新築の場合、青写真の段階であったり、モデルルームやパンフッレットを検討して、契約書に署名と印鑑捺印をして契約することになりますが、建築中の建物をみても素人には、手抜きがあるかなどはわかりにくいため、販売会社や工事業者を選ばなければなりません。
マンションの居住性は管理の良否に左右される部分が多いので、管理業務がどうなるか調査するのも重要なポイントです。中古マンションを購入する際は、住んでいる人に居住性について聞いてみるのも良いかも知れません。
住居専用マンションが、商店や事務所などと同居のマンションかも自身の使用目的に照らし合わせて検討すべきです。商店付きのマンションというと、一見便利なようですが、深夜まで営業している店舗などが入居していることもあり、騒音等の難点もあります。
印鑑を捺印して契約を済ます前に調べておきましょう。
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建物を土地つきで購入する場合以外は、建物のために敷地利用権を取得しておかなくてはならないので、地主とのあいだに借地契約を結ぶ必要があります。
建物の売り主が地主である場合は問題ありませんが、借地人の建物である場合は、借地権の譲渡あるいは転貸しの契約が必要になります。
地主の承諾なしに借地権を譲渡あるいは転貸しすると、場合によっては地主に借地契約の解除され、明け渡しを求められることもありますので、必ず地主の承諾を得ておきましょう。地主が承諾しない場合、借地人が裁判所に申し立てると「承諾にかわる許可の裁判」をしてくれます。
未登記の建物を買う場合でその建物が借地上にある場合は、建物の登記を先に済ませておかないと、買い主は地主に対して自分の借地 権を主張できなくなってしまいます。
建物を購入する際の注意事項です。登記簿の作成や移転登記には必ず印鑑が必要になります。未登録の建物を買う場合と登録済みの建物を買う場合についての注意事項を紹介します。
① 未登録の建物を買う場合
建物がまったくの未登録で登記簿が作成されていない場合は、買い主が移転登記にかえて、保存登記ができます。
建て売りの住宅では、保存登記の方が移転登記より登録税が安いので、未登録のままにしてある場合もあります。
買い主の立場からすると、所有権者がだれであるか、家屋の構造、面積、その他を証明する物がないので、売り主のいうことが真実かを調べなくてはなりません。また、買い主は表示の登記をした後に、自分を所有者とする所有権保存登記をします。表示の登記に自己または被相続人が所有者として記載されている場合は、所有権保存登記ができます。表示の登記申請には、譲渡証書、建築確認通知書、建築の検査済証を添付する必要がありますので、売り主から取得しておきましょう。
② 登録済みの建物を買う場合
建物の表示登記が済んでいる場合は、所在地、家屋番号、種類、構造、床面積を知ることができますので、購入する建物が一致しているかを確かめます。表示の登記に記載されている所有者が売り主ですので、保存登記を売り主に行なってもらった後に売り主から所有権移転登記をします。
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