるようにするという考え方です。
ある意味 今まで中国になかった 仕組みを導入しようと考えていますので このような制度というのは日本の不動産担保ローンと非常に似ていると感じています。
